北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告（反诉被告）孙某智向本院提出诉讼请求：1、判令六被告腾退北京市东城区Y号房屋，将该房屋返还原告孙某智；……。
事实和理由：原、被告原系朋友关系。2000年8月，原告购买北京市东城区Y号房屋，该房屋的购房款通过原告向S银行贷款支付。2006年，原告因个人原因离开诉争房屋。临走前，原告想要处置该房产，遭到被告拒绝。被告提出由其支付该房屋的银行贷款，并在此居住。2008年，原告发现被告并未支付该房屋的银行贷款。此后，原告多次要求被告腾退该房屋，但被告一直拒绝腾房，导致原告拖欠银行贷款及罚息。诉争房屋由被告一直无偿占用长达十年之久，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告特诉至人民法院，望判如所请。
被告辩称
被告（反诉原告）齐某环辩称：原告所述不实。原、被告双方原系男女朋友关系。2000年，被告齐某环出资买了北京市东城区两套房屋。当时因齐某环无法办理两套房屋的贷款，故××××号房屋以齐某环自己的名义购买，Y号房屋以原告的名义购买，相关购房手续都是被告齐某环办理的，Y号房屋的购房合同中原告“孙某智”的签字也是被告齐某环所签。
2002年，双方产生矛盾。齐某环要求把诉争房屋购房人的名字改回自己，原告称需给其一笔钱，经协商，齐某环同意给付原告孙某智经济补偿34万元，分期给付，到2005年6月28日全部付清了。后因被告齐某环未能及时偿还银行贷款，S银行起诉至人民法院，齐某环让原告配合进行诉讼，但是原告表示与其无关。2016年，齐某环将××××号房屋出售，用售房款偿还诉争房屋的贷款。此时，原告孙某智觉得有机可乘，其就提起了本次诉讼。被告认为，诉争房屋与原告无关。
为维护被告齐某环的合法权益，被告齐某环特提起反诉。反诉请求为：1、判令本案诉争房屋归被告齐某环所有，并将其所有权变更登记在齐某环名下；2、如不能变更登记，要求原告孙某智应退还其已收取齐某环的房屋转让费，并赔偿齐某环向开发商支付的首付款、月供贷款及诉争房屋装修费、搬家费等本金及孳息损失1000万元；3、如原告孙某智不能退还赔偿齐某环前列损失，应当赔偿齐某环前列实际损失本金，及因此丧失可得利益，即在当时同地段购买同类型同质量同面积房屋机会而造成的可预见损失人民币1000万元；4、判令原告孙某智承担本案本诉、反诉费用。
反诉的事实与理由：2003年5月12日，原被告双方签订该房屋转让协议，约定以不定期分期付款方式，由齐某环向原告支付诉争房屋的转让费人民币34万元，名义上为房屋使用费，了断双方借名买房关系。齐某环分别于当日及2003年至2005年，多次向孙某智支付转让费，共计人民币34万，履行了该房屋转让协议中约定的付款义务。但至今，原告孙某智未能及时配合将该房屋所有权登记在齐某环名下，其对该房屋转让协议签订并履行一事明知。
2008年，S银行起诉追索欠付的贷款，原告因明知该案与其无关，而拒不参与诉讼，后被人民法院缺席判决。孙某智长达十年拒不执行判决，直到本案的诉讼过程中，原告见财起意，故意毁约，以交纳部分贷款为由，与开发商串通损害齐某环的重大利益，将该房屋所有权登记在原告名下。
被告苏某莉、赵某慧、郭某康、齐某豪、齐某贵辩称：被告同意被告齐某环的答辩意见。
针对被告齐某环的反诉，原告孙某智辩称：被告所述不实。关于诉争房屋的所有权已经人民法院生效的裁判文书确认归孙某智个人所有。齐某环的该项反诉请求违反了一事不再理原则。诉争房屋的首付款已由人民法院认定，原告孙某智支付了91760.68元，剩余的首付款258803.32元由孙某智向开发商支付。齐某环没有支付过诉争房屋的任何首付款，其主张的月供贷款其实是由原、被告共同经营的W公司支付的，因为该公司使用诉争房屋作为经营场所，故由该公司支付房屋月供作为房屋使用费。被告曾经向原告借款人民币53万，并约定以支付房屋的按揭贷款作为对原告借款的还款。剩余贷款和罚息等费用已由原告向S银行还清。
关于房屋的装修费和搬家费，诉争房屋为原告孙某智所有，现由被告一家长期非法占有使用，未曾向原告支付过任何费用，被告对房屋的装修行为没有取得原告的同意，是其擅自对诉争房屋进行的装修，原告不同意承担装修费及搬家费。原告保留要求被告将房屋恢复原状的权利。退一步讲，即使原告需要承担房屋装修费用，那也最多仅能按照装修评估报告中载明的装修造价425635.41元承担给付义务，被告的反诉请求没有任何依据。
被告也多次强调其在诉争房屋同一栋楼购买了××××号房屋，面积与诉争房屋相似，后因其无法按时偿还贷款而被银行拍卖。所以原告没有影响被告齐某环在同一地段购买房屋的机会。综上，请求人民法院驳回被告齐某环的反诉请求。
法院查明
被告齐某环与苏某莉系夫妻关系，被告齐某豪、齐某贵系被告齐某环与苏某莉所生之子，被告赵某慧系齐某环之母，赵某慧与郭某康系朋友关系。原告孙某智与被告齐某环原系男女朋友关系。2000年8月30日，原告孙某智（乙方）与案外人北京X公司（甲方，后更名为北京X公司）签订《北京市内销商品房预售契约》。该合同约定，乙方购买甲方开发的位于北京市东城区Y号房屋，房屋售价款人民币1720564元，付款方式见本契约附件三。在《北京市内销商品房预售契约》的附件三付款方式中约定，首付人民币350564元，银行提供1370000元十五年期个人住房抵押贷款。2000年8月29日，原告（乙方）与北京X公司（甲方）签订《购房贷款补充协议》,该协议落款处的乙方签字盖章处“孙某智”二字为齐某环所签。
2000年9月13日，北京X公司交付了诉争房屋，该房屋由原告孙某智及被告齐某环居住使用。此后，二人关系恶化，原告搬出了该房屋。2000年11月2日，北京X公司将《北京市内销商品房预售契约》在房管部门办理了预售登记。
2000年11月29日，原告孙某智（甲方、借款人、抵押人）与北京X公司（丙方、保证人）及S银行（乙方、贷款人、抵押权人）签订《个人住房贷款借款合同（抵押加阶段性保证借款）》。该合同约定，甲方因购买北京市东城区Y号房屋自住，向乙方贷款1370000元，2000年11月29日，中国S银行发放个人住房贷款1370000元。
2007年4月，因原告未按期偿还贷款，S银行诉至北京市西城区人民法院，并提出诉讼请求：1、请求判令解除《借款合同》；2、判令原告提前偿还借款本金967854.26元；3、判令原告支付至2007年4月11日的借款利息逾期还款利息人民币189677.28元，并支付逾期还款利息。在该案审理中，北京市西城区人民法院作出裁定，查封了诉争房屋。经审理，北京市西城区人民法院判决：一、解除S银行与孙某智、北京X公司签订的《S银行个人住房贷款借款合同》；二、本判决生效后十日内，孙某智归还S银行借款本金九十六万七千及借款利息、逾期利息十八万九千；三、北京X公司对孙某智的上述全部付款义务承担连带责任。在北京X公司承担保证责任后，有权向孙某智追偿。
该判决生效后，S银行向北京市西城区人民法院申请执行，裁定预查封原告所有的位于北京市东城区Y号房屋（诉争房屋）。2017年7月11日，原告履行了判决确认的义务，向S银行归还了全部借款及利息。S银行亦于2017年7月11日向原告出具了结清证明。2017年7月21日，北京市西城区人民法院作出执行裁定书，解除对诉争房屋的查封。
2017年4月12日，被告齐某环将原告及北京X公司诉至本院，要求原告及北京X公司协助将诉争房屋所有权登记在齐某环名下。本院经审理认为，齐某环对借原告之名购房未提供有力证据予以证明，故判决驳回齐某环的诉讼请求。其后，原告及齐某环均提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。此间，原告同意向北京X公司支付尚欠的购房款258803.32元。
2017年9月11日，被告齐某环将北京X公司及原告孙某智诉至本院，要求确认其与北京X公司就购买诉争房屋存在买卖合同关系。本院经审理认为，齐某环的诉讼请求，缺乏依据，故判决驳回齐某环的诉讼请求。判决后，齐某环提出上诉。北京市第二中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
2018年1月4日，原告孙某智将北京X公司诉至本院，要求北京X公司继续履行合同，协助原告办理诉争房屋的所有权登记手续。本院经审理，依法判决孙某智给付北京X公司剩余购房款258803.32元，北京X公司协助原告办理诉争房屋的所有权登记手续。判决后，北京X公司提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。2018年6月27日，原告取得了诉争房屋的所有权证书。
诉争房屋于2013年的装修价值为425365.41元。
庭审中，被告齐某环表示其与原告存在借名买房的关系，原告同意将诉争房屋转让给自己，转让费为34万元，其在2005年6月28日已经全部付清。对此，原告称所谓的转让行为被告齐某环并未履行，被告提供的收条只是其占用诉争房屋期间的房屋使用费，且齐某环还拖欠原告借款未付。现诉争房屋由齐某环、苏某莉、赵某慧、郭某康、齐某贵、齐某豪使用。
审理过程中，原告要求六被告给付自2006年1月1日起计算到实际腾房之日止的房屋使用费（原告称其在2006年搬出诉争房屋）。
裁判结果
一、被告齐某环、苏某莉、赵某慧、郭某康、齐某贵、齐某豪于本判决生效后十五日内将北京市东城区Y号房屋腾空交付原告孙某智；
二、原告孙某智于本判决生效后十五日内给付被告齐某环房屋装修损失费人民币四十二万；
房产律师靳双权点评
公民的合法权益受法律保护。根据已查明的事实，原告孙某智为诉争房屋的所有权人，其对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。诉争房屋交付后，由原告及被告齐某环居住使用，后原告搬出该房屋。经核实，诉争房屋现由六被告居住使用。诉讼中，被告齐某环对诉争房屋的权属提出异议。但应指出，根据已发生法律效力的裁判文书认定，原告为诉争房屋的实际购买人，原告已经通过诉讼，取得了诉争房屋的所有权证。被告的该项抗辩意见，缺乏依据，法院不予采纳。基于此，现原告起诉要求六被告腾退诉争房屋，理由正当，法院予以支持。
关于原告要求被告齐某环支付S银行按揭贷款罚息的诉讼请求，因该项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，故原告的该项诉讼请求，本案对此不予处理。
被告齐某环在本次诉讼中提出反诉，其反诉要求诉争房屋归被告齐某环所有，并将其所有权变更登记在被告齐某环名下。首先，诉争房屋的权属已经人民法院的生效裁判文书予以确认；其次，被告的该项主张，与本案不属于同一法律关系，故被告齐某环的该项反诉请求，法院不予处理。关于被告齐某环反诉要求原告孙某智退还其已收取的房屋转让费，赔偿齐某环向开发商支付的首付款、月供贷款及诉争房屋装修费、搬家费等本金及孳息损失1000万元一节，应当指出，被告在居住诉争房屋期间，被告齐某环对诉争房屋进行了装饰装修（添附），被告在腾退该房屋的同时，原告应给付被告齐某环装修损失费。
被告齐某环反诉要求原告给付房屋转让费、首付款、月供贷款、搬家费及孳息、预期损失等反诉请求，均与本案不属于同一法律关系，故被告齐某环的上述反诉请求，本案亦不予处理。
