北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某聪向本院提出诉讼请求：1.确认秦某聪与周某亮、郭某芳2021年6月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》于2021年10月12日解除；2．判决周某亮、郭某芳支付秦某聪违约金1220000元。
事实与理由：秦某聪与周某亮、郭某芳于2021年6月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及相关材料，居间方为某中介公司。合同约定秦某聪将其坐落于北京市西城区××之房屋（以下简称案涉房屋）出售给周某亮、郭某芳，房屋成交价为6100000元。双方签订合同后，于2021年6月26日签订《变更协议书》，就第二次定金支付时间由原2021年6月25日变更为2021年6月28日。
合同签订后，秦某聪积极履行合同，但因案涉房屋周围房价大幅度下降，周某亮、郭某芳在2021年7月向某中介公司的员工赵某勤表示不想继续履行合同。2021年9月12日周某亮、郭某芳向秦某聪发送《告知函》，明确表明不再继续履行合同并要求解除合同。秦某聪认为，双方自愿签订合同，合同的签订系基于双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等情形，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。双方应当依照合同约定积极履行合同。
现周某亮、郭某芳无正当理由的情况下明确表示不履行合同并单方要求解除合同的行为，没有合同依据及法律依据，构成根本违约。秦某聪本是为改善居住条件出售旧房换购配有电梯的二手房，周某亮、郭某芳的违约行为造成秦某聪重大损失。根据《补充协议》第四条第三款约定及法律规定，秦某聪现提出解除合同并要求周某亮、郭某芳承担违约责任。
被告辩称
周某亮、郭某芳辩称，第一项诉求，解除合同，同意合同权利义务终止，但原因是周某亮、郭某芳基于重大误解而撤销合同。第二项诉求，不同意支付违约金。本合同签订过程中周某亮、郭某芳对于房屋周边环境等存在重大误解，签约目的无法实现，因此撤销合同。此外，房屋价格持续上涨，秦某聪不存在经济损失，其主张的违约金过高，不应支持。还需说明的是，本案即使认定周某亮、郭某芳违约解除合同，责任也应以定金为限。如法院认定违约，适用违约金条款时请求对违约金酌减处理。
某中介公司述称，没有涉及某中介公司，不发表意见；如法院判决解除合同，某中介公司认可。双方签署《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，2021年7月3日周某亮、郭某芳告知秦某聪不打算继续履行合同，没有办理网签手续，央产房上市手续办理完毕。
周某亮、郭某芳向本院提出反诉请求：1.判令撤销《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更协议书》；2.判令秦某聪返还定金20万元。
事实与理由：2021年6月15日，双方签订房屋买卖合同及补充协议，周某亮、郭某芳为买方，2021年6月26日签订变更协议约定了定金的交付时间。合同签订后周某亮、郭某芳交付了定金20万元。西城区房屋交易一直处于卖方市场，因此无法在标的房屋中居住。签约时周某亮、郭某芳对于标的房屋的宜居情况不了解，签订合同的后果与自己的意思相悖，无法居住，损失巨大，构成重大误解。根据《民法典》第147条、157条规定，基于重大误解而签订的合同可以诉请撤销，合同撤销后秦某聪应将定金予以返还。
秦某聪辩称，不同意周某亮、郭某芳的反诉请求。第一，双方签订合同时不存在重大误解，不符合撤销情形。第二，根据民法典125条第一款规定，周某亮、郭某芳至少在7月21日就知道，表示拒绝履行合同。2022年1月20日提交反诉状要求解除合同，已经超过了撤销权行使的期间，不应予以支持。第三，周某亮、郭某芳明确拒绝购买房屋，已构成根本违约，应按照合同约定承担违约金，无权要求返还定金。
某中介公司述称，不同意第一项反诉请求，没有可撤销的事由，其他诉请不发表意见。购买案涉房屋前，周某亮、郭某芳已经进行看房，应该清楚房屋及周边情况。
法院查明
2021年6月15日，秦某聪（出卖人）与周某亮、郭某芳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售案涉房屋，面积为53.2平方米；经双方协商一致，房屋成交价格为5780000元，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内案号成交总价款20%向出卖人支付违约金；双方同意自本合同签订之日起154日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。
同日，秦某聪（甲方、出卖方）与周某亮、郭某芳（乙方、买受方）、某中介公司（丙方、居间方）签订《补充协议》约定：甲乙双方同意交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为6100000元。
2021年6月26日，秦某聪与周某亮、郭某芳签订《变更协议书》，约定：《补充协议》第二条第二项关于第二笔定金的约定变更为2021年6月28日前将第二笔定金110000元以第三方担保的方式支付甲方。周某亮、郭某芳已按照约定将定金200000元支付给秦某聪。
2021年7月2日，郭某芳与赵某勤（该人为秦某聪与郭某芳、周某亮之间房屋交易的某中介公司经办人）微信沟通。郭某芳微信告知赵某勤：现在钱也没筹到手，这个房子未必能够上了，和业主协商下解除协议吧。
2021年9月12日，周某亮、郭某芳向秦某聪发送《告知函》，内容为：双方就案涉房屋事宜，于2021年6月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，于2021年6月26日签订《变更协议书》。已支付定金20万元。对案涉房屋，因房产中介带看房时为夜晚，房屋相邻情况无法清晰辨别，在上述合同签订后，发现房屋紧居住环境不好，已超出签订买卖合同时能够预想到的情形，且对此秦某聪未明确告知。鉴于此，周某亮、郭某芳购买房屋及签订合同之目的无法实现，继续履行合同明显不公。因此，通知秦某聪解除双方签订的上述合同，并希望就后续事宜友好协商，将相关已支付款退还。另外，秦某聪也可根据实际情况，另行出售、处置转让之房屋。
秦某聪起诉要求解除合同等，周某亮、郭某芳于2021年10月12日收到该起诉状。
一、庭审中，秦某聪就己方损失，表示为：房屋降价损失，新购房屋成本增加，诉讼成本。经询如法院认为周某亮、郭某芳构成违约，鉴于已支付定金200000元，是否同意违约金与已支付款项折抵，秦某聪与周某亮、郭某芳均表示同意。
二、庭审中，周某亮、郭某芳主张违约金过高，要求对违约金酌减。周某亮、郭某芳不对房屋价格进行鉴定，秦某聪亦表示不进行鉴定。
三、庭审中，关于合同签订后的履行情况，秦某聪陈述：2021年6月15日周某亮、郭某芳支付定金9万元，6月28日支付定金11万元，秦某聪依据约定办理了央产房上市手续，7月某中介公司人员告知周某亮、郭某芳不履行合同，7月29日周某亮、郭某芳电话告知秦某聪明确不履行合同；
周某亮、郭某芳陈述：2021年6月15日周某亮、郭某芳支付定金9万元，6月28日支付定金11万元，7月10日到7月20日之间与赵某勤联系询问情况，提出不购买房屋。
裁判结果
一、本判决生效后三十日内，周某亮、郭某芳向秦某聪支付违约金650000元；
二、驳回秦某聪的其他诉讼请求；
三、驳回周某亮、郭某芳的反诉请求。
房产律师靳双权点评
结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：周某亮、郭某芳是否有权撤销合同；周某亮、郭某芳是否违约以及如违约，如何承担违约责任。
关于焦点一，周某亮、郭某芳无权撤销合同。周某亮、郭某芳以重大误解为由主张撤销合同，结合其在与中介工作人员沟通时隐含其购买房屋目的，没有理由认定其未进行看房。周某亮、郭某芳自行看房后，自愿与秦某聪签订合同，应受合同的约束。周某亮、郭某芳所述重大误解的事由，结合其2021年7月2日、7月3日与某中介公司工作人员的微信往来，有理由认为所谓事由属于事后制造，缺乏正当性，周某亮、郭某芳应自行承担签订合同的后果。故此，周某亮、郭某芳基于合同撤销本身要求返还定金，亦缺乏法律依据。但如双方合同解除，应否返还已支付定金另行判断。
关于焦点二，周某亮、郭某芳构成根本违约。结合2021年7月2日、7月3日郭某芳与赵某勤的微信往来，郭某芳不愿履行合同有外在因素的影响，与其所述重大误解事由无关。2021年9月12日周某亮、郭某芳向秦某聪发送《告知函》，明确表示要求解除双方合同，已构成根本违约。依据双方签订《补充协议》约定，秦某聪有权解除双方合同，并追究周某亮、郭某芳违约责任。一方面，秦某聪要求解除合同的意思通过书面形式于2021年10月12日送达周某亮、郭某芳，周某亮、郭某芳也认可收到该材料，故此，法院确认双方《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》于2021年10月12日解除。
另一方面，合同解除后，周某亮、郭某芳应向秦某聪承担违约责任。秦某聪依据合同约定主张违约金1220000元，周某亮、郭某芳申请对违约金酌减，秦某聪提及的损失中主要涉及房屋价格的调整，但周某亮、郭某芳不申请对房屋价格进行鉴定，秦某聪亦不申请。基于该情况，考虑房屋总价及约定违约金情况，法院基于公平原则酌情对违约金予以处理，周某亮、郭某芳应向秦某聪支付违约金850000元。鉴于周某亮、郭某芳已实际支付定金200000元，周某亮、郭某芳仍应向秦某聪支付违约金650000元。相应地，周某亮、郭某芳要求返还定金的反诉请求难以成立。
