房产交易纠纷——未将首付款存入监管机构，是否算不履行合同？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告诉称：原告与二被告于2014年9月26日通过中介签订《房产交易合同》。合同中约定，由二被告购买原告所有的坐落某某市某某区私产房一套，建筑面积172.13平方米，交易价格为205万元人民币，定金10万元。同时双方在合同中还约定，二被告采取银行贷款方式支付，但必须在2014年12月31日前筹齐总房款中减去以银行贷款形式支付部分及定金部分的剩余房款作为首付款并签署《某某市房产买卖协议》递件至房管部门。在合同签订同时被告苏某五确认总房款205万元，并明确以上房款全部到原告账户后双方办理房屋交接手续。上述协议签订后二被告未按约定将首付款存入银行指定账户，且迟迟不办理相关手续并一再违约，同时在双方于2015年1月23日办理过户手续时由于被告苏某五将部分过户资料丢失导致过户无法办理。现请求法院二被告给付原告自2014年12月18日至2015年2月9日延迟交付房款的违约金共计110700元；被告继续给付自2015年2月9日起直至合同全部履行之日止的违约金；
 
被告辩称
被告苏某五辩称：被告苏某五购买涉诉房屋未经过中介公司，对被告陈某一曾与中介公司签订的购房合同不知情，被告苏某五与原告经口头协商一致，被告苏某五不存在违约行为，被告苏某五拿到《某某市房产买卖协议》及时提交至贷款银行办理贷款审批手续，由于客观原因未能及时存入首付款75万元，被告苏某五及时将此事口头告知原告，并得到原告的口头同意可以晚存几天，被告苏某五接到银行贷款完成审批通知后立即告知原告并将首付款存入监管账户，后来被告苏某五看到了原告寄来的催款函，催款函中原告给予被告苏某五合理的宽限期，要求被告苏某五在此宽限期限内存入首付款，被告苏某五在收到此催款函之前将首付款75万元存入监管账户，银行贷款已经到账，已履行完所有合同义务；
 
二．法院查明
经审理查明，二被告是母女关系。2014年9月26日原告作为卖方、被告陈某一作为买方，某某房地产经纪有限公司作为居间方签订《房产交易合同》，约定：被告陈某一购买原告所有的坐落某某市某某区房屋一套，成交价为205万元，签订合同之日被告陈某一给付原告定金10万元，剩余195万元以银行贷款方式给付；买方须在2014年12月31日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款并亲自签署《某某市房产买卖协议》递件至房管部门；买方须在2014年12月31日前办理贷款申请手续；在银行审批贷款手续完毕3个工作日内，买卖双方须亲自赴房管局办理产权变更及抵押登记手续；因本合同项下的房地产买卖所需支付的营业税、产权登记费、契税、个人所得税、土地出让金、手续费、评估费、担保费及其他过户实际产生的费用由买方支付；
卖方于签署《某某市房产买卖协议》、办理过户手续、卖方取得全部房款之日起3日内腾空房产交于买方使用；买方以贷款方式支付房款的，则买方必须提供真实、有效、完整的相关材料，如因买方所提供之相关材料不符合贷款银行审批条件导致贷款不能正常办理的，买方须按照一次性付款的方式自确定不能办理之日起20日内向卖方支付全部房款，买方未按照约定付款的，每逾期一日，应向卖方支付该房产成交价的千分之一作为违约金；买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费，因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的千分之一作为违约金。
2014年12月8日被告苏某五出具《承诺书》一份，内容为：“因承诺人苏某五欲购买张某二名下的位于某某市某某区房产，现自愿承诺额外支付房屋所有人张某二装修补偿款贰拾万元整，承诺该款项应于两个月内，在办理房屋过户及相应的房屋交接手续前一次性向房屋所有人张某二支付完毕。承诺人只有在两个月内且房屋过户前支付完毕装修补偿款后，方有权要求房屋所有人张某二办理房屋过户及相应的房屋交接手续，如承诺人未按上述要求支付上述款项，则视为单方解除上述房屋的买卖契约关系，房屋所有人有权依据法律规定和双方约定，追究承诺人相应的法律责任。”同时，被告苏某五就该《承诺书》于2014年10月10日进行了公证。
 
三．法院判决
判决生效之日起十五日内，被告苏某五给付原告张某二违约金147195元；
 
四．律师点评
依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。本案中，原告、被告陈某一及居间方签订《房产交易合同》，对出卖人、标的物、成交价格等房屋买卖合同应具备的要件均作出了具体的约定。在2014年12月8日被告苏某五向原告出具《承诺书》，承诺购买原告名下的上述房屋，并进行公证确认。后被告苏某五于2014年12月12日与原告签订《某某市房产买卖协议》，对其购买上述房屋一事再次进行了确认，并且约定成交价为175万元。同时双方出具《情况说明》一份，在该情况说明中双方对于涉诉房屋的总成交价的构成进行了详细的说明，即总房款205万元。并且截至2015年1月23日二被告已将房款中的定金和装修补偿款给付原告。对此原告的解释为，《房产交易合同》是二被告一起到中介处与原告签订的，只是在该合同中只书写了被告陈某一的名字，而后来的买卖关系都是和被告苏某五建立的，所以被告苏某五应当承担该合同的权利义务关系。
二被告是母女关系，出现双方同时需要购房、同时看中原告名下的同一房屋并分别与原告签订同一价款的购房协议的情况重合性概率很低。另外在被告陈某一与原告签订《房产交易合同》后，被告陈某一于2014年9月28日给付原告10万元定金，2014年12月8日被告苏某五对给付涉诉房屋的装修款作出承诺并进行公证，2014年12月12日被告苏某五与原告就房屋的地点、价款、给付方式等作出《情况说明》，同时签订《某某市房产买卖协议》对涉诉房屋进一步确认，应视为原告对二被告这一权利义务转让行为的同意，因此出让合同的一方当事人脱离了原合同关系，不再受原合同关系约束，受让合同的一方当事人，则完全取代出让人的合同当事人地位，受合同约束，且不影响合同当事人间权利义务的变化，即合同相对性原则仍在原合同间发生效力，故被告苏某五已经代替被告陈某一承受了与原告之间的房屋买卖合同关系。
而被告苏某五与原告签订的《某某市房产买卖协议》是在房管部门登记备案时再行签订的一个协议，是对此前原告与被告陈某一所签订的《房产交易合同》的一个补充，该两份合同对于原告及被告苏某五均具有约束力，双方应当按照该两份合同中所约定的内容履行各自的义务。