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房产合同纠纷——借限制行为能力人名义买房其监护人不认可合同是否有效

来源:创始人   作者:创始人   时间:2022-05-23


北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

许某亮向本院提出诉讼请求:1.请求依法确认许某亮与汪某涛于20071018日签订的《协议书》无效;2.请求依法判令汪某涛返还许某亮已支付的购房款345719元,好处费等共计39286578元;3.请求判令汪某涛赔偿许某亮房屋装修残值损失、房屋市值与原价差额部分损失4931779元。

事实与理由:20061226日,许某亮与汪某涛口头约定:许某亮借用汪某涛的名义购买位于北京市昌平区一号房屋(以下简称涉案房屋)。汪某涛作为买受人与北京B公司作为出卖人于当日就涉案房屋签订了《北京市商品房预售合同》,合同约定房屋总价款345030元。许某亮于当日将全部购房款通过汪某涛的银行卡支付至北京B公司,后北京B公司开具了收据和发票。

2007724日,许某亮以汪某涛名义向中介公司支付了500元产权代办费,委托中介公司代为办理涉案房屋产权相关事宜。20071018日,涉案房屋所在小区物业开具了《入住证明》,许某亮与汪某涛于当日签订《协议书》,再次以书面的形式确定涉案房屋的所有权归许某亮所有并由许某亮占有使用,待涉案房屋取得上市交易资格后,由汪某涛协助许某亮办理所有权过户登记。同时,协议书约定许某亮向汪某涛支付好处费30000元,许某亮于当日向汪某涛支付了前述好处费。

200811月,汪某涛取得涉案房屋的《房屋所有权证》。在具备过户条件后,许某亮多次要求汪某涛协助自己办理涉案房屋的产权过户手续,但汪某涛均以各种理由拒绝办理。2018年,许某亮无奈之下只能将汪某涛起诉至法院,请求法院判令汪某涛协助许某亮办理涉案房屋过户手续。在案件审理过程中,许某亮始得知汪某涛为限制民事行为能力人,汪某涛及其母亲秦某婕(曾作为汪某涛的法定代理人参加诉讼)全程参与签约事宜并由秦某婕代为收好处费3万元,但汪某涛及其母亲均向许某亮隐瞒了汪某涛系限制行为能力人的事实。

现汪某涛的儿子汪某新已经成年,现作为汪某涛的监护人,其拒绝追认《协议书》中的约定,其母秦某婕在利益面前故意回避,否认其曾催促许某亮办理过户的事实,法院因此否定双方签署的《协议书》有效,驳回了许某亮的诉讼请求。许某亮基于对汪某涛的信任借名购买房屋并签订《协议书》,汪某涛及其法定代理人隐瞒被告为限制行为能力人的事实,且其法定代理人为了一己私利恶意拒绝追认《协议书》的效力,显然违背了诚实信用原则,给许某亮带来了巨大的经济损失,故诉至法院,希望法院考虑汪某涛的过错与获利情况,作出公平公正的判决。

 

被告辩称

汪某涛辩称,认可《协议书》无效。许某亮交纳房款数额记不清,同意按照票据金额归还,不认可许某亮主张的利息,主张过高,不认可许某亮主张的赔偿数额,房屋升值与许某亮无关,汪某涛不应当向许某亮承担任何赔偿责任。汪某涛作为限制民事行为能力人签订的协议无效,不应当由限制行为能力人承担,不认可有好处费。

汪某涛向本院提出反诉请求:1.请求法院确认许某亮与汪某涛于20071018日签订的《协议书》无效;2.请求法院判决许某亮将其占用的位于北京市昌平区一号房屋腾退交还给汪某涛,并支付20071018日起至实际腾退之日止的房屋使用费共计645000元;3.请求法院判令由许某亮承担本案诉讼费。

事实与理由:200612月,汪某涛购买了位于北京市昌平区一号房屋,20071018日汪某涛与许某亮签订了《协议书》,约定将该房屋转让给许某亮,其后该诉争房屋一直由许某亮占有使用至今。现许某亮将汪某涛诉至法院要求确认双方之间的《协议书》无效并赔偿各项费用。汪某涛认为,双方于20071018日签订的《协议书》既然无效,许某亮应当将房屋交还汪某涛,同时应按照该房屋同一时期同一区域内的房租水平向反诉人支付自该协议书签订后至诉争房屋腾退交还反诉人之日的房屋使用费,故向法院提起反诉。

许某亮对汪某涛的反诉辩称,认可《协议书》无效,汪某涛支付相应购房款项及赔偿相应房屋损失的情况下,我方同意同时腾退房屋。不同意支付房屋占有使用费,我方系基于对汪某涛的合理信任自行出资购买涉案房屋,在房款尚未返还的情况下,我方使用涉案房屋属于合理权限。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条规定,资金占用费应与房屋占有使用费相互冲抵的原则,不同意该诉讼请求。保全费、诉讼费、鉴定费问题,因本案为汪某涛个人民事行为能力引发,汪某涛对于本案引发存在明显过错,所以上述费用由汪某涛自行承担。

 

法院查明

汪某涛为智力残疾四级,1999年取得残联核发的残疾人证。2000年汪某涛与前妻孙某英诉讼离婚时,法院判决书记载汪某涛法定代理人为其母秦某婕。汪某涛和孙某英育有一子汪某新,生于1995年。2017年,汪某新在北京市丰台区人民法院申请确认汪某涛为限制民事行为能力人,后该院根据鉴定机构出具的鉴定意见,于20182月确认汪某涛为限制行为能力人,并指定汪某新为其监护人。

本案诉争的北京市昌平区一号,系经济适用房,于200612月以汪某涛的名义购买,房屋购买价款全部由许某亮出资,相关购房手续由许某亮持有,房屋由许某亮占有使用。20071018日,汪某涛(甲方)与许某亮(乙方)签订协议书,内容为:“经甲乙双方多次协商约定,甲方自愿将位于北京市昌平区一号的经济适用房一套转让给乙方,双方达成以下协议:1.上述房屋所有权及相关产权全部归乙方所有。购房合同、房产证、购房发票、房屋钥匙等相关文件资料和物品由乙方保存。2.上述房屋总价款共三十肆万伍仟柒佰壹拾玖圆整(345719)由乙方付清,另外乙方将叁万圆(30000)作为好处费付给甲方。

购房后,甲方不得出售、转让、出租,其出售、出租、转让权归乙方所有。4.该房屋在购房后由乙方占有使用,并负责日常保管和维护,日常产生的如物业费、取暖费等一切相关费用由乙方承担。5.上述房屋在取得上市交易资格,乙方向甲方提出过户要求后,甲方有义务协助乙方办理过户的全部手续。过户费用由乙方承担。6.任何一方违约,将支付给对方自20061226日起至提出违约的日期止,该房屋市值的总差价作为违约金。如甲方违约应在赔偿乙方违约金之外,同时退还乙方实际己支付的购房款345719等相关费用。上述款项以乙方实际付款发票或收据为准。

许某亮和汪某涛分别签字。同日,汪某涛还在收到好处费3万元的收条上签字。

许某亮于向本院诉讼请求判令汪某涛立即协助许某亮办理涉案房屋的过户手续,20181220日,本院认定汪某涛在签订本案诉争借名买房协议时属于限制行为能力人,许某亮无法证明该协议得到了汪某涛当时的法定代理人秦某婕的追认,且汪某涛现在的法定代理人汪某新也明确表示不予认可该协议,故本院无法认定诉争的借名买房协议有效,对许某亮要求汪某涛协助办理诉争房屋过户的诉讼请求亦无法支持。

判决驳回了许某亮的全部诉讼请求。判决作出后许某亮不服提起上诉,2019426日,北京市第一中级人民法院驳回上诉,维持原判。

关于借名买房的过程,本案诉讼过程中,汪某涛之嫂崔某丽(许某亮妻子的外甥女)均出庭作证,证明2006年汪某涛取得了经济适用房的购房指标,但无钱购买,所以许某亮购买了,当时家里都知道这个事情,许某亮至汪某涛家里给了好处费3万元,交给了汪某涛的母亲秦某婕。

房屋价值为5180175元。

裁判结果

一、确认许某亮与汪某涛于20071018日签订的《协议书》无效;

二、汪某涛于本判决生效后七日内赔偿许某亮房屋增值差价损失4834456元;

三、许某亮于本判决生效后三十日内将北京市昌平区一号房屋腾退返还汪某涛,腾退房屋当日,汪某涛退还许某亮购房费用36286578元及好处费30000元;

四、驳回许某亮的其他诉讼请求;

五、驳回汪某涛的其他反诉请求。

 

房产律师靳双权点评

合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

本案中,许某亮与汪某涛就涉案房屋签订的《协议书》已被(民事判决书确认无法认定有效,现双方当事人均诉请法院确认合同无效及无效的后果于法有据,法院予以确认。本案争议焦点为,双方对于合同无效的过错责任问题,该问题的实质在于判断许某亮在认识汪某涛的民事行为能力上是否有过失,即许某亮在签订《协议书》时是否应认识到汪某涛为限制民事行为能力人。首先,庭审中许某亮与证人均表示,汪某涛在日常生活中没有精神及行为异常现象,虽然被认定为限制民事行为能力人,但不能得出其在本案交易过程中必然存在一般人可察觉的行为异常状态,从汪某涛自行补办房产证相关手续看,其也是以完全民事行为能力人的外观办理相关业务;

其次,购买房屋事项重大,从200612月购买涉诉房屋至2017年汪某涛确认为限制行为能力人引发诉争,时间间隔长达十年,许某亮和证人也指称汪某涛家人均知情,许某亮无理由在明知汪某涛为限制行为能力的情况下与其签署协议;因此,许某亮已经尽到了一般房屋购买人的注意义务,许某亮没有要求汪某涛签订协议书时经过其法定代理人书面确认的法定义务。综上,法院认为,对于本案合同无效许某亮不存在过错。

关于许某亮的诉讼请求,法院处理如下:合同无效后,汪某涛退还相应的购房款属于其应承担的法定义务,许某亮已经支付购房款345719元,汪某涛同意退还该部分款项,法院不持异议;关于好处费30000元,法院结合先前诉讼认定的事实,认定汪某涛收取了好处费,合同无效后,应一并退还。

关于赔偿房屋装修损失、市值差价损失的请求,因双方已有先前诉讼确认认定合同无法有效,根据评估报告,2019428日的房屋价值高于成交价4834456元。合同无效后,许某亮应当将涉案房屋返还给汪某涛,许某亮因此丧失了在涉案房屋交易时购买其他房屋的机会,必将产生损失,鉴于许某亮在本案合同无效之诉中不存在过错,故许某亮要求赔偿该部分损失于法有据,合理部分法院予以支持。

关于资金占用利息损失,房屋使用费,该费用可与其占用许某亮资金的利息损失相互抵消。

 



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