北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某贤向本院提出诉讼请求：1.判令北京市房山区F号房屋由周某贤继承；2.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：原被告之父周某凡与被继承人秦某英系夫妻关系，共生育5个子女，分别为长子周某贤、二子周某鑫、三子周某灏、四子周某涛、五子周某德。2003年父亲周某凡去世，2017母亲秦某英去世，母亲留有遗产。母亲秦某英在世时曾留有代书遗嘱“将位于北京市房山区F号属于秦某英的份额及其他秦某英的遗产由长子周某贤继承”。母亲去世后，周某贤多次与周某鑫、周某灏口头协商，要求继承母亲遗产并请求二被告配合办理房产证等事宜，周某鑫、周某灏均予以拒绝。为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。
被告辩称
周某涛述称，同意F号房屋归周某贤。
周某德述称，对于F号房屋归周某贤没有意见。
周某鑫、周某灏共同辩称，第一、F号房屋系周某灏的房屋拆迁所得，其中含有周某凡、吴xx、吴xx一家的财产性权益，并非秦某英的个人财产。根据周某贤出具的《回迁安置协议》第二条可知：按规定每人享受四十平方米优惠购房建筑面积；在规定期限内搬迁的独生子女家庭另享受二十平方米优惠购房面积，享受购买定向安置房人口共6人，其中周某凡、吴xx、吴xx系独生子女家庭，多享受二十平米优惠购房面积，6人合计享受260平米购房面积。
根据《回迁楼认购协议》第二条认购房屋表格可知：案涉房产面积为60.99平方米，超出优惠购房面积20.99平米，该优惠部分属于周某灏一家所有。案涉房产进入继承，应当先将属于周某灏一家的20.99平米优惠购房面积作为财产性权益先行析产，周某贤要求继承全部房屋于法无据。
第二、秦某英遗嘱缺乏形式要件和实质要件，且违反社会公序良俗，应属无效。1.案涉遗嘱未注明年月日，缺乏代书遗嘱的形式要件。未严格按照法律规定的形式要件作出的遗嘱，应认定无效。根据周某贤出具的《遗嘱》中落款可知，案涉遗嘱为代书遗嘱，但遗嘱上代书人的签名未注明日期，遗嘱上订立遗嘱时间中的“年”系打印字体，手写字体仅有月、日，不符合代书遗嘱的形式要求，属于形式要件欠缺，应属无效。
2.秦某英系限制民事行为能力人，且存在被胁迫、欺骗而立下遗嘱的可能，案涉遗嘱缺乏实质要件。无行为能力、限制行为能力人所立的遗嘱无效；因胁迫、欺骗所立的遗嘱无效。案涉遗嘱订立时秦某英76岁，已经瘫痪，立遗嘱支配大额财产明显超过其行为能力，如要证明立遗嘱时秦某英神清应当出具医院或者其他权威机关的证明，而原告方未提供。秦某英由周某贤一人带至律所，无法行走，无反抗能力，遗嘱将周某贤作为最大的受益人，无法排除秦某英受到胁迫、欺骗的可能。
3.案涉遗嘱违反公序良俗，应认定无效。周某贤是家中长子，但其对父母疏于照顾。
第三，周某贤提供的两张证明信已过期，不能作为证据使用，周某贤应当重新出具在效力期限内的证明信，以证明其主张。
第四，如适用法定继承，周某灏、周某鑫应当多分，而周某贤应当少分。周某鑫、周某灏尽到了主要赡养义务，且周某灏、周某涛、周某德均属于生活困难缺乏劳动能力的继承人，应当多分。周某贤尽赡养义务较少，应当少分。
法院查明
周某凡与秦某英系夫妻关系，婚后育有长子周某贤、次子周某鑫、三子周某灏、四子周某涛、五子周某德。周某凡于2003年去世，秦某英于2017年去世。秦某英的父亲秦某英于1988年12月9日去世，秦某英的母亲于1991年去世。周某灏与苏某芝系夫妻关系，周某灏与苏某芝女儿为周某凡、女婿为吴xx，周某凡与吴xx生育独生女吴x。
2011年1月6日，周某灏（乙方）与北京M公司（甲方）签订《拆迁补偿回迁安置协议》，协议第二条关于回迁安置部分约定，按规定每人享受四十平方米优惠购房建筑面积，在规定期限内搬迁的独生子女家庭另享受二十平方米优惠购房建筑面积。乙方在享受的优惠购房建筑面积内，按照均价2000元/平方米（建筑面积）的优惠购房价格购买回迁安置房屋。乙方享受购买定向安置房人口共6人，其中农业户口人员为周某灏、苏某芝、周某凡、吴x、秦某英、吴xx。乙方共享受优惠购房建筑面积为260平方米。
2011年1月14日，周某灏（乙方）与北京M公司（甲方）签订《回迁楼认购协议》，协议载明回迁安置人员、享受定向安置房优惠购房建筑面积，乙方享受购买定向安置房人口为6人，农业户口人员为周某灏、苏某芝、周某凡、吴x、秦某英、吴xx。乙方共享受优惠购房建筑面积为260平方米。认购房面积为乙方实际认购定向安置房总建筑面积为307.65平方米，高于乙方应享受的总优惠建筑面积47.65平方米。乙方所认购房屋房总价为225798.41元。乙方认购的定向安置房总价款为784991.62元，其中享受优惠购房建筑面积部分价款为514091.62元，实际认购房屋建筑面积高于总优惠建筑面积的超过部分，价款为270900元。
2012年11月13日，秦某英（认购人）与北京M公司（出卖人）签订《定向安置房认购协议》，协议载明，认购人所认购的房屋为出卖人所开发的位于北京市房山区F号房。该房屋按照建筑面积计价，单价为2690.85元/平方米，总房价款为164222.46元。认购人在签订本协议之日一次性付清全部房款。
2012年11月12日，周某贤通过其妻子陈某娟向北京M公司支付40000元；2012年11月13日，周某贤通过其子周某希银行信用卡向北京M公司支付44222.46元。两笔合计84222.46元。
因涉案秦某英F号房屋价款中另有80000元从周某灏拆迁补偿款中抵扣，故周某贤于2012年11月26日，通过其妻陈某娟的银行账户向周某灏的妻子苏某芝的账户转账44398.74元，备注为“秦某英房款差额”；2013年2月26日，周某灏书写收条一张，写明“今收到陈某娟还苏某芝购房款”。
2015年9月15日，周某贤通过其妻陈某娟的银行账户向周某灏之妻苏某芝的账户转账35601.26元，备注为“周某贤第二次付秦某英房款差额”。周某贤合计向周某灏支付80000元。
2015年10月15日，秦某英在北京市某律师事务所律师金某宇、张某建的见证下，立下遗嘱，遗嘱内容为：“一、位于北京市房山区F号的房屋，属于立遗嘱人的份额由长子周某贤继承，其他人不得干涉。二、我去世后如有遗产及应继承的份额，皆有长子周某贤继承。……”立遗嘱人处有秦某英的签名及手印，代书人张某建，见证人张某建、金某宇。同日，北京市某律师事务所出具北京市某律师事务所遗嘱见证书。
裁判结果
秦某英与北京M公司签订的关于北京市房山区F号房的《定向安置房认购协议》项下的权利义务由周某贤继承；
房产律师靳双权点评
自然人可以依照法律规定立遗嘱处分个人财产；自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。本案中，秦某英在两位律师见证下订立的遗嘱符合法律规定，虽遗嘱落款处年、月、日系打印形成，但已经注明年、月、日，继承法规定“注明年、月、日”没有要求必须手写年、月、日，故打印年月日不影响遗嘱的内容及效力。
周某鑫、周某灏答辩称遗嘱落款年份系打印形成，遗嘱缺乏形式要件的答辩意见，法院不予采纳。周某鑫、周某灏另辩称秦某英系限制民事行为能力人，且存在被胁迫、欺骗而立下遗嘱的可能，案涉遗嘱缺乏实质要件，周某鑫、周某灏并未举证证明该主张，故对周某鑫、周某灏的该项答辩意见，法院不予采信。秦某英认购的房屋应按遗嘱办理。
周某鑫、周某灏辩称F号房屋中仅有40平方米是秦某英的份额，超出20.99平方米是占用周某灏的安置面积。根据周某灏拆迁补偿回迁安置协议，周某灏家庭安置人口6人（含秦某英），共享有安置房面积合计260平米。除秦某英之外，周某灏一家5口应享受安置房面积为220平米，除秦某英认购F号房屋之外，还有另外3套认购安房屋，3套房屋面积合计246.66平米，已经超出周某灏一家5口应享受的安置房面积。故秦某英认购的F号房屋没有占用或者减损周某灏一家享有的安置房面积。
且针对F号房屋优惠面积40平米价款80000元周某贤已经向周某灏支付完毕，超出优惠面积的价款周某贤已向开发单位支付完毕。故秦某英认购的F号房屋不存在周某灏的份额。故周某贤要求继承房山区F号房屋的诉讼请求，于法有据。因F号房屋现尚未办理产权登记，故法院确定秦某英与北京M公司签订的关于北京市房山区F号房《定向安置房认购协议》项下的权利义务由周某贤继承。
