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在婚姻家庭财产纠纷领域，夫妻共同财产的处分规则一直是司法实践中的重要审查内容。本案中，涉及夫妻共同房产未经配偶同意被单方处分，进而引发合同效力争议。本文将从法律关系、证据认定、裁判逻辑等维度，深度解析此类案件的核心要点与维权关键。
一、案情梳理
（一）家庭关系与房产权属基础
被继承人赵建国存在两段婚姻关系。第一段婚姻期间，与配偶孙晓燕育有四名子女，分别为长子赵鹏、次子赵辉、长女赵琳（已过世，其女周雨为本案被告之一）、次女赵雯
。孙晓燕离世后，1988 年赵建国与李淑兰缔结婚姻关系，婚后二人未生育子女 。2002 年 3 月，赵建国通过房改售房程序，以成本价购得位于北京市海淀区的一号房屋。购房过程中，使用了赵建国与李淑兰的工龄优惠，且房屋产权登记在赵建国个人名下
。
（二）房屋交易争议事实
因赵建国与李淑兰晚年均身患疾病，二人处于分居状态。赵建国随次子赵辉共同生活，李淑兰则由胞妹李淑芬照料，并继续居住于一号房屋内，房屋产权证亦由李淑兰保管
。2018 年 10 月，赵建国单方面将一号房屋产权证挂失并重新补办。次年 1 月 22 日，赵建国与孙女周雨签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定周雨以 100 万元价格购买该房屋，并完成不动产转移登记手续 。经法院审理查明，在此次交易中，周雨并未实际支付合同约定的购房款项
。
2023 年，李淑兰经司法程序被认定为限制民事行为能力人，法院指定李淑芬为其监护人
。在后续针对赵建国遗产继承的诉讼过程中，李淑兰方获悉一号房屋已被处分，遂向法院提起诉讼，请求确认赵建国与周雨签订的房屋买卖合同无效，并要求被告承担本案诉讼费用
。
（三）被告抗辩主张
赵鹏、赵辉、赵雯、周雨：辩称一号房屋来源与赵建国第一段婚姻家庭紧密相关，且赵辉曾对购房出资 3 万元。基于房屋取得的历史背景及出资情况，主张赵建国与赵辉对房屋享有的产权份额合计超过三分之二，具备合法处分权 。同时强调赵建国在进行房屋交易时具备完全民事行为能力，合同系双方真实意思表示；实施挂失过户行为，是为防范李淑兰利用产权证进行抵押，损害家庭财产权益
。
（四）法院查明事实
一号房屋购置于赵建国与李淑兰婚姻关系存续期间，依据相关法律规定，应认定为夫妻共同财产，且双方未对房屋产权份额作出书面约定
；
赵建国未经李淑兰同意，擅自挂失房产证并与周雨签订房屋买卖合同，周雨未履行支付购房款的合同义务；
李淑兰在遗产继承诉讼中才知晓房屋被处分的事实；
李淑兰已通过司法程序被认定为限制民事行为能力人，李淑芬为其合法监护人 。
二、案件分析
（一）房屋权属性质的法律认定
根据《中华人民共和国民法典》相关规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，除有特殊约定外，归夫妻共同所有
。一号房屋购于赵建国与李淑兰婚姻存续期间，虽登记在赵建国一人名下，但购房时使用双方工龄优惠，且无证据证明双方对产权份额另有约定，因此应认定为夫妻共同共有财产 。被告主张的其他主体享有产权份额，因缺乏明确的法律依据及书面约定，无法得到法院支持
。
（二）合同无效的法理分析
无权处分行为：夫妻双方对共同共有的财产，享有平等的处理权。赵建国未经配偶李淑兰同意，擅自处分夫妻共同房产，其行为已构成无权处分
。
恶意串通认定：从交易行为来看，周雨未实际支付购房款却完成房屋过户登记；在办理产权转移登记时，赵辉同时代理买卖双方，且房屋交易价格显著低于市场价值，交易双方还选择自行划转款项，规避不动产登记部门的资金监管
。综合以上情形，依据《民法典》关于 “行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效” 的规定 ，足以认定赵建国与周雨之间存在恶意串通，损害李淑兰合法权益的行为。
三、裁判结果
法院经全面审理后作出判决：
确认赵建国与周雨于 2019 年 1 月 22 日就一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
驳回李淑兰的其他诉讼请求 。
四、案件启示
（一）夫妻共同财产保护策略
产权登记规范化：即使房产登记在夫妻一方名下，对于婚后取得的房产，建议通过不动产登记变更程序，明确双方共有关系
。在房产证上加名或签订书面财产协议，能够有效避免单方擅自处分的风险。
重大财产处分程序：涉及夫妻共同财产的买卖、抵押等重大处分行为，夫妻双方必须共同签署相关法律文件 。任何一方不得隐瞒、擅自处理，否则可能面临合同无效的法律后果。
证据留存意识：妥善保管购房合同、付款凭证、产权登记证书等重要资料 。若发现配偶存在擅自处分共同财产的迹象，应及时采取证据保全措施，并咨询专业律师。
（二）房产交易风险防控要点
产权尽职调查：在房产交易前，买受人应通过不动产登记机构，全面查询房屋产权归属、是否存在共有人、是否设有抵押等权利负担情况
。确保交易标的权属清晰，避免陷入权属纠纷。
交易流程合规化：严格按照市场价格进行交易，通过资金监管账户支付购房款，拒绝私下划转款项 。规范的交易流程不仅能保障交易安全，还能有效避免被认定为恶意串通。
亲属交易谨慎化：亲属之间进行房产交易，同样需要遵循法律法规和市场规则 。切不可因亲属关系而简化程序，否则可能导致交易行为无效，损害当事人合法权益。
（三）法律风险应对建议
若发现夫妻共同财产被擅自处分，权利人应及时寻求专业法律帮助 。通过向法院提起诉讼，请求确认合同无效、返还财产等方式维护自身权益。同时，关注家庭成员的民事行为能力状态，对限制民事行为能力人的财产管理，应严格遵循法律规定的监护程序
。如遇类似法律问题，欢迎随时私信，获取专业、个性化的法律解决方案。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
