北京房产纠纷律师：合同双方当事人可否自行解除房屋买卖合同？

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。）
 
一、原告诉称
原告张A诉称：2014年在a公司的介绍下，被告购买原告房屋，我与被告王A签订了《存量房屋买卖协议》，原告根据协议约定，履行了自己的义务，但是被告却未向原告支付首付款60万元，之后虽经多次催促，被告仍拒绝支付。2014年4月10日，被告告知原告其不再履行合同义务。
协议约定：买受人迟延支付购房款15天以上，卖方有权解除合同，买受人需支付全部房款的12%作为违约金。2014年4月15日，原告向被告、a公司分别发送律师函，函告被告解除合同并主张20万元违约金、函告a公司解除合同并要求退还押金2万元。
原告一直依据合同约定履行自己的义务，但是被告却一直拒绝购房款，其行为构成违约，且原告发送律师函至今被告也未支付违约金，被告行为严重侵害了原告的合法权益。因被告之前向原告支付了合同预付款3万元，与违约金相抵后，被告仍需支付17万元，请求人民法院：被告王A向原告张A支付违约金17万元。
二、被告辩称
被告王A提出反诉。
被告王A辩称并反诉称：被告不同意原告的诉讼请求，原告主张17万元的违约金无事实和法律依据，不具有正当性和合理性，请求人民法院违约金减少至3万元。
第一，根据北京市相关单位的要求，二手房买卖应使用《北京市存量房买卖合同》示范文本，但是原被告所签合同是中介公司提供的格式合同，不具有标准性和权威性；
第二，原告与被告所签合同中，关于违约金的规定是格式条款，非经合同双方协商决定，有失公平。而《北京市存量房屋买卖合同》示范文本对违约金的数额计算和逾期日期都是经双方协商填写，充分尊重了当事人的选择，体现公平原则；
第三，合同中违约金的计算标准不具有合理性且约定的违约金过高。合同中约定的违约金是以房屋总价款来计算的，这无法反映合同履行情况，且约定总价款的12%作为违约金，这个数额远远超过原告的实际损失和预期损失；
第四，被告一直想与原告继续交易，但是原告擅自涨价，超出被告承受能力，导致被告放弃购买案涉房屋；
第五，3万元属于购房押金，原告无权予以抵扣违约金应返还给被告。购房定金和违约金非同一性质，且未经被告同意，原告无权抵扣。
综上，请求人民法院判令原告张A返还被告购房定金3万元。
反诉被告张A辩称：不同意反诉原告的反诉请求。3万元定金产生于房屋买卖中，张A有权留置。
第三人a公司述称：我行对原告的诉讼请求和被告的反诉请求皆认同。
三、审理查明
经查，2014年3月20日，张A与王A签订《存量房屋买卖协议》购买张A名下房屋，协议约定房屋成交价格为170万元；购房定金3万元，由张A暂时提存，定金可冲抵房款。同时a公司暂时保管2万元，作为卖方的未交房押金。此外还约定了支付购房款的时间。
合同约定了违约情形及违约责任：买受人未按约定支付购房款、办理相关手续或其他违约行为致使交易不能进行的，每逾期一天，支付总价款的0.05%作为违约金；逾期超过20天的，卖方有权单方解除合同，买受人按总价款的12%支付违约金，买受人在收到解除合同通知之日起7日内支付违约金。
合同签订后，被告王A向张A支付购房定金3万元。张A在向银行确认还款日期后告知王A2014年4月1日到银行办理还款事宜，但张A未在约定时间内支付首付款60万元。
2014年4月10日，被告表示不再购买案涉房屋。2014年4月15日，原告向被告发送律师函解除《存量房屋买卖协议》并要求被告支付违约金20万元。被告张A在4月16日收到该律师函。
四、法院判决
（一）自本判决生效之日起十日内，王A向张A支付违约金五万元；
（二）自本判决生效之日起十日内，张A向王A返还购房定金三万元；
（三）驳回张A的其他诉讼请求。
五、律师点评
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一，合同双方张A、王A签订的房屋买卖合同系二人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
当事人协商一致，可以解除合同。现双方都同意解除房屋买卖合同，可予支持。合同解除后，张A应返还王A的购房定金3万元。
第二，关于违约责任。本案中，王A未按同约定还款，之后又表示不在继续履行合同进行交易，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。
但是在王A表示不再购买案涉房屋后，张A便通知王A解除合同，合同中的主要权利义务尚未履行，若让王A支付合同约定的违约金，未免过高有失公平。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。所以人民法院可据此确定数额，对违约金过高部分不予支持。
据此，人民法院事实认定、判决正确。