房产律师 ：若交易合同没有效力，是否可以不履行？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在蒋这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们蒋予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告田A诉称：2002年9月19日，经M公司下属商品房中介服务所介绍原告与被告王S订立关于座落于A市一号房屋的“房地产买卖契约”。原告依约向被告王S支付了购房款130000元。2003年，第三人王C之父李D以被告对涉案房产无权处分为由诉至法院，请求确认关于涉案房产的房地产买卖契约无效。原告不服上诉至A市中级人民法院，中院以民事判决书维持原判。此后，原告一直申诉，2011年3月11日A市中级人民法院做出民事裁定书，撤销本院民事判决书和A市人民法院民事判决书，本案发回A市人民法院再审。
王C不服上诉至A市中级人民法院，在原告申请再审期间，第三人王C以当时生效的判决A市人民法院民事判决书与第三人城建投签订涉案房产的拆迁安置协议，因该涉案房产已发生变化，拆迁安置协议应终止履行。现请求法院依法确认原告与被告王S，2002年9月19日订立的《房地产买卖契约》有效；确认被告王S与第三人M公司2002年5月20日订立的《房屋买卖契约》合法有效；
 
被告辩称
王C辩称：对原告第一项诉请依法不应支持，该协议是王S在违法退掉李D房屋后取得诉争房产的所有权再出售给原告田A。王S缺乏合法的权利源泉，因此该协议依法不应具有法律效力。即使该协议有效也只具有债权效力，协议项下的房屋并未按照法律规定办理合法登记手续，原告对诉争房产不享有所有权。原告请求确认涉案房屋拆迁所产生的全部权益归其所有依法不应得到支持。因为原告并非合法被拆迁人，依法不享有拆迁房屋所有权，因此该拆迁行为所换取的任何利益与原告无关。另外原告所陈述的事实和理由完全与事实不符。
 
二．法院查明
经审理查明，2000年1月6日，李D与M公司签订购买座落于某小区一号房产的《公房买卖契约》。2002年5月20日，被告王S到M公司的房管部门办理该房的退房手续，后又签订购买涉案房产的《公房买卖契约》，并取得某某房屋改革办公室颁发的购房证书。2002年9月19日，经M公司商品房中介所介绍，原告与被告王S签订购买涉案房产的《房地产买卖契约》。
2002年9月28日，李D经A市公证处公正如通过诉讼取得涉案房产的所有权，则该房产由王C一人继承。2003年，李D诉至法院，要求：“1、确认公房买卖契约及购房证书无效；2、宣告王S和田A签订的房屋买卖契约无效”。经A市人民法院判决和A市中级人民法院判决认定涉案房产的归李D所有。2004年6月12日，李D死亡。根据上述判决及李D的公正遗嘱，第三人王C于2007年9月20日取得涉案房产的国有土地使用证和房屋所有权证。田A因不服上述判决，向A市中级人民法院提出再审申请。
2011年3月11日，A市中级人民法院作出民事裁定，撤销第一、二审判决，发回A市人民法院重审。A市人民法院以民事判决认定王S与田A签订的《房地产买卖契约》有效。王C对该判决不服上诉至A市中级人民法院，中院以民事判决撤销民事判决。2010年5月26日，王C与A市M公司签订关于涉案房产的拆迁安置协议书。2010年11月15日，田A与A市M公司签订关于涉案房产的拆迁安置协议书。
 
三．法院判决
原告田A与被告王S于2002年9月19日订立的《房地产买卖契约》合法有效。
 
四．律师点评
涉案房产是被告M公司自管自建的公有住房，李D购买涉案房产的《购买公房申请登记表》显示用李D工龄购买。购买公有住房所享受的工龄优惠只是一种政策性补贴，而非财产或财产权益，被告王S在按照市场价缴纳房屋价款后取得涉案房屋的所有权并享有处分权利。第三人M公司为被告王S购买涉案房屋颁发的购房证书，第三人王C提出被告王S与第三人M公司恶意串通侵害了李D的合法权益，但第三人王C并没有提供相关的证据予以佐证，且因关于李D购买涉案房屋的退房手续已经办理完毕且被告王S已经实际出资购买涉案房产故原告要求确认被告王S购买涉案房屋的购房证书合法有效的诉讼请求予以支持。
原告与被告王S签订的房地产买卖契约，是双方的真实意思表示，故原告要求确认该房地产买卖契约合法有效的诉讼请求，本院予以支持。原告经M公司商品房中介所介绍购买涉案房产已经取得涉案房产的所有权，原告与第三人城建投签订的拆迁协议书合法有效和拆迁后所产生的全部安置补偿权益应由原告所有，故原告要求确认原告与第三人城建投2010年11月15日签订的房产拆迁安置协议书合法有效及全部安置补偿权益归原告所有的诉讼请求，本院予以支持。