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浅析二手房的产权与合同

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2017-06-28 16:36


  人们都会有这种感觉,住自家房子才会舒服。因而人们都会买一套属于自己的房子。大家都知道新房相对来说价格高点,二手房价格低点,所以很多人为了节省开支决定购买二手房,在买卖二手房过程中会衍生出很多问题。最大的问题,就是房子的产权问题。下面请靳双权律师说说二手房的产权与合同问题。

  购买二手房时,卖方要求交全款后再办过户,买方应当先争取签下可操作性的条款

  这种情况更多的出现在买方不申请银行贷款,全款购房的情况。

  面对这种情况,在商洽购房合同具体条款时,买方应当先争取签下具体的、具有可操作性的条款,如在首付款支付后,剩余房款的支付条件、具体支付时间、卖方应当履行的义务以及义务履行完毕的标志或证明,还有就是针对全款支付后一旦发生卖方不配合过户,或另外提出其他非合同约定的要求或条件的情况,约定卖方应当承担的违约责任,违约责任的约定应当具体、清楚,可操作,而且责任大小应当与可能给买方造成的损失相当。

  还有一种方法,就是考虑将除首付款之外的剩余全部房款暂交由第三方代为保管,待拿到交易中心出具的收件收据或者新的房产证出来后,再由第三方将房款支付到卖方账户。当然,第三方代为保管房款的行为,需要另行签订详细的代收代付房款协议来约定权利义务。

  购买一套还没有办理房产证的二手房,先了解没有办理房产证的原因

  没有办理房产证的情况我认为应当区别对待,首先要了解清楚没有办理房产证的原因,是暂时没有办,还是无法办理房产证。比如说实践中的动迁安置房,当事人拿到房后可能会出于种种原因没有及时办理房产证,就这么一直住着。这种情况下,卖方是可以随时申请办理房产证的,而且也是可以办出的。

  对于这类房产,是可以购买的,保障买方安全的前提是,买方可以要求卖方及时办出房产证,然后再与房产证上登记的产权人商洽、签订购房合同。在房产证没有出来之前,不要贸然与该房产的实际使用人签订任何形式的合同。因为实际使用人未必就是真正的房屋产权人。

  第二种情况,房子可能无法办出房产证,比如说小产权房,或者是属于共同共有的房产,但有部分共有人目前下落不明。对于这类房产,交易风险极大,买方权益无法切实得到保障。建议买方还是不要购买为妥。

  二手房变为一手房,存在风险,靳律师建议不采取

  这种做法在理论上是可行的,只是实际操作起来非常烦琐,要涉及到多方利益主体,涉及到多个合同的变更,对买方有比较大的法律风险。

  首先,第一个没有履行完毕的一手房买卖合同可能就存在很多情况,如卖方是全款购买还是贷款购买,没有办理房产证的原因是什么,是没有到办理时机还是因为开发商不能提供办理小产证必需的法律文件,如果是贷款买房的话,贷款是否已得到审批,等等。情况非常复杂。

  第二,这种做法从法律上来看,是合同主体的变更,这种变更需要得到售房方即开发商的同意,与开发商重新签订购房合同,那么与开发商重新签订的合同条款是否能够达到与卖方商洽内容一致的结果呢,也就是说,买方同卖方谈的合同条款,开发商是否认可,是否同意写入新的购房合同内,都是一个问号。

  第三,如果存在贷款,那么还要与银行商议办理贷款合同的变更。银行审批贷款是一案一批,买方的资信、收入状况、家庭情况等未必与卖方完全一致,所以银行即便同意变更贷款合同,那么势必要求买方重新提交贷款资料,对申请贷款的额度进行重新审批。如果审批下来新的贷款额度低于原卖方的贷款额度,那么对于买方与开发商重新签订的购房合同的内容及履行都是有影响的。

  第四,卖方以这种方式出售房产,其势必要赚取购房差价,而这笔差价是无法写入购房合同的,只能由买方与卖方另行签订补充合同来约定执行。对于买方来说,接下来要承担的是多次变更合同所带来的诸多不确定的法律风险,同时还要承担支付差价给卖方的合同义务。一旦合同变更出现变故,无法继续下去,则买方不但无法如期购得房产,而且对于支付给卖方的差价可能也无法追回。

  综上所述,我建议,买卖双方最好不要以这种方式操作。

  律师:签订二手房买卖合同时卖方应当注意的几个问题

  首先,要确定买方的人数和主体身份,究竟有几个人参与签约,今后上产证,这几个人是什么关系。确定的方式不能只听买方自己讲,应当要求买方出具相应的证明材料,如身份证,户口簿,结婚证,特别是涉及到夫妻购房,母子购房的情形。

  第二,签约时所有的买方均要到场,如有未成年人,其法定代理人应当到场,而且法定代理人应当出具其法定代理人身份的证明材料。如有成年人因为特殊原因无法到场签约,应当要求该人出具经过公证的授权委托书,由委托代理人到场代为签约。签约不仅包括正式的买卖合同,也包括定金合同、居间合同等一些辅助性合同。

  第三,尽量争取到有利于己方的合同条款,如在付款方式上、在付款时间上、在交房时间上、在违约责任上等等,争取约定的清楚、准确,无异议。

  第四、如在上海售房,还要考虑政府限售的规定,卖方应当查验买方是否具有购房资格,也就是说,买方是否属于限售的对象,如买方为本市户籍的,其家庭成员名下是否已有住房;如买方是未婚成年人,在其符合其他条件的情况下,还要看其购房是否出于结婚的原因;如买方为非上海户籍,要查验其在上海是否已有一年以上的社会保险缴纳记录或个人所得税的缴纳记录。认真查验后再签约,否则也会给自己带来不小的麻烦。



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