北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某华向本院提出诉讼请求：1.确认张某华与李某宇之间就位于北京市1号借名买房合同关系有效；2.判令将位于北京市1号房屋所有权人登记至张某华名下。
2007年11月，张某华借用李某宇名义出资购买位于北京市1号（以下简称1号）房屋，并以李某宇名义办理相关贷款手续。从购买至今，张某华一直占有使用1号。
被告辩称
李某宇辩称：不同意张某华的诉讼请求。
一、双方不存在借名买房事实和约定。
从主观上讲，李某宇没有向张某华承诺过借名买房的口头约定。从客观上讲，在现实生活中，借名买房的产生是有钱要买房而因为限购等不符合条件而不能购买，故需要借用有资质的人名购买。在2007年时，北京购房不存在限购、限贷的规定，自然也不存在借名买房的理由。
张某华于2007年11月也购买了房屋，说明其具备购房资格，且当时北京不限制一人名下可购买多套房屋。张某华及其家人与李某宇的购房条件相同，没有必要借用一个外人的名字。买房这么重要的事情却不签订书面借用协议，是张某华根本没有借名买房的必要。2号、1号是同层相邻的房屋，不同的是张某华将自己名下2号房屋卖了，而没有将所谓“借名”的房屋卖掉，这不正常也不符合常理。
二、张某华出资购房及对房屋占有的证据不足。
张某华没有证据证明其出资首付款及房屋面积差价款。王某亮的银行流水记录不能证明是张某华出资。王某亮向李某宇账户转款恰是王某亮承租李某宇的房屋的租金。双方约定每月租金2000元，押金为2000元，按月支付，可转租，水电暖物业等费用由王某亮承担。后于2016年1月房租涨至每月2500元。
王某亮根据约定每月2000元如数打入李某宇指定账户，而李某宇的还贷金额每月1741.87元；而自2016年1月后还贷金额降至每月1609.33元，而王某亮每月打入2500元。如果张某华是出租人，租金应打入张某华的账户，张某华再按还款金额汇至李某宇账户，剩余租金留存。另外，李某宇于2017年7月11日结清了1号剩余贷款284511.67元。
本院查明
张某华与王某亮系朋友关系，王某亮与李某宇系同学关系，张某华经王某亮介绍与李某宇相识。
2007年11月1日，李某宇与X公司签订《商品房预售合同》约定，李某宇购买位于北京市1号房屋，总价款447024元。合同签订当日，支付首付款97024元。2007年11年26日，北京H房产公司出具发票载明，1号首付款97024元，付款人李某宇。
2008年1月2日，李某宇与银行、X公司签订《个人住房抵押贷款合同》约定以1号房屋作为抵押，向银行贷款350000元。
2011年8月12日，1号房屋取得产权证，登记权利人为李某宇。
2017年7月11日，李某宇一次性结清剩余贷款280000余元。
2017年11月22日，李某宇以1号作为担保向他人借款，并办理抵押登记。
2007年11月1日，张某华与X公司签订《商品房预售合同》约定，张某华购买位于北京市2号房屋，总价款494979元。张某华支付首付款104979元，余款390000元向银行贷款。张某华主张其同时购买2号、1号房屋，为降低购房成本，故借用李某宇的名义购买1号房屋，双方存在口头借名买房约定，李某宇对此不予认可。
裁判结果
驳回张某华的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。物权登记具有物权的公示效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
本案中，双方争议的1号房屋现登记在李某宇名下，张某华主张与李某宇就该房屋存在借用其名义购买之约定，李某宇现予以否认，张某华应就其主张的约定事实承担举证责任。
庭审中，张某华主张因与李某宇的同学王某亮原系很好的朋友关系，故借用李某宇名义购买1号房屋并未与其签订书面借名购房协议，其虽向法院提供商品房预售合同及补充协议、个人住房抵押合同、购房发票、物业服务协议书、供暖协议书等相应证据，且李某宇对上述证据予以认可，但李某宇为证明其为房屋所有人亦向法院提交了房屋登记在其名下后，其持有房屋所有权证、一次性结清剩余贷款证明等相应证据。
对两者的证据比较，张某华提交的上述证据仍不足以证明张某华与李某宇之间存在借名登记的约定，尚不足以对抗李某宇所持房屋所有权证所具有的物权公示效力。故关于张某华要求确认其与李某宇之间就1号房屋借名买房合同关系有效，将1号房屋所有权人登记至张某华名下的诉讼请求，证据不足，难以支持。
