北京房产律师：口头借名买房约定是否有效？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告罗A向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除对异议人购买的B区一号房屋的查封，停止拍卖程序。2、请求依法判令B区一号房屋归原告所有。
事实与理由：原告罗A于2012年11月购买B区一号房屋。因当时罗A正处于离婚期间为不使自己的财产认定为夫妻共同财产，便找到焦B，请求使用焦B的名义办理房屋的按揭贷款，房屋备案在焦B名下，但罗A实际是该房产的产权所有人。该房产的首付款以及该房产的按揭贷款均是罗A交付的。同时该房产自交房到现在一直是罗A在居住、使用，罗A缴纳物业费、水电费等相关费用。
同时焦B给罗A出具《声明书》、《购买情况说明》说明该房产是罗A的财产，与其本人没有任何关系仅仅是借用其名购买。因该房产还未办理房产证，并且贵院存在查封也无法办理变更。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告赵G辩称，一、原告罗A与第三人焦B不构成借名买方合同关系，第三人焦B是本案房屋的所有权人。本案房屋系焦B名下自有财产，焦B与M公司在房管局已签署了正式商品房备案合同，房屋所有权人为焦B。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。本案房产已备案登记在焦B名下，房屋所有权人为焦B而并非罗A。原告罗A所主张的借名买房不符合客观事实，其不仅没有与焦B签署任何借名买房合同，更未提供其向M公司缴纳购房款的任何证据。其提交的银行交易流水、物业费、水电费等材料没有一份能够直接证明是原告向M公司购买的本案房屋。原告所主张的其是本案房屋的实际所有权人不能成立，其无权干涉被告对本案房屋的强制执行。
二、即使原告罗A与第三人焦B构成借名买房合同关系，也不能对抗被告对本案房屋的强制执行。第一，根据合同相对性原则，在借名买房情形中，借名人与出名人之间的借名合同只在其内部产生债权债务关系，并不发生物权变动的效果。因此，不能仅依据第三人焦B给原告罗A出具的两份情况说明就直接认定罗A是本案房屋的所有权人。即使借名买房成立，借名人罗A所享有的也只是债权请求权，并非物权，因此其不能阻却被告对本案房屋的执行。第二，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。本案中被告为善意第三人，即便借名买房成立，借名人罗A与出名人焦B之间的借名登记约定也不得对抗善意第三人赵G。第三，根据原告罗A在其异议申请书中的自认，其借名买房是为了隐匿夫妻共同财产，以达到其多分财产的非法目的。该行为已经明显违反了婚姻法相关规定，当属无效行为，不应受法律保护，更不能成为阻却本案执行的理由。
综上，原告罗A与第三人焦B不构成借名买房合同关系，第三人焦B是本案房屋的所有权人；即便构成借名买房关系也不能对抗被告对本案房屋的强制执行。故请求法院依法驳回原告诉讼请求。
第三人焦B述称，房子不是我的，我没有向房地产公司付款，只是在我名下而已。
本院查明
本院经审理认定事实如下：位于B区一号房屋登记在焦B名下。2017年6月29日本院作出民事裁定书，冻结焦B等人名下银行存款406万元或查封、扣押其名下同等价值的其他财产。据此，本院依法查封第三人焦B名下位于B区一号房屋。2017年8月11日本院作出民事调解书，案件进入执行程序后，原告罗A作为案外人对本院作出的民事裁定书不服，向本院提出书面异议，本院于2018年10月15日作出执行裁定书，裁定驳回案外人罗A的异议请求。后原告罗A对该裁定不服，向本院提起诉讼。
本案在审理过程中，原告罗A提交如下证据：1、农信社交易回单4张、汇融银行交易流水、借款借据两张、金碧物业开具的违约金收据1张、工商银行个人业务凭证1张、光大银行流水、原告名下建设银行流水明细，证明涉案房产的首付款和房产月供及违约金均是由原告出款以焦B名义缴纳，焦B并未支付任何费用，仅仅是使用焦B名义购房，当时由于原告外出，让原告的朋友熊某代办缴纳最后一期首付款，事后原告归还该笔费用；2、青年报一份，遗失声明两份，证明票据上记载的缴费金额均是由原告缴纳，合同丢失了，均是由原告进行相关补办；3、钥匙托管通知书、收楼通知书、证明钥匙接收及房屋验收均是由原告完成；4、物业费、水电费、燃气费、供热收据及原告建行卡交易流水，证明自交房之日到现在该房屋的装修由原告出钱完成，一直由原告居住使用，缴纳相关费用，焦B并未参与其中；5、邮政银行存款凭证、催款通知书，证明该房屋的月供均是由原告缴纳，相关存款通知也是由原告签收，仅仅是使用焦B名称进行还贷；6、焦B出具的声明及购房说明，证明该房产是由原告购买，仅仅是使用焦B的名称。
被告质证称，对证据1中所有流水的关联性不认可，没有一份流水能显示是由原告直接向焦B名下转付的购房款，均是取现，不符合一般常识，两张借款借据也由焦B本人向物业公司所借的12万元，用于购买本案房产，该两份借据直接能证明首付款中的12万元是焦B本人交付；证据2中登报声明是焦B本人办理并刊登的，能证明房屋的实际购买人是焦B，无法达到原告的证明目的，报纸刊登的日期是2017年8月29日也是在本案房屋被查封以后才做出的；证据3、4来源不明，存在焦B将上述证据交予罗A进行提交的可能性，不能证明签收人和交款人是原告，无法达到原告的证明目的；证据5仅凭交易流水中的壁纸备注无法证明是原告为本案房屋支出的装修费，其向房地产公司转款1万元，也无法证明与本案存在关联，无法达到原告的证明目的；证据6恰说明是在我方与焦B等人纠纷中查封了焦B的房屋后焦B出具的，声明中原告自述2012年11月购买该套房产时原告尚未办理离婚手续，经我们查询原告与其前夫是在2017年11月21日办理的离婚手续即在我们查封房屋后办理的离婚，且该两份证据均未载明出具日期，存在原告与第三人后补的可能性，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。
第三人质证称，对原告说的无异议，对被告说的凡是带有我签字的，因为房子在我名下，办理各种活动都必须是我的名字，否则无法进行，但不是我居住，原告向房地产公司转款1万元，证明原告与该房产有关，所有缴费凭证都在原告手上，虽然房屋的户名在我名下，但是我没有参与装修和居住。
裁判结果
驳回原告罗A的诉讼请求。
 
律师点评：
本案案由为案外人执行异议之诉。案外人提起执行异议之诉的，应当就其执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。对于案外人提出的排除执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。本案中，涉案房产的《商品房买卖合同》与《个人购房/购车借款及担保合同》均由第三人焦B签订，且该房产备案登记在焦B名下，应认定焦B为房屋所有权人。
原告虽称其与第三人口头约定借名买房，并已实际出资、合法占有，对房产享有所有权，但其提交银行流水明细、遗失声明、收楼通知、物业费、水电费、供热费收据等证据均不能证明上述费用系其所缴纳，其提供的焦B出具的《声明书》、《购房情况说明》中没有载明出具日期，无法证明其与第三人在涉案房产查封前签有合法有效的书面委托购房合同，亦无法证明其与第三人存在事先关于借名买房的真实意思表示和权利义务关系，据此，原告所称与第三人之间借名买房的主张，缺乏相应的证据印证，原告对登记在第三人焦B名下的不动产不享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求停止对位于B区一号房屋的强制执行并解除查封、停止拍卖以及要求判令该房产归其所有的请求，理据不足。
近年来随着限购政策收紧，借名买房纠纷愈发增多，实践中认定借名买房时考虑四个方面的因素：1、双方是否签署了借名买房协议和权属确认书。2、主张借名买房的当事人是否支付全部房款或支付首付款、贷款。3、现房屋由谁实际居住，房屋物业费、水电费、燃气费等后续费用谁支付。4、房屋相关合同、房款发票、契税等手续原件均由谁持有。因此，若产生借名买房纠纷，也可以从以上四个方面收集证据。
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