北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告张某强诉称：2011年11月21日原、被告签订《房产买卖契约》，原告将位于北京市顺义区一号院以24万元价格卖给被告，钱款当时付清，涉诉宅院及土地使用证在被告付清购房款后交付给被告，现涉诉宅院由被告居住使用。
因涉诉宅院为原告唯一住房，签订合同时双方口头约定原告有钱的时候还被告钱款，被告退还房屋给原告。多次找被告商定返还事宜无果，为了维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求判令：1.确认原告张某强与被告王某军于2011年11月21日签订的《房产买卖契约》无效；2.诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告王某军辩称：被告不同意原告的诉讼请求，被告认为《房产买卖契约》有效。买卖房屋的时候双方都是真实自愿的意思表示，而且当时原告并没有说等原告有钱还款退房一事，契约里面也并没有写明。2011年原告想卖登记在其名下的涉诉宅院，宅院内当时有北正房五间还有厢房。
被告和原告于2011年11月21日签订《房产买卖契约》，当时在场人除了被告和原告以外还有中证人。签订合同当日被告给付原告24万元购房款，《集体土地建设用地使用证》和涉诉宅院是签订契约后几天原告腾退给被告的，被告和妻子的户口均为本村农业户口。签订契约后被告就一直居住在涉诉宅院并将北正房装修，改建了原有的厢房。原告从未找被告说过合同无效的事情，被告也不认可双方有任何口头约定，被告认为合同合法有效。
本院查明
2011年11月21日，原告与被告就位于北京市顺义区一号院，签订《房产买卖契约》，内容为：“兹有本村村民张某强，有宅院一所，经中人介绍，愿将此房院（包括院内所有建筑物）卖给本村村民王某军名下永远为业。议定房价为人民币贰拾肆万元，钱款笔下交清，并无缺欠。附：户主张某强集体土地建设用地使用证一本。立据后，买主在2011年12月10日搬进宅院居住，行使自己主权。立据后双方不得反悔，恐空口无凭，特立此契为证”，契约落款处有卖房人张某强、买房人王某军、中证人签名捺印。双方一致认可该契约之真实性，一致认可涉诉宅院卖与被告后一直由被告居住使用。原告主张双方签订上述契约时另有口头约定，被告对此不予认可，并申请证人李某出庭作证，两名证人均表示签合同时并未说过退房的事情。
另查，被告王某军系北京市顺义区本村农业户口。
裁判结果
驳回原告张某强的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为被告是否具备购置涉诉宅院的主体资格及双方签订之《房产买卖契约》的效力问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告系涉诉农村集体经济组织成员，其有权购买涉诉集体土地上的宅院及房屋，双方就位于北京市顺义区一号院签订之《房产买卖契约》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，原告就其主张未提交充分证据予以证明，法院实难采信，故法院对原告之诉讼请求不予支持。
