北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某君向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于北京昌平区S室（以下简称S室）由刘某君出资购买并享有权利；2.请求停止执行北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）依据（裁定书所执行刘某君的房产；3.判令本案诉讼费由宋某建、周某娟负担。诉讼中，刘某君变更诉讼请求为：1.请求确认位于S室由刘某君所有；2.请求停止执行西城法院裁定书所执行的周某娟的房产；3.判令本案诉讼费由宋某建负担。诉讼中，刘某君明确其第二项诉讼请求中周某娟的房产系指向S室。
事实与理由：西城法院执行裁定书所执行的房产为刘某君的财产。涉案房产系刘某君2014年11月24日购买。综上，涉案房产实际所有权人系刘某君，宋某建无权对该房屋申请执行。
被告辩称
宋某建辩称，刘某君的材料不能充分证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故不应支持其诉讼主张。第一，刘某君与周某娟签订的房屋买卖合同中对房屋的交付时间、权属转移登记时间等重要条款均在《房屋买卖合同》的《补充协议》，但刘某君却无法提供，仅提供2021年的物业费缴纳发票，不足以证明刘某君已经实际连续占有该涉案房屋。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，据此刘某君的执行异议请求不足以排除强制执行的民事权益。
第二，刘某君主张确认对涉案房屋由其出资购买并享有权利，足以排除对案涉房产的执行理由不成立。（1）根据刘某君提供的现有证据材料，虽然刘某君在人民法院查封之前已与周某娟签订书面的《房屋买卖合同》，同时已经全部支付房价款，但刘某君并未合法占有该房产，更未变更办理相关的房产登记手续。因案涉房产未办理过户登记，刘某君尚不享有案涉房产的所有权，原执行裁定书认定刘某君就涉案房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益，并无不当。
涉案房屋价款严重低于市场交易价格。根据网上查询到周某娟房屋所在均价为25000元/平米，建筑面积136.06平方米，成交价格应该是340万元起，但周某娟与刘某君签订的买卖合同约定房屋成交价格为200万元，明显低于市场一般交易价格，存在低价处分财产的情况且刘某君却以不知什么名义的向周某娟转账235万来冲抵房款，据此宋某建有理由怀疑房屋买卖合同不存在，提起执行异议之诉目的很明显即通过提起执行异议之诉拖延执行进程，损害宋某建的执行权益。
第三，物业费缴纳时间仅仅显示2021年，刘某君声称2014年11月24日已经购买房屋，但提供物业费的缴纳情况只有2021年，缴费物业费的情况不存在连续性，很明显是为诉讼做准备的，不能证实刘某君已经对涉案房屋形成持续稳定的占有，反而说明刘某君与周某娟存在恶意串通，周某娟身陷沉重债务负担却以明显不合理的低价转让财产以逃避债务的执行。
刘某君提起的案外人执行异议之诉明显不成立，请求法院依法驳回刘某君的诉讼请求。
周某娟述称，同意刘某君的诉讼请求。周某娟希望把刘某君和宋某建的钱都还了。周某娟和刘某君之间有买卖合同，房子是归刘某君所有，要求停止执行。
法院查明
（一）S室房屋相关事实
2012年10月29日，周某娟与某单位签订《个人购房借款合同》，约定周某娟将S室抵押贷款，合同载明房屋总价为2333998元。
2013年11月29日，周某娟（乙方）与北京M公司（甲方）签订《补充协议》，约定S室按照实测建筑面积计算的结算总价款为人民币2355128元。
刘某君与周某娟就S室的买卖事宜签订《北京市存量房屋买卖合同》，落款日期为2014年11月24日，内容载明：“第三条，成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币：2000000元（小写），贰佰万元整（大写）。该房屋附属设施设备、装饰装修等的有关价格另有约定的，具体约定见补充协议。（二）买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1.自行交割，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》。
第五条，房屋的交付：出卖人应当在见补充协议（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给买受人。第九条，权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起见补充协议日内，双方共同向房屋权属登记不明申请办理房屋权属转移登记手续。第十二条：本合同自双方签字（盖章）后，于2015年5月23日起生效。”刘某君与周某娟就S室房屋并未签订补充协议。
刘某君于2014年11月24日向周某娟分两笔分别转账150万元、85万元，共计235万元。周某娟出具了两张落款为2014年11月24日的《收条》，载明收到房款200万元、车位款35万元。
刘某君向本院提交了涉案房屋2017年物业费发票，开票日期为2021年9月25日；2018年物业费发票，开票日期为2021年9月25日；2019年、2020年物业费、车位费收据，收据日期为2020年12月31日。
诉讼中，周某娟明确其与刘某君之间的235万元款项往来系借款，后签订买卖合同，双方约定如果没有还款就履行房屋买卖合同。刘某君对此亦予以认可，明确周某娟如在2015年5月23日前没有偿还款项，双方履行房屋买卖合同。
另查，截至本案庭审时，周某娟一直居住在S室房屋。
（二）前序诉讼情况
宋某建与周某娟民间借贷纠纷一案，本院出具调解书：一、周某娟于二〇一九年十月十七日前偿还宋某建借款本金350万元；二、周某娟于二〇二一年十月十七日前向宋某建支付利息。
宋某建依据生效法律文书申请执行，2020年9月1日，本院查封周某娟名下的S室，查封期限3年。本院作出执行裁定书，拍卖被执行人周某娟名下S室。刘某君提出案外人执行异议，请求中止执行S室，本院作出裁定书，裁定驳回案外人刘某君的执行异议请求。
裁判结果
驳回原告刘某君的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案系刘某君提起的案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
本案争议焦点是案外人刘某君对执行中查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。刘某君对其享有足以排除执行的民事权益应负举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，刘某君与周某娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》生效日期为2015年5月23日，双方在诉讼中均认可刘某君向周某娟转账的235万元系借款，若周某娟在2015年5月23日前未还款，则双方按照《北京市存量房屋买卖合同》履行。刘某君与周某娟虽签订《北京市存量房屋买卖合同》，但双方真实意思表示并非房屋买卖，双方之间为民间借贷法律关系，235万元系借款而非购房款，且合同约定的S室房屋仍登记在周某娟名下，刘某君享有的是债权，而非排他的所有权，故刘某君要求确认S室房屋为其所有的诉讼请求，缺乏法律依据，法院不予支持。
另，刘某君虽向法院提交了其交纳物业费的票据，但其与周某娟均认可S室房屋一直由周某娟实际占有并居住。
综上，刘某君对S室房屋并不享有足以排除执行的民事权益，其诉讼请求缺乏依据，法院不予支持。
