北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
秦某涛向本院提出诉讼请求：1、判令邹某兰履行2014年7月2日与我签订的《协议书》约定，邹某兰配合我将位于北京市海淀区A号两居室过户到我的名下。
事实与理由：2014年7月2日我借用邹某兰名义购买一套位于北京市海淀区A号两居室，同日双方签订了一份《协议书》，协议书里约定所有的购房款由我交纳，约定房产归属我，我享有占有、使用、收益、处分权。该协议的第四条约定，一旦我想过户，邹某兰应当配合我将该房产过户至我或者我指定的人员名下，如今，我想过户，但是邹某兰拒绝配合过户，经多次与邹某兰协商未果，故诉至法院。
诉讼过程中，秦某涛变更诉讼请求为：1、判令邹某兰依法履行2014年7月2日双方签订的《协议书》，邹某兰配合秦某涛将位于北京市海淀区A号两居室过户到秦某涛名下。2、要求第三人担保中心协助办理注销诉争房屋的抵押登记。
被告辩称
邹某兰辩称，不同意秦某涛的诉请，请求驳回。秦某涛应该起诉B号房屋，其与A号房屋无关。双方就B号房屋有借名买房的情况，本案A号房屋不存在借名买房的情形。
担保中心述称，听从法院判决。如果双方合同合法有效，要求秦某涛或邹某兰一次性还清全部公积金剩余贷款本息，最终金额以实际还款日为准，截至2019年6月17日金额为793610.58元。还清后我中心同意协助办理注销抵押登记手续，协助办理的对象以法院判决为准。
法院查明
2014年7月3日，吴某厚（出卖人）与秦某涛（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，主要约定：吴某厚出售海淀区A号房屋（以下简称A号房屋），性质为已购公有住房，成交价格为258万元，定金10万元。买受人拟贷款80万元。同日，秦某涛（买受人、乙方）与吴某厚（出卖人、甲方）、北京R中介公司（居间人、丙方）签订《房屋买卖居间合同》一份，主要约定：交易房屋为A号房屋，总价款258万元，定金10万元，乙方向丙方支付居间服务费5万元。
2014年9月29日，吴某厚（出卖人）与邹某兰（买受人）签订《存量房屋买卖合同》一份，主要约定：所售房屋为A号房屋，房屋性质为已购公有住房，成交价格为130万元，其中自有交易结算资金为40万元。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款90万元。
2014年9月29日，A号房屋产权登记为邹某兰单独所有房屋性质为商品房。
2014年10月17日，邹某兰（甲方、借款人）与某银行（乙方、贷款人）、北京市住房贷款担保中心（丙方、担保人）签订《北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同》，主要约定，邹某兰借款90万元用于购买A号房屋，每月最低还款额为4493元。2014年12月2日，A号房屋设立抵押登记。
就秦某涛与邹某兰关于购买A号房屋的关系，秦某涛主张为其借用邹某兰的名义购买该房屋，因为买房时其没有公积金账户无法办理公积金贷款；其户口本丢失，补办需要很长时间；当时其与邹某兰准备结婚，故其认为不管以谁的名义买房都无所谓。为此提交2014年7月2日秦某涛（甲方）与邹某兰（乙方）签订的《协议书》，主要约定：甲乙双方协商一致，就甲方以乙方名义购房相关事宜达成如下协议：1、甲方购买位于北京市海淀区A号房产，因自身原因不能办理银行按揭贷款，因此以乙方名义购买，乙方对此表示同意。2、本协议约定房产的所有购房款、按揭款均由甲方交纳，所有缴款（交费）凭据、证件等由甲方保管，与乙方无关。
3、本协议约定房产的产权归属甲方，甲方享有占有、使用、收益、处分权。4、如相关条件成就（包括但不限于银行按揭贷款交清等条件），乙方应当配合甲方将该房产登记至甲方或甲方指定的人员名下。5、如甲方未及时支付银行按揭款而给乙方造成损失的，由甲方承担全部责任。6、本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份。该《协议书》文本为打印形成，第1条打印文本为“北京市海淀区B号房产”（以下简称B号房屋），后“B号”被手写划掉更改为“A号”。
秦某涛称，该手写更改部分为邹某兰更改，第4条约定的“相关条件”是指其可以还清按揭贷款。邹某兰称，该《协议书》是其与秦某涛因借名购买B号房屋而签订，其中手写更改部分不是其更改，其不清楚为何更改，因后来未实际购买B号房屋，该《协议书》已解除，其已将其持有的《协议书》原件扔掉。为此提交：1、2014年7月3日邹某兰、秦某涛出具的《收条》，内容为：今收到陈某霞退回10万元买房定金，该房地址：海淀区B号。2、2014年7月3日落款为“邹某兰”与“陈某霞”的《协议》，内容为：甲乙买卖双方合同变更为邹某兰也作废。3、之前判决书。上述判决查明，2014年5月24日买受人秦某涛与出卖人陈某霞签订《房屋买卖居间合同》，购买B号房屋，后未能成交。
邹某兰主张是其自己购买A号房屋，双方不存在借名买房。为此提交2014年9月30日《变更声明》复印件，证明因秦某涛没有购房资格，购买A号房屋的合同主体变更为其。该《变更声明》落款处“原合同出卖人”签写“吴某厚”、“原合同买受人”签写“秦某涛”、“变更后买受人”签写“邹某兰”，主要内容为：经合同双方协商一致，现对其双方于2014年7月4日签订的北京中原《房屋买卖居间合同》、《北京市房屋买卖合同》及其全部附件的主体达成如下变更：合同原买受人秦某涛变更为邹某兰。对此，原合同双方与新合同双方均同意并认可。秦某涛对该《变更声明》真实性不认可，称即使是真实的，但是其签订购房合同，后来由于用邹某兰的名字买房，故变更合同主体。
就A号房屋购房款及税费支付情况，秦某涛主张，其已支付完毕全部房款258万元，包括首付款168万元，并以邹某兰的名义向银行贷款90万元。为此提交秦某涛名下借记卡年费情况列表、吴某厚账户明细、吴微信截图、2017年《收条》。邹某兰对上述秦某涛与吴某厚之间的转账不认可，称秦某涛对其的转账其均已退回，对微信截图、《收条》的真实性均不认可。
邹某兰主张，秦某涛支付了159.5万元首付款，其支付了8万元首付款、贷款90万元；秦某涛所述向其转账10.8万元、8.9万元其均已退回，2017年5月其更换了还款账户，不再使用原还款账户，故秦某涛转给原还款账户的2017年7至9月期间的钱款其之前不知道，最近才查到。
邹某兰另主张，其支付了A号房屋购房款、税费，并持有相应票据凭证，该情况与2014年7月2日《协议书》第2条矛盾，故不认可双方为借名买房关系。秦某涛称，《协议书》第2条没有约定由谁交费，其将购房款及税费票据凭证放入密码箱，后邹某兰擅自搬走了该密码箱，故邹某兰持有上述票据凭证，其已起诉邹某兰返还该密码箱。
就为何由秦某涛支付首付款159.5万元，邹某兰称，因当时双方是男女朋友关系，秦某涛自愿为其支付首付款。就为何2015年至2017年5月期间秦某涛未按期还贷，秦某涛称，因当时双方以结婚为目的，未就由谁还贷细究。邹某兰对此不予认可，称当时双方准备结婚，秦某涛想出资为其购买A号房屋。
就A号房屋居住使用情况，秦某涛称购买后2014年至2015年期间由其与邹某兰共同居住使用，2015年初邹某兰搬走后由其居住使用。为此提交秦某涛账户明细、2017年1月13日收据，证明其支付A号房屋有线电视费、宽带费、车位费，其实际居住于此。邹某兰对上述证据证明目的不认可。邹某兰主张，A号房屋在2014年10月后由双方共同居住使用，现其个人物品还在房屋内，其未搬走，后秦某涛将A号房屋门锁撬开搬走个人物品并将房屋对外出租。秦某涛认为不能证明上述费用用于A号房屋，对上述证据中的收据不认可，对租赁合同不认可。
经秦某涛申请，本院调取北京市公安局海淀分局对秦某涛控告保险柜被盗案询问笔录，邹某兰向公安机关陈述，其与秦某涛于2007年11月开始以男女朋友关系交往，2016年5月分手。就购买A号房屋，其与秦某涛签订协议，约定首付款和按揭房贷都由秦某涛还，只是用其名字购房，但秦某涛只交了首付款，其用工资按期还贷，其认为双方协议无效，房屋应归其所有。
双方原欲购买B号房屋，后实际购买A号房屋，故将2014年7月2日《协议书》中的“B号”更改为“A号”，但其记不清由谁更改。2017年5月25日，其将秦某涛放置于A号房屋中的一个保险柜搬走，但其无保险柜的钥匙和密码，未打开过该保险柜，不清楚其中存有什么物品。
经询，秦某涛称其现在具备北京市购房资格，不受限购政策影响。
诉讼中，经询，秦某涛表示其具备清偿能力，且同意随时向担保中心清偿剩余贷款本息，本院征询担保中心意见，担保中心表示如法院判决由秦某涛清偿贷款，其同意接收还款并协助办理解除抵押登记手续。
裁判结果
一、秦某涛于本判决生效后十日内就位于北京市海淀区A号房屋向北京市住房贷款担保中心一次性清偿全部剩余贷款本金及利息，以实际还款日贷款本金和利息余额为准；
二、北京市住房贷款担保中心于上述贷款本息结清之日起十日内对位于北京市海淀区A号房屋解除抵押登记；
三、邹某兰于上述房屋抵押权解除之日起十日内协助秦某涛办理上述房屋的所有权转移登记至秦某涛名下；
四、驳回秦某涛的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
秦某涛、邹某兰先后分别与吴某厚签订购买A号房屋的合同，后该房屋所有权登记在邹某兰名下，在此情况下，就秦某涛与邹某兰关于购买该房屋的关系，2014年7月2日《协议书》明确约定，为秦某涛以邹某兰的名义购买，房屋所有权归秦某涛所有。邹某兰虽在本案庭审中抗辩称该《协议书》是其与秦某涛因借名购买B号房屋而签订，因未实际购买B号房屋该《协议书》已解除，其中“B号”更改为“A号”不是其所为，其不清楚更改原因，但其曾在公安机关所作询问笔录中自认，秦某涛借用其名义购买A号房屋，双方原欲购买B号房屋，后实际购买A号房屋，故将2014年7月2日《协议书》中的“B号”更改为“A号”。故法院对邹某兰之前在公安机关所作的自认予以采信，确认秦某涛与邹某兰就购买A号房屋签订2014年7月2日《协议书》。该协议未违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。
邹某兰主张2014年9月30日《变更声明》约定购买A号房屋的合同主体由秦某涛变更为其，但其未提交该《变更声明》原件，秦某涛对此真实性亦不认可，故法院对该《变更声明》真实性不予认可。同时，该《变更声明》仅约定了变更购房人为邹某兰，并未对变更前后两个购房人之间就购房的关系作出约定，不能改变2014年7月2日《协议书》对秦某涛借用邹某兰名义购买A号房屋的约定。
根据双方提交的证据及陈述，秦某涛与邹某兰均支付了A号房屋部分首付款，邹某兰偿还了部分贷款，双方对各自支付购房款的原因及性质各执一词，且均无充分证据证明，法院均不予采信。因双方未对共同出资购买A号房屋达成过合意，故邹某兰支付部分首付款及偿还贷款的行为不能产生与秦某涛共同出资购房的法律效果。邹某兰因其支付了A号房屋购房款及税费并持有相应票据凭证，与2014年7月2日《协议书》第2条约定不符，否认双方为借名买房关系。对此，法院认为，在2014年7月2日《协议书》并未终止的情况下，邹某兰的上述行为并未变更该《协议书》对秦某涛借用邹某兰名义购买A号房屋的约定。同时，双方均居住使用过A号房屋，该情况对认定A号房屋的实际权利人不产生影响。
综上，法院认定秦某涛与邹某兰就购买A号房屋形成了借名买房合同关系，秦某涛为该房屋的实际权利人。现A号房屋向担保中心办理了抵押贷款，设立了抵押权，变更房屋产权登记关涉担保中心的利益，需征得担保中心同意，秦某涛在诉讼过程中明确表示愿意提前清偿剩余房屋贷款本息，担保中心亦予以认可，故在秦某涛清偿全部剩余贷款本息后，应由担保中心协助秦某涛办理解除抵押登记手续，待诉争房屋抵押权消灭后，即具备为秦某涛办理房屋过户登记的条件。
