北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张父向本院提出诉讼请求：判令张某强、李某为我办理房屋过户手续，将北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）产权过户登记至我名下。
事实和理由：张某强系张父与张母之婚生独子。张父与张母于1994年离婚，张某强归张父抚养。张某强与李某于2013年3月26日登记结婚，婚后随张父共同居住生活。2014年初，张父考虑到自住房面积小，与儿子、儿媳共同生活不便，计划将其名下旧房置换新房。因当时张父名下已登记有三套房产，其一为北京市朝阳区二号（以下简称2号房屋）；其二为河北三河市三号（以下简称三号房屋）；其三为2002年张父父母以张父名义购买的北京市朝阳区4号（以下简称4号房屋）。根据当时北京的限购限贷政策，张父属于限购限贷对象，经与张某强、李某商定，张父借张某强的名义购买涉案房屋。
2014年4月3日，签订《存量房屋买卖合同》，实际交易价为375万元，首付款248万元，贷款127万元。2014年4月10日，为了筹集购买涉案房屋的资金，张父将2号房屋出售。2014年1月13日，张父通过银行转帐将购房定金10万元直接打入涉案房屋出卖方银行账户。2014年3月15日至4月25日，张父或张父委托同事朋友通过银行转帐方式，将购房首付款248万元打入张某强银行帐户，张某强将该购房首付款打入卖方的帐户。上述付款总计2581920元（含税费）。2014年4月29日，涉案房屋办理了产权登记，为张某强单独所有。
随后，张父、张某强、李某一起搬入涉案房屋共同居住生活，因李某拒绝签署房屋系张父购买所有的权属协议，导致婆媳关系紧张，2014年7月张某强与李某搬离涉案房屋另行居住。涉案房屋的银行贷款还款资金全部由张父通过银行转帐或支付宝转帐的方式打入银行还款专用帐户。2015年1月10日，张父将三号房屋出售，并将所得款的一部分一次性提前偿还了50万元的银行贷款。2017年4月，张父再次筹集款项74万元，一次性全部偿还了银行贷款。从2014年4月至今，张父承担了全部的物业管理费、水电燃气费等日常费用。张父自始占有使用涉案房屋，因此张父才是实际产权人。
被告辩称
张某强辩称，同意张父的诉讼请求。涉案房屋由张父出资购买、偿还贷款，并支付各种费用，因为当时买房时国家实行限购政策，张父名下已经有两套房，购房的资金主要来源于张父出售旧房获得的资金。
李某述称，我和张某强2010年认识，2013年3月26日登记结婚，2017年7月10日经法院诉讼调解离婚。离婚诉讼过程中，张父提起确权诉讼，因涉及案外人权益，法院没有处理。本案不存在借名买房的事实，三方没有书面约定，也没有口头约定。买房时我和张某强已经结婚，房屋是婚后取得，房子登记在张某强名下，是要将我作为担保人以从银行贷款。张父起诉是因为其帮助张某强争夺财产，没有事实依据，即使是借名买房，因为违反了限购政策，是否有效存在很大争议。如果判决过户，张父可能也无法履行，将造成与北京市限购政策相冲突。请求驳回张父的诉讼请求。
本院查明
张父与案外人张母原系夫妻关系，双方于1994年11月2日经法院判决离婚。张某强系双方之子。张某强与李某于2013年3月26日登记结婚，于2017年7月10日经法院调解离婚。
2014年1月11日，张某强（买受人，乙方）与王某（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由张某强购买涉案房屋，建筑面积共116.99平方米，总价款为375万元，其中拟贷款120万元。2014年4月3日，双方签署网签合同。2014年4月23日，张某强与银行签订《个人购房按揭贷款借款及抵押合同》，约定银行向张某强贷款127万元，期限360月。当日，李某作为保证人与银行签订《保证合同》，约定由李某为上述贷款提供保证。涉案房屋于2014年4月29日过户登记至张某强名下，于2017年4月5日清偿完毕全部贷款。
购房合同、借款及抵押合同、保证合同、付款凭证、房产证等购房手续原件均由张父持有。张父和张某强主张由张父居住涉案房屋，张某强和李某只住了不到一个月。李某主张由其与张父、张某强居住涉案房屋，后由于婆媳关系恶化，李某被赶出涉案房屋。
庭审中，张父主张涉案房屋由其购买，用于改善居住情况，但因购房时张父在京已有两套房，属于限购对象，故借用张某强名义购买，双方系借名买房关系，全部购房款均由张父支付。张父提交了银行对账单、转账凭单、借条、缴税单等，以证明其支付了购房首付款及贷款；提交了分别出售2号房屋、三号房屋的合同，以证明其为了筹集资金购买涉案房屋及还贷而出售原有房屋；提交了支付物业费、车位管理费、水电气费用等的发票、收据、银行刷卡单、银行卡交易明细等付款凭证，以证明其实际居住使用涉案房屋；提交了李某与张母之间的微信记录，以证明李某认可涉案房屋系张父出资购买。
张某强认可涉案房屋系张父其名义购买，并主张全部购房款及贷款由张父支付，张某强和李某没有还过贷款。
李某主张是为了改善其与张某强的夫妻婚后居住条件购房，三方没有借名买房的约定，由张父、张某强和李某一起还贷，其中张父还贷的行为系赠与。李某提交了其与张某强离婚诉讼的开庭笔录复印件，以证明其与张某强进行了还贷。
经不动产登记相关部门查询，张父名下登记有一套房屋信息记录。
裁判结果
被告张某强、第三人李某于本判决生效后七日内协助原告张父办理北京市朝阳区1号房屋的产权过户手续，将房屋过户至原告张父名下。
房产律师靳双权点评
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。本案中，张父提交了支付购房首付款、贷款的银行对账单、转账凭单、借条等付款凭证原件；涉案房屋的购房合同、借款及抵押合同、保证合同、付款凭证、房产证等原件亦均由张父持有；张父提交的孙莹莹与张母之间的微信记录记载李某认可系张父出资购房。李某未举证证明双方系赠与关系，其主张曾经与张某强偿还部分贷款，但未就此充分举证，张某强在本案庭审陈述中对此亦不予认可。故综合本案证据及涉案房屋居住使用情况，张父提交的证据能够相互印证，形成优势证据，故可以认定张父与张某强之间的借名买房关系成立，张父的诉讼请求应当予以支持。
