北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨某兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除杨某兰与金某玲、齐某辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令金某玲、齐某辉返还杨某兰支付的定金100000元；3.判令金某玲、齐某辉赔偿杨某兰损失95000元；4.判令金某玲、齐某辉支付违约金500000元；5.判令金某玲、齐某辉承担本案诉讼费用。
事实和理由：杨某兰与金某玲、齐某辉于2021年6月7日签订了《买卖定金协议书》，约定由杨某兰以662万元的总价，购买齐某辉名下的位于北京市西城区一号楼房屋（以下简称涉案房屋），当天杨某兰以转账的形式向齐某辉支付了10万元购房定金。次日，杨某兰与金某玲、齐某辉签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》，金某玲、齐某辉承诺该住房无抵押、系家庭唯一住房，如在房屋交易交税时发现该房屋不是甲方家庭唯一住房，造成增加的税费由金某玲、齐某辉承担。
除定金以外的剩余房款中，456万元作为首付款由杨某兰直接支付、186万元以银行贷款的形式完成支付、5万元物业交割保证金、5万元户籍迁出保证金。
另，《补充协议》中特殊约定，经各方同意由于金某玲、齐某辉个人原因，在办理房屋网签之前，房屋应当由齐某辉名下转移登记至金某玲名下，并由金某玲作为最终的房屋出售人与杨某兰办理后续的房屋买卖手续。之所以这样约定，是因为金某玲、齐某辉系夫妻关系，为了达到涉案房屋在出售给杨某兰时满足“满五唯一”的条件，因此金某玲、齐某辉需要办理离婚手续，并将房屋转移登记至金某玲名下，以达到金某玲单身且名下只有一套房屋的目的。
双方的签署交易系通过Y公司撮合而成，为此三方于2021年6月8日签订了《居间服务合同》，按照约定，金某玲、齐某辉应当在签订合同后的146个自然日内（2021年12月2日之前）配合杨某兰办理房屋的产权变更登记手续，但第一步是金某玲、齐某辉之间应当在网签之前将房屋转移登记至金某玲个人名下。但签订合同后金某玲、齐某辉没有任何动静，反而通过Y公司间接表达了不想履约的意思，直至2021年9月5日，在Y公司组织的面谈中齐某辉明确表示自己不想离婚，因此房子没法卖了，自己对不住杨某兰。
为此齐某辉提出的解决方案是自己退还10万元定金，9.5万元中介费由杨某兰与其各承担一半，双方未达成一致。杨某兰向金某玲、齐某辉购买涉案房屋的原因，是希望自己的女儿未来能够在涉案房屋所在学区登记入学，且杨某兰只有将自己位于北京市丰台区的房屋出售后才能凑齐应当向金某玲、齐某辉支付的首付款，同时杨某兰和自己的配偶为了更顺利的出售房屋，二人也办理了离婚手续并由杨某兰本人以“满五唯一”的条件对外出售房屋。
2021年5月27日，杨某兰与案外人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，就出售房屋达成一致。截至目前该房屋已经转移登记至买受人名下。杨某兰与金某玲、齐某辉签订的合同合法有效，但合同签订后金某玲、齐某辉明确向杨某兰表达了不再继续履行合同的意思，且其提出的解决方案完全无法弥补因其违约行为给杨某兰造成的损失，故诉至法院。
被告辩称
金某玲、齐某辉辩称，签房屋买卖合同时本来是正常出售，但杨某兰为了避税，让金某玲、齐某辉办理离婚手续，使涉案房屋符合满五唯一条件。在双方沟通过程中，杨某兰发出了解除通知，后再联系杨某兰，她就不接电话了，故导致本案诉讼。杨某兰没有提交证据证明损失，主张违约责任过高，不同意杨某兰的诉讼请求。
Y公司述称，双方签署合同后，Y公司一直要求金某玲、齐某辉履行合同，但是金某玲、齐某辉在履行上出现困难，9月5日三方见面协商此事时齐某辉表示因为家庭原因无法继续履行，也对此表示了歉意，杨某兰主张赔付，金某玲、齐某辉没有同意杨某兰的方案。金某玲、齐某辉承诺涉案房屋符合满五唯一条件，但涉案房屋不符合满五唯一条件，税费过高。
法院查明
2021年6月7日，齐某辉作为甲方（出售人），与杨某兰作为乙方（购买人）、Y公司作为丙方（居间方）签订《买卖定金协议书》，约定：就甲方出售涉案房屋给乙方而收取购房定金事宜达成如下协议；涉案房屋产权人：齐某辉；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属情况、设备、装修等情况进行了解，确认以662万元整的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费；甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担；乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计10万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）；
甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还；甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件；甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费95000元整。在该协议Y公司落款处，签合同时由Y公司经办人吴某鹏手写“甲方配合房屋满五年且唯一”字样。
同日，杨某兰向齐某辉转账支付购房定金10万元，齐某辉向杨某兰出具收据。
2021年6月8日，杨某兰作为买受方（乙方），与齐某辉、金某玲作为出售方（甲方）签订《北京市存量房务买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方所售涉案房屋是甲方家庭唯一住房，甲方购房时间满五年；甲方和乙方通过Y公司居间介绍成交；房屋成交价格为467万元，房屋家具、家电、装饰装修以及房屋的配套设施设备等作价195万元，上述价款由买受人一并支付给出卖人，买受人向出卖人支付定金10万元；本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担；
如甲方承诺该房屋为家庭唯一住房，须在交税时保持家庭唯一住房状态，如违反上述约定，造成增加的税费由甲方自行承担；……如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行，本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除，甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。
同日，杨某兰作为乙方（买受方），与齐某辉、金某玲作为甲方（出卖方）、Y公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定：涉案房屋成交价格467万元，房屋家具、家电、装饰装修以及房屋的配套设施设备等作价195万元，总计为662万元，由乙方一并支付给甲方，此价格为甲方净得价不含税；乙方于2021年6月7日向甲方支付定金10万元；乙方于产权转移登记手续办理前1日向甲方支付首付款456万元；剩余房款186万元乙方以银行贷款的方式支付给甲方；甲方应在签署本协议后132个自然日内向该房屋的原贷款机构预约一次性提前还款，并应于该贷款机构通知提前还款之日（并不迟于2021年10月17日前）将其原贷款一次性还清；
……同日，杨某兰作为乙方（购买方），与齐某辉、金某玲作为甲方（出售方）、Y公司作为丙方（居间方）签订《居间服务合同》，……同日，杨某兰向Y公司支付信息服务费95000元。
2021年9月5日，杨某兰指派其前夫周某晨与齐某辉，在Y公司的工作人员主持下，就涉案房屋购买问题进行面谈，谈话中齐某辉称没有办法配合使得涉案房屋符合“唯一”条件，要求周某晨“再选个房子”；……双方在Y公司工作人员调解下，未达成和解意见。Y公司认可录音，金某玲、齐某辉不认可录音真实性。
杨某兰称，为购买涉案房屋筹资，其于2021年5月27日将其名下位于丰台区的房屋出售，且为使该房屋满足“满五唯一”条件，于2021年7月10日与配偶周某晨办理了离婚登记手续，为此杨某兰提供房屋买卖合同与离婚证佐证。
杨某兰提交短信截图称其于2021年9月15日发送短信告知解除合同，并主张其委托律师向齐某辉于2021年10月15日发送书面解除通知，但被拒收。
裁判结果
一、确认杨某兰与齐某辉、金某玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除；
二、确认杨某兰与齐某辉、金某玲、北京Y公司签订的《补充协议》解除；
三、齐某辉、金某玲于本判决生效之日起七日内退还杨某兰定金100000元，并支付杨某兰违约金400000元；
四、驳回杨某兰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
金某玲、齐某辉与杨某兰签订的《北京市存量房屋买卖合同》，以及金某玲、齐某辉与杨某兰、Y公司签订的《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。
金某玲、齐某辉作为房屋出售方，应当按照合同约定履行合同义务。根据《北京市存量房屋买卖合同》的约定，金某玲、齐某辉承诺涉案房屋在缴税时符合“满五唯一”条件，但实际上涉案房屋并不符合该条件；根据面谈录音，齐某辉拒绝继续出售涉案房屋，也拒绝按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定，承担增加的税费后继续履行合同，金某玲、齐某辉拒绝出售房屋已构成根本违约，应当承担违约责任。
关于金某玲、齐某辉对面谈录音不予认可一节，根据第三人Y公司的陈述意见，以及各方庭审陈述及全案证据，该面谈录音所证明的事实具有高度盖然性，金某玲、齐某辉对录音未提供证据予以反驳，法院对金某玲、齐某辉的该项意见不予采信。
金某玲、齐某辉拒绝出售涉案房屋，杨某兰有权解除合同。杨某兰提供的证据不足以证明其已向齐某辉、金某玲有效送达了解除通知，法院依法确认《北京市存量房屋买卖合同》最后一方当事人金某玲收到本案起诉状之日，即2021年10月21日，为合同解除之日；确认《补充协议》最后一方Y公司收到本案起诉状之日，即2022年2月16日，为协议解除之日。
合同解除后，金某玲、齐某辉应当退还杨某兰定金10万元。根据《补充协议》约定，金某玲、齐某辉拒绝出售房屋的，应当向杨某兰支付房屋总价款20%的违约金，Y公司收取的费用95000元，应由金某玲、齐某辉赔付给杨某兰。法院认为，杨某兰主张的违约金50万元虽已主动降低，但考虑到本案合同的签订背景、双方履行合同的情况以及杨某兰的实际损失，法院依法酌情降低至违约金40万元。金某玲、齐某辉支付违约金后，足以弥补杨某兰的损失，故对杨某兰要求金某玲、齐某辉赔付居间服务费95000元的诉讼请求，法院不再予以支持。
