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借名买房 房子归你吗

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2017-06-19 16:08


  为了躲避限购政策,人们选择了借名买房。然而借名买房后,人们最担心的就是房子的归属问题。那么借名买房后,房子归你吗?

  第一,实际出资人与登记产权人的代持协议是否有效。出现现代持协议的原因基本上是由于房地产市场火爆,各地陆续出台了有关房贷、税收等方面的限购政策,实际出资人因不符合限购政策只得让他人代持。《合同法》第52条 有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《合同法司法解释二》第14条 合同法第52条第(五)项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。而各地的限购政策既非法律又非行政法规,只是提升了银行的贷款条件,属于行政管理手段,所以,由于规避限购政策而签订的借名买房协议并不属于合同法第52条列举的情形,所以有效合同。

  第二,合同有效,房产归谁所有?根据物权变动的公示公信原则,为避免给交易相对人带来不可预见的损害,维护交易安全和稳定,不动产权属应当登记公示。《物权法》第9条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。这两条确定了登记是不动产物权的生效要件,即只有登记的不动产物权才能产生物权效力。根据这两条实际出资人虽然有出资行为但缺乏登记要件,不能认定为房屋产权人。借名买房后,房子归你吗

  第三,实际出资人的权益如何保护?《物权法》第16条规定,不动产登记簿是物权归属和内容的根据。就效力而言,不动产登记簿具有公信力和推定力,即不动产登记簿上记载的权利人就推定为实际权利人。但不动产登记簿并不具有绝对的证据力,如果确有相反证据证明登记簿的记载确有错误,可以进行异议登记,并在异议登记之日起15天之内提起确认物权之诉。我国在立法上并没有确定物权行为的无因性,不动产物权的变动仍需要以一定的债权行为作为前提,因登记的权利人缺乏债权行为,实际出资人可以起诉要求确认物权。为了确认物权的真实情况,一般可以来核查以下几个关键点:

  1、是相关代持协议的真实意思;借名买房后,房子归你吗

  2、是购房签约情况、实际出资情况、按揭还款情况;

  3、是实际占有情况,包括房屋的实际占有、房屋产权证的实际占有等;

  4、相关票据的保管情况,例如购房合同、契税凭证、维修基金收费凭证。

  但法院判决确认之诉仅仅是一种物权法律状态的确认与对错误登记的一种纠正,不能以法院判决来代替行政机关的登记行为,法院判决并不当然引起物权变动,所以为了物权的转移,在提出确认之诉之外还要要求协助办理过户手续。部分案件未要求协助过户,势必会引起后续问题。



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