北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某回与王某玲系夫妻关系，张某彩与李某露系母女关系，张某回与张某彩系兄妹关系。位于北京市1号房屋原系公租房。房屋原承租人为张某回与张某彩之父张父。1988年，张父去世，经全家协商一致，基于原告的户口尚未转回北京及张某彩可以报销供暖费的原因，将承租人变更为张某彩。被告张某彩成为名义上的承租人，而实际由原告一家居住使用，原告一家也对母亲张母尽了较多的赡养义务。
2003年，该房屋进行房改售房时，经全体家庭成员协商一致，确认该房屋归原告所有，但因房改政策要求上述房屋只能由承租人购买，所以全体家庭成员协商，确定由原告以被告张某彩的名义购买，实际归原告所有。
此后，在张某彩的配合下，原告以借名买房的形式购买了涉诉房屋并支付全部购房款，同时该房屋一直由原告一家居住使用。现因房屋增值，被告方否认借名买房的事实，拒不配合办理过户手续。同时，张某彩的丈夫去世，李某露是其子女，形式上基于继承对该房屋享有部分产权，故原告也将李某露作为被告予以起诉。为维护自身合法权益，提起本案诉讼。
原告张某回、王某玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原告张某回与被告张某彩之间就北京市1号房屋的借名买房合同有效；2、请求判令被告张某彩、李某露协助将上述房屋过户至二原告名下。
被告辩称
被告张某彩辩称,被告张某彩不同意原告的诉讼请求。
理由：1、原告与被告张某彩之间不存在借名买房的关系，双方既没有书面的协议，也没有口头的借名买房的意思。2、张某回的女儿张某丹在另案中就相同的事实提起过相同的诉讼。该案经过法院审理，确认双方不存在借名买房的关系。另案的审理过程中，张某回作为证人出庭进行了陈述，称钱款是张某丹出资购买的，借张某丹的名购买的房屋，而在本案中又称是张某回出资购买的，前后陈述相互矛盾。3、张某回未就涉诉房屋的买卖出过购房款。
被告李某露辩称：同被告张某彩的答辩意见一致。
本院查明
张某回与张某彩系兄妹关系。张某回与王某玲系夫妻关系，张某丹系二人之女。
张某彩与李四系夫妻关系，李某露系二人之女，李四于2006年去世。
位于北京市1号房屋（以下简称涉诉房屋）的原承租人为张某彩。2003年1月21日，张某彩作为乙方与国土资源和房屋管理局作为甲方签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，约定根据市政府文件和房地产管理局出售直管公有住宅楼房方案，甲方将坐落在北京市1号楼房一套，总建筑面积48．49平方米，出售给乙方，房价款19948元整，乙方交纳公共维修基金1513元整；甲方根据上述文件规定，同意乙方享受0．9%年工龄折扣率；甲乙双方在协议书上签字盖章后，乙方将房价款一次付清，付清房价款后次月停租；甲方协助乙方办理房屋买卖各种手续，按规定交纳各项费用，甲方将房屋产权证件交给乙方。该协议落款处，甲方加盖单位公章，乙方加盖印章。
2003年3月7日，被告张某彩取得涉诉房屋的产权证书。
2004年9月20日，张某彩（甲方、赠与人）与张某丹（乙方、受赠人）签订《赠与合同》。张某彩将涉诉房屋无偿赠与给张某丹。
2005年3月7日，登记机关区国土资源和房屋管理局收到案外人张某丹提交的房屋买卖合同、张某彩的身份证、优惠出售直管公有住房楼房协议书、已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表及房屋所有权证等材料，并由张某丹填写了房屋产权登记申请书、房屋买卖过户审批表。其中，2005年3月7日的已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表上，载明申请人为张某彩，其为所有权人，配偶姓名为李四，其为共有权人；拟上市房屋为涉诉房屋，共有权人意见处为“同意出售，李四”，使用情况为自住；在申请人声明处有张某彩签字。
2005年3月7日的房屋买卖过户审批表上，载明卖方（产权人）为张某彩，买方（买房人）为张某丹，双方议定成交价格为24万元整，该审批表卖方处有张某彩签名，买方处有张某丹签名。
2005年3月7日的《房屋买卖合同（乙种）》，约定甲方（张某彩）与乙方（张某丹）就涉诉房屋的买卖，订立合同，双方议定房屋连同附属物产价共计人民币24万元整。
2005年4月4日，案外人张某丹取得涉诉房屋的房屋所有权证。
2013年9月24日，银行与张某丹之夫赵某华签订《综合授信合同》。该合同约定，在本合同约定的授信有效期限内，赵某华可向银行申请使用的最高授信额度为390万元；有效使用期限为60个月，自2013年9月24日至2018年9月24日，上述额度内提用的授信应当在额度期限内提用并清偿。
2013年10月9日，银行作为抵押权人与张某丹作为抵押人签订《房屋最高额抵押贷款合同（抵押登记专用）》。该合同约定，最高债权额390万元，债权确定期限为2013年9月24日至2018年9月24日；张某丹以其所有的涉诉房屋和F区一处房屋设立抵押，被担保主债权数额390万元，并向房屋登记机关申请办理房屋最高额抵押登记。银行于2013年10月15日取得涉诉房屋的他项权证。
此后，银行营业部依约向赵某华放款390万元。
2014年4月，张某彩诉至本院，要求确认张某丹与以其名义签订的房屋买卖合同无效。在该案审理期间，张某彩对房屋买卖合同、房屋买卖过户审批表、已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表中涉及的“张某彩”之签名提起笔迹鉴定申请。经鉴定，上述检材中三个“张某彩”签名与样本张某彩签名均不是同一人所写。诉讼中，张某彩将诉讼请求变更为要求确认涉诉房屋买卖合同不成立。经审理，本院于2015年9月17日作出民事判决书，判决确认2005年3月7日签订的《房屋买卖合同》不成立。
2016年12月22日，张某彩取得北京市1号房屋（涉诉房屋的现地址）的不动产权证书，其上备注该房屋于2013年9月30日由张某丹和银行办理了最高额抵押登记，抵押人张某丹，抵押权银行，债务人赵某华，抵押金额390万元。
庭审中，对于涉诉房屋借款抵押的情况，二原告称涉诉房屋的借款已经还清，对此银行及二被告均予以认可。二被告称，二被告已在银行领取了办理解抵押手续的相关材料，但因涉诉房屋存在保全，现在无法办理解押手续。
裁判结果
驳回原告张某回、王某玲的诉讼请求。
房产律师点评
根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据查明的事实，涉诉房屋现登记在被告张某彩名下，张某回与张某彩之间并未签署借名买房的书面合同。现原告提供2014年5月5日的《证明》，拟证明张某回与张某彩告之间存在借名买房的合同关系，但被告对该证明的真实性不予认可，张某彩亦未在《证明》上予以签字，故该《证明》不足以证明双方之间存在借名买房的合同关系。同时，虽然被告认可涉诉房屋一直由原告家居住使用并交纳相关费用，但涉诉房屋的居住使用情况不能证明双方之间存在借名买房的合同关系，无法据此认定张某回与张某彩之间存在借名买房的合同关系。故二原告主张张某回与被告张某彩之间的借名买房合同有效的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。
基于上述情况，原告要求被告协助办理涉诉房屋过户手续的诉讼请求，法院亦不予支持。
