房产交易合同——将产权不明的房产签订合同，能否构成效力？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告张某一诉称：2015年11月7日，原告与袁某二在第三人居间下签订了《房产交易合同》。同日，袁某二收取原告定金100000元。2015年11月8日，袁某二之子陈某五代表袁某二与原告签订补充协议，约定原告同意追加定金100000元给袁某二。2016年2月25日，袁某二预约了前往某某市某某区房管局签署《某某市房产买卖协议》的日期为2016年3月4日。同年3月3日，袁某二提出增加房屋的成交价格，原告未同意。同年3月4日，袁某二明确表示拒绝前往某某市某某区房管局签署《某某市房产买卖协议》。同年3月5日，袁某二向原告提出终止合同。同年3月8日，原告通知袁某二继续履行合同。袁某二明确表示拒绝前往房管局签订《某某市房产买卖协议》，导致原告不能履行持有《某某市房产买卖协议》前往银行办理贷款手续并将首付款存入资金监管中心，即原告的付款条件尚未成就，现请求法院认袁某二于2016年3月5日做出解除房产交易合同的意思表示不发生法律效力。
 
被告辩称
被告陈某三辩称，原告与被告之父及第三人于2015年11月7日签订《房产交易合同》，约定原告及被告之父双方到房管局签订某某市房屋买卖合同的期限为2016年1月31日前；原告应于2016年2月3日前交付首付款并办理贷款手续。原告在合同履行期限内以购房资金周转不开为由，告知被告之父袁某二无法签订房产买卖协议，始终怠于履行合同。此时，袁某二才得知原告是需要等其卖掉某某镇某某小区房屋的房款到位后才能支付首付款，而原告在与袁某二签订《房产交易合同》时隐瞒了这一重要事实。原告确实未在《房产交易合同》约定的期限内拿到房款，从而最终导致合同履行不能。袁某二于2016年2月25日向原告发出逾期违约金催缴通知书，但原告收到该通知后拒绝支付。后袁某二基于原告的违约行为并根据合同约定及相关法律规定，于2016年3月6日向原告及第三人送达了书面解除合同通知，原告及第三人均签字确认收到。因此，原、被告双方所签《房产交易合同》已于2016年3月6日依法解除。
 
二．法院查明
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈某三与袁某二是夫妻关系。被告陈某四、被告陈某五是袁某二和陈某三之子。2015年11月7日，原告与袁某二及第三人签订《房产交易合同》，约定原告购买袁某二所有的坐落于某某市某某区XXX号房屋，成交价为1280000元，原告于签订本合同之日向袁某二支付定金100000元；原告、袁某二双方须于2016年1月31日前亲自到该房地产所属房管局签署《某某市房产买卖协议》，并依约办理买卖手续，双方应通过某某市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付；除定金外的剩余房款1270000元，原告采用银行贷款方式支付；上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，原告须于2016年2月3日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，袁某二同时将已收取得定金存入资金监管中心；待原告的贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，原告、袁某二双方应亲自到该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记手续。
上述合同签订后，原告于当日给付袁某二定金100000元。2015年11月8日，被告陈某五与原告签订《补充协议》，约定原告同意追加订金100000元给予陈某五；陈某五同意原告先行在某某市某某区XXX号房屋内装修，以便原告后期使用。第三人处的工作人员韩远君在该协议中签字。该协议签订后，原告给付被告陈某五100000元并对涉诉房屋进行了装修。2016年2月22日，袁某二将涉诉房屋收回。涉诉房屋的首付款数额约为400000元，原告需要出卖它处房屋的所得款交纳该笔首付款，由于原告未在2016年1月31日前筹集到该笔首付款，袁某二没有前往相关房管局办理预约手续，双方也都没有在2016年1月31日前到房管局办理签订房地产买卖协议手续。
2016年2月26日，原告收到第三人转交的上述通知。同年2月底，原告获得出卖它处房屋的房款。同年3月3日，原告与袁某二及第三人进行协商，袁某二要求原告支付违约金132000元，但双方就违约金数额未能达成一致意见，于是袁某二表示其不同意于2016年3月4日签订房屋买卖协议。2016年3月6日，袁某二向原告及第三人送达了《房屋买卖合同终止通知》，终止与原告签订的房屋买卖合同。同年3月8日，原告向袁某二发送《催促袁某二履行房屋买卖合同通知书》，要求袁某二尽快按照房产交易合同的内容与其签订购房协议，履行合同，完成交易，如袁某二仍有异议，原告保留对袁某二追究违约的权利。另，涉诉房屋于2016年12月8日变更至被告陈某三名下。
 
三．法院判决
确认原告张某一与袁某二及第三人某某房地产经纪有限公司于2015年11月7日签订《房产交易合同》于2016年3月6日解除；
 
四．律师点评
原、被告及第三人签订的《房产交易合同》是各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，依据合同约定，虽然原告交纳首付款是在签订房屋买卖协议之后，但原告自认首付款于2016年2月底筹齐，结合2016年2月期间微信通话内容，可以认定袁某二没有于2016年1月31日前预约签订房屋买卖协议手续，不能归责于袁某二，而是由于原告未能筹齐首付款造成的，原告应向袁某二承担违约责任。
袁某二预约打协议号及向原告发出“逾期违约金催缴通知书”的行为，是其同意原告承担逾期履行合同违约责任的情况下继续履行合同，但原告在收到袁某二送达的催缴逾期违约金后并没有履行相关义务，从而导致双方没有依约签订《某某市房产买卖协议》，故袁某二向原告送达《房屋买卖合同终止通知》符合合同约定和法律规定，双方就涉诉房屋签订的《房产交易合同书》已于2016年3月6日解除。现原告要求确认袁某二于2016年3月5日做出解除房产交易合同的意思表示不发生法律效力，没有事实和法律依据，不予支持。三被告反诉主张确认原告与袁某二签订的《房产交易合同》已于2016年3月6日通知时解除，予以支持。