北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
杨某杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除2020年9月13日“买卖定金协议书”、2020年9月14日“存量房买卖合同”、2020年9月14日“补充协议”；要求吴某文、孙某鹏返还购房款100000元。
事实与理由：位于北京市大兴区A室（以下简称涉案房屋）登记房主为孙某鹏，实际所有人为吴某文。楼房性质为经济适用房，但符合上市条件。2020年9月13日，杨某杰与孙某鹏经中介公司Y公司签订《买卖定金协议书》。该协议里第四条第二款约定：甲方违约，应向乙方双倍返还定金。后杨某杰支付定金1000000元。
2020年9月14日，杨某杰与孙某鹏签订《存量房屋买卖合同》，该合同第四条约定：成交价1420000元。当日双方签订了《补充协议》，该协议第三条约定：出卖方逾期交房超过30日，按照成交价款的20%向买受人支付违约金。当日杨某杰与Y公司签订了居间合同，后吴某文、孙某鹏反悔，不配合与杨某杰办理房屋过户手续，导致合同无法继续履行。吴某文、孙某鹏给杨某杰造成了损失。现杨某杰与吴某文、孙某鹏协商未果，诉至法院。
被告辩称
吴某文、孙某鹏辩称，同意解除合同，不同意向杨某杰支付违约金，因为对方违约在先。吴某文、孙某鹏已经配合办理了组合贷款，但是后来杨某杰要求变更为公积金贷款，且是以其爱人的名义，与合同不符。关于退还购房款，请法院依法裁判。
Y公司述称，一、杨某杰提出的诉讼请求与Y公司无关，故就其诉讼请求不发表意见，尊重人民法院依法作出的判决。
法院查明
2020年9月13日，孙某鹏（甲方、出卖人），杨某杰（乙方、买受人），Y公司（丙方、居间方）签订《买卖定金协议书》，约定以1420000元购买涉案房屋，组合贷款，且首付款不低于500000元，乙方应于本协议签署时向甲方支付定金20000元。吴某文亦在出卖方落款处签字。2020年9月14日，孙某鹏与杨某杰签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定杨某杰向孙某鹏购买涉案房屋，房屋总价款1420000元，买受人已向出卖人支付定金50000元；组合贷款方式付款，余款向商业银行、住房公积金管理机构委托的商业银行申请贷款支付；
如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意按照下列方式处理：买受人应当于办理不动产转移登记当日向出卖人支付剩余房价款；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起80日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；出卖人应当在收到全部成交总价款后3日前将该房屋交付给买受人。
《补充协议》约定：买受人优先选择组合贷款形式支付购房款，买受人与出卖人约定于2020年10月10日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后7个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的产权转移登记手续，同时买受人将成交总价款的首付金额500000元一次性支付给出卖人，剩余金额920000元，通过银行贷款形式一次性支付给出卖人，银行放款后，由批贷银行直接将此笔贷款划至出卖人账户。
同日，杨某杰向吴某文支付了50000元定金，吴某文作为收款人（出卖人）签订了定金收据。2020年9月19日，杨某杰通过案外人高某莲账户向吴某文支付50000元房款。双方当事人均认可吴某文系涉案房屋的实际出资人。
2020年9月14日，孙某鹏（甲方、出卖人），杨某杰（乙方、买受人），Y公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》。
杨某杰另提交录音材料，证明双方协商一致，吴某文同意退还150000元，后来吴某文消失，联系不上。孙某鹏、吴某文对该证据的证明目的均不认可，对部分音频真实性认可，主张杨某杰提出的150000元性质不明，且吴某文没有认可，其自始没有同意支付杨某杰150000元，文字稿与录音内容不匹配。
案件审理中，杨某杰主张孙某鹏、吴某文逾期交房构成违约，第一次孙某鹏、吴某文配合办理了贷款，是以夫妻二人名义，但银行未放贷，因为国管和市管公积金不能混合一起贷款，只能选择其一，组合贷是两个人的公积金一起贷款，第二次再以杨某杰本人名义申请贷款，孙某鹏、吴某文就不配合办理贷款。
孙某鹏、吴某文主张合同明确约定贷款方式为组合贷，组合贷款是指符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，合同履行过程中，孙某鹏与其爱人一起配合杨某杰完成了组合贷款的审批，履行了合同义务，银行审批通过后即将放款时，杨某杰单方提出要求变更组合贷款为纯公积金贷款（双公积金贷款），理由是对自己更合适，孙某鹏、吴某文不同意变更合同内容的行为不能视为孙某鹏、吴某文方违约，因此无需支付违约金。
Y公司表示本案组合贷是购房人申请公积金贷款和商业贷款组合的贷款模式，第一次申请贷款时，卖方配合，但是买方申请公积金贷款时申请的是市管公积金，第一贷款人填写成其配偶名字，其配偶缴纳的是国管公积金，属于填写错误，需要重新将买方杨某杰列为第一位才能申请市管公积金，此后，买方要重新填表申请贷款需要卖方配合时，卖方不再配合，主张买方问题导致贷款失败，当时Y公司向买方解释，如果是已经提交了贷款而不能批贷的，买方应对过户时支付全款，但现在仅是资料填写错误，买方尚在履行期，如果可以申请贷款而卖方不配合，属于卖方违约，此时卖方才提出，如果将房屋出售将不能享受单位福利待遇，经Y公司协调，卖方同意赔偿买方150000元，包括退还的100000元，再赔偿买方中介费等经济损失50000元，但卖方又拒绝支付。
孙某鹏、吴某文于2021年11月17日收到本案起诉材料。
裁判结果
一、确认杨某杰、孙某鹏、吴某文与北京市Y公司2020年9月13日签订的《买卖定金协议书》于2021年11月17日解除；
二、确认杨某杰与孙某鹏2020年9月14日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》于2021年11月17日解除；
三、孙某鹏、吴某文于本判决生效后七日内退还杨某杰购房款100000元；
四、驳回杨某杰的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人之间签订的北京市存量房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应该按照合同约定履行各自的权利义务。现杨某杰提出解除合同，孙某鹏、吴某文于2021年11月17日收到本案起诉材料并同意解除合同，故法院确认双方签署的合同于2021年11月17日解除。合同解除后，作为合同相对方以及收款人，孙某鹏、吴某文应退还杨某杰支付的购房款。
本案的争议焦点为孙某鹏、吴某文未配合杨某杰办理第二次贷款是否构成违约，是否需要支付违约金并赔偿居间费。根据合同约定，组合贷款应当是指申请办理商业贷款和个人住房公积金贷款。杨某杰主张组合贷是两个人的市属公积金一起贷款，不符合合同约定，法院不予采信。
依据合同约定，孙某鹏、吴某文有义务配合杨某杰办理贷款手续，孙某鹏、吴某文在杨某杰第一次申请贷款时也配合杨某杰办理了相关贷款手续，履行了合同约定的义务，但第一次贷款申请未成功，责任不在孙某鹏、吴某文。合同约定，“如贷款机构不批准买受人的贷款申请，双方当事人同意按照下列方式处理：买受人应当于办理不动产转移登记当日向出卖人支付剩余房价款；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起80日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。”因此，在第一次贷款申请未成功后，孙某鹏、吴某文无合同约定义务再配合杨某杰办理第二次贷款申请手续，故孙某鹏、吴某文不存在违约行为。
杨某杰提交的录音内容并不完整，其中截取的内容中体现了杨某杰向吴某文催款，双方达成15号之前退还150000元的初步意向，属于双方磋商过程中的调解方案，但孙某鹏、吴某文和杨某杰并未就违约责任和退款金额、性质形成最终一致的确定意见，现杨某杰亦不同意150000元的退款方案。综上，对杨某杰要求孙某鹏、吴某文支付违约金损失的请求，法院不予支持。
