北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某仁向本院提出诉讼请求：1．请求吴父将位于北京市昌平区一号房屋（以下简称一号房屋）变更不动产登记至周某仁与
吴某丽名下；2．诉讼费由吴父承担。事实及理由：2014年，为解决周某仁与吴某丽的婚生女周某露的教育问题，周某仁通过北京A公司与张某匀签订房屋买卖合同（简称合同），约定周某仁以199万元的价款购买张某匀的一号房屋。合同签订后，周某仁向张某匀支付了购房款199万元，加上中介费、税费总计支付约210万元。
因北京市的住房限购政策，每户只能购买两套住宅，周某仁与吴某丽为了以后还有购房资格，于是将该房屋登记在吴父名下。该房屋过户后，吴某丽和女儿将户口迁入该房屋。该房屋现在由吴某丽和女儿实际使用。故提出上述诉讼请求，现将第1项诉讼请求变更为：请求吴父将位于北京市昌平区一号房屋周某仁出资的部分210万元（出资部分199万元+税费11万元）的二分之一及其增值部分的二分之一906500元支付给周某仁，其他诉讼请求同诉称。
被告辩称
被告吴父辩称：不同意周某仁的诉讼请求。一号房屋虽有周某仁出资，但双方不存在借名购房的合同关系，而其主张因限购政策和解决子女上学问题，借用吴父名义购房，与事实不符，据市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第15条第二款规定，当事人一方提供证据证明其对房屋的确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有，或要求登记人办理房屋所有权转移登记的不予支持，其向登记人另行主张出资债权的应当根据出资的性质，按照相关法律处理，因此从周某仁的诉请中，周某仁要求主张增值部分，表明其确认房屋所有权，但根据法律规定，应当予以驳回。关于周某仁对房屋部分出资是周某仁帮助吴父购房的钱，是赠予关系，关于房屋增值部分，房屋所有权人为吴父，周某仁无权要求增值部分，故不同意周某仁的诉讼请求，请求驳回周某仁诉请。
第三人吴某丽陈述：认可吴父的答辩意见，房子本身就是吴父的，这点没有任何异议。
法院查明
周某仁与吴某丽原系夫妻关系，二人于2008年4月23日登记结婚，2008年10月25日生育一女周某露，吴父系吴某丽之父。2014年6月11日吴父与张某签订《存量房屋买卖合同》，约定吴父购买张某位于北京市昌平区一号房屋（以下简称一号房屋），并于当日转移登记至吴父名下。2014年9月12日，吴父与其妻子吴母将户籍迁入一号房屋，并在该房屋居住至今。2019年6月28日本院判决周某仁与吴某丽离婚。该案审理中，周某仁主张一号房屋系夫妻共同财产，因房屋涉及案外人吴父利益，该案未予处理。
2020年5月周某仁诉至本院，诉讼请求同诉称。审理中，因吴父将一号房屋出售他人，售价款为310万元。故周某仁将其第1项诉讼请求变更为：要求吴父给付其出资和增值部分折价补偿155万元。
另查，2014年，周某仁名下登记有北京市昌平区2号房屋和北京市昌平区3号房屋（房屋性质为商品房、规划用途为商业）。
审理中，周某仁主张一号房屋实际产权人为周某仁和吴某丽，其与吴父系借名买房合同关系，并提交如下证据。
一号房屋的购买价格及出资情况。
1．周某仁提交交通银行个人客户交易清单，周某仁转账共计75万元；2014年6月11日，周某仁转账100万元）、交通银行电子转账截图、本院的2019年6月26日质证笔录（吴某丽称，周某仁购买一号房屋出资一号房屋，系周某仁对吴父夫妻的赠予，非夫妻共同财产）证明其与吴某丽全额出资210万元（199万元购房款+11万元中介费、税费）购买一号房屋。
吴父质证意见：转账记录真实性认可；对质证笔录证明目的不认可，质证笔录中系吴某丽的意见，非吴父的意见；购房款为一百多万元，具体记不清楚，周某仁有出资，周某仁实际打款给房屋出售人，以转账记录为准；吴父的出资系以现金方式，一次7万多、一次60万左右。
吴某丽质证意见：转账记录真实性认可；房子购买价不清楚；其与周某仁确实有出资，具体数额不清楚；认可吴父曾给其7万元，之后其转给周某仁用于购房。
2．周某仁提交吴某丽的身份证、本院之前民事判决书，证明因其名下有二套房屋，且为解决周某露上学问题，借吴父名购买一号房屋，吴某丽与周某露居住于一号房屋。
吴父、吴某丽质证意见：不认可周某仁的证明目的，认可吴某丽与周某露的户籍在一号房屋，2016年吴某丽与周某仁分居后才回一号房屋居住。吴某丽与孩子的户籍原在旧房，购买一号房屋后才迁入一号房屋。周某仁户籍系外地户籍，子女只能与吴某丽一起。
审理中，吴父主张双方不存在借名买房合同关系，并提交如下证据：
录音（周某仁向吴父索要房款）、房产证办理收据、物业费、电费、煤气费等费用交付证明、车位申请书和车位合同（2017年签订）、居委会证明、户口本等证据，证明双方不存在借名买房合同关系，吴父系实际购房人，办理房屋产权证，并一直居住使用涉案房屋，吴某丽与周某仁分居回娘家住后又购买了车位。
周某仁质证意见：证据的真实性认可，证明目的不认可。
吴某丽对上述证据的真实性和证明目的无异议。
裁判结果
驳回周某仁的诉讼请求。
房产律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，周某仁主张其与吴父存在借名买房合同关系，周某仁为此应承担相应的举证责任，第一，根据周某仁提交的转账记录和吴父与吴某丽陈述等证据，可以证明吴父购买一号房屋时，周某仁与吴某丽确有出资，但是该出资行为并不足以证明双方存在借名购房合同关系。第二，周某仁主张，其借名买房的原因为限购政策影响和为子女上学。根据查明的事实，一号房屋购买期间，周某仁名下登记有两套商品房，其中一套为商用房，非住宅，根据当时的北京市购房政策，商业房屋不计算套数，因此，周某仁与吴某丽家庭仍可在本市再购买一套住宅，无需借用他人名义购买，即使为女儿上学购买，更无需借用他人名义购买，故其主张的借名买房理由依据不足，同时结合周某仁与吴父的谈话录音、一号房屋的使用情况和相关费用交纳情况等，周某仁主张双方存在借名买房合同关系，依据不足，法院不予支持。其与吴某丽支付购房款项的性质等争议，周某仁、吴某丽均可另行主张权利。
