北京房产纠纷律师：房屋上设立抵押权，买受人如何主张权利？

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一、原告诉称
原告张A诉称：2009年9月1日，原告因购房需要，便与被告李A签订《房屋买卖合同》购买被告名下×房屋。合同约定：房屋总价款300万元；合同签订后买受人向卖方交付定金、首付款共70万元；卖方与银行商定后通知买受人支付剩余230万元购房款，买受人接到通知后十日内支付；合同签订后三个月内办理过户手续；过户后一个月内交付房屋。
合同签订后，买受人依约支付了70万元，但是卖方未依约将房屋过户至张A名下。2010年2月1日，张A与李A又签订《补充协议》，约定因李A未按照约定办理房屋过户手续，构成违约，现李A另行提供Y房屋供张A居住来弥补违约金。
后张A在诉讼中得知，李A已于2010年2月10日将案涉房屋过户给王C，王C又将房屋过户给a公司。张A便提起诉讼要求确认李A与王C、王C与a公司签订的关于房屋买卖的合同无效，法院支持了张A的诉求。
张A与李A签订的《房屋买卖合同》合法有效，现请求人民法院：判令李A将×房屋过户至张A名下，a公司协助李A办理产权转移登记手续。
二、被告辩称
李A提出反诉。
被告李A辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求。
第一，张A未按照合同约定向李A支付购房款，构成根本违约。
第二，张A诉讼请求超过诉讼时效，其请求无法成立。现请求人民法院：解除张A与李A2009年9月1日签订的《房屋买卖合同》。
反诉被告张A辩称：反诉原告所称无事实和法律依据，不同意其反诉请求。
第一，根据《房屋买卖合同》的约定，买受人在接到卖方的通知后再付款，但张A从未接到李A的付款通知。且是李A违约在前，因其未办理过户手续，所以二人之后又签订了《补充协议》，由李A另行提供住房来弥补违约金。
第二，张A只是普通的个人，只能向物业公司查询但得到的信息是房屋一直登记在李A名下，直到2015年张A起诉李A后才知道房屋已经过户至王C名下。
第三， 2010年2月9日，李A便办理案涉房屋的抵押注销手续，13日便将房屋过户至王C名下，李A从未打算将房屋出卖给张A；
综上所述，反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。
第三人a公司述称：我公司对张A、李A之间的交易毫不知情。因王C向我公司借款，基于此我公司取得了案涉房屋产权，为合法取得。我公司不存在过错，也无协助张A办理案涉房屋过户手续的义务。
张A2010年2月就已经知道案涉房屋过户至王C名下，但是却从未主张权利，现在再主张损失，无事实和法律依据。
2015年12月15日，我公司与何F签订了《抵押借款合同》，并办理了债权公正文书，且经何F申请某法院作出裁定轮候查封了案涉房屋，所以该房屋现在根本无法办理过户。
第三人何F述称：2015年12月15日，a公司向我借款800万元，并以案涉房屋做抵押办理抵押登记，我为抵押权人。现a公司只偿还部分借款，我已经向人民法院申请强制执行。何F的抵押权优先于张A债权，何F不同意张A的诉讼请求。
第三人吴D述称：我与李A并非夫妻关系，但是民政局确显示其与李A办理了结婚登记，这不属实，案涉房屋与吴D无关。
三、审理查明
经查，2009年9月1日，张A、李A签订《房屋买卖合同》约定，房屋总价款300万元；合同签订后买受人向卖方交付定金、首付款共70万元；卖方与银行商定后通知买受人支付剩余230万元购房款，买受人接到通知后十日内支付；合同签订后三个月内办理产权过户手续，契税和印花税由买受人交纳；过户后一个月内交付房屋。
合同签订后，买受人依约支付了70万元，但是卖方未依约将房屋过户至张A名下。2010年2月1日，张A与李A又签订《补充协议》，双方协商约定因李A未按照约定办理房屋过户手续，构成违约，现李A另行提供Y房屋供张A居住来弥补违约金；李A应积极解决还贷问题，尽快办理房屋过户手续；李A2010年2月25日前协助张A办理房屋过户手续后，张A继续履行合同。
2010年1月28日，李A与王C签订《二手房屋买卖合同》约定将案涉房屋出售给王C，十日后，二人签订《存量房屋买卖合同》并办理网上签约手续，2010年2月13日，王C取得房产证。
李A与b银行签订住房贷款合同，将×房屋、Z房屋、H房屋抵押给b银行。2010年2月5日，李A还清贷款本息，b银行注销上述房屋的抵押权。2010年2月6日，与b银行签订了《抵押登记注销合同》。
2015年11月10日，王C与a公司签订《存量房屋买卖合同》，将房屋出售给a公司，同日，a公司取得产权证。
2015年12月15日，a公司向何F借款800万元。并签订《抵押借款合同》，并以案涉房屋做抵押。12月26日，何F取得案涉房屋他项权证书。
2016年1月20日，张A向本院提起诉讼，要求确认王C与a公司签订的《存量房屋买卖合同》无效，本院经审理后作出判决，确认无效。后a公司不服提起上诉，二审法院维持原判。
2018年3月10日，张A向本院提起诉讼，要求确认李A与王C在2008年签订的《二手房买卖合同》及《存量房屋买卖合同》无效，审理认定李A、王C在履行买卖合同后不办理物业交割手续，且李A曾在2015年告诉张A可以办理房屋过户手续，本院支持了张A的诉讼请求。二审法院维持原判。
2018年3月31日，案外人任某一向本院起诉李A、吴D和a公司，要求将李A将Z房屋过户至任某一名下，本院经审理发现李A与吴D办理了结婚手续，并作出判决将Z房屋过户至任某一名下，李A、a公司协助办理过户手续。a公司不服提起上诉，二审法院维持原判。
案涉房屋现登记在a公司名下，2015年12月16日案涉房屋被抵押给何F。2016年2月被本院裁定查封。2018年9月10日，被另一法院裁定查封。
李A称自己通知张A交纳房款，但未提出证据证明。张A对此也否认。
四、法院判决
（一）驳回原告张A的诉讼请求；
（二）驳回反诉原告李A的诉讼请求。
五、律师点评
第一，张A是否构成违约
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张A与李A在房屋买卖合同中约定，李A在与银行商定后通知张A支付剩余价款，李A主张其已经通知张A，但张A逾期支付，以此主张张A逾期付款构成违约，要求解除《房屋买卖合同》。但是李A未提出证据证明其发出了交款通知。所以对于李A的反诉请求，难以支持。
第二，张A提起诉讼是否超过诉讼时效
虽然张A与李A在《房屋买卖合同》中约定了办理案涉房屋过户手续的期限，但是二人之后又签订了《补充协议》变更了约定，对办理过户手续的期限未明确约定。
李A将房屋出售给王C，二人在履行合同时未办理物业交割手续，所以即使张A一直向物业查询也只能得知房屋仍登记在李A名下，张A并不知道房屋已于2010年2月过户至王C名下。所以对于李A称张A起诉超过诉讼时效的主张，不予认可。
第三，案涉房屋可否过户至张A名下
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，张A与李A签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应履行自己的义务，所以张A要求李A配合自己办理案涉房屋的过户手续，本应得到支持，但是现在案涉房屋仍抵押登记在何F名下，抵押权未消灭，抵押权人不同意将房屋过户至张A名下，所以客观上不能将房屋过户给张A。张A可以在条件具备后再主张过户。
据此，人民法院对本案的事实认定、判决正确。