北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
孙某杨向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认原告与被告北京F公司于2003年8月19日签订的《房改售房协议书》有效；2.本案诉讼费由被告吴某亮承担。
事实与理由：被告吴某亮系原告孙某杨的远房亲戚，同时系被告北京F公司的原工作人员。2003年7月份，吴某亮以租房用为由将原告的身份证借走，原告后来才知道吴某亮用自己身份证去买房子了。《房改售房协议书》上第一页乙方处不是原告签的，第二页乙方处的章不是原告盖的，原告没有使用过人名章，代理人处是吴某亮签的，原告也没有委托过吴某亮做自己代理人。
北京F公司和吴某亮恶意串通损害国家、集体或者第三人利益，给原告带来不良影响，故诉至法院，望判如诉请。《房屋产权确认书》和《存量房买卖合同》是原告自己签的字，因为是亲戚关系原告没有细看，不知道是买房。案涉房屋是吴某亮借用原告名义购买的，先登记在原告名下，后变更登记到吴某亮妻子秦某杰名下，该房屋与原告没有任何关系。
被告辩称
北京F公司辩称：我公司于2001年对北京市丰台区某小区进行第1次房改，其中包括一号房屋。2003年8月19日，我公司与孙某杨签订一号《房改售房协议书》，后我公司为孙某杨办理房改，于2004年3月取得房产证，房屋所有权人为孙某杨。2010年5月案涉房屋根据规定上市出售，我公司为孙某杨出具了物业结清证明。孙某杨不是我公司的工作人员，认可吴某亮原来是我公司的工作人员。不同意原告的诉讼请求，合同效力由法院确定。
吴某亮辩称：我借用原告名字购买案涉房屋一事属实，当时没有让原告办理委托书，协议书上原告的签字及代理人处都是我签的。对借用原告名字买房一事原告始终是知情且积极主动帮助的。该协议书确实与原告无关。同意原告的诉讼请求，念及亲情，诉讼费由我方承担但不承担败诉责任。
法院查明
2003年8月19日，北京F公司（甲方）与一号户主孙某杨签订《房改售房协议书》（以下简称《协议书》），约定：“北京市丰台区一号房（以下简称一号房屋），原产权方为甲方，……甲方以2001年北京市房改成本价格向乙方出售以上房屋，达成如下售房协议：1.甲方按期收到乙方购房款后，由甲方负责向中央及北京市房改有关部门申报并办理房屋产权转移登记证明，乙方配合办理并提供相关的个人资料及手续……”落款乙方处有孙某杨的人名章，委托代理人处有吴某亮签名。
2004年3月26日，一号房屋取得产权证，房屋所有权人为孙某杨。2004年7月15日，吴某亮（甲方）与孙某杨（乙方）签订《房屋产权确认书》，约定：“虽然一号房屋产权在孙某杨的名下，房屋产权的真正所有者是吴某亮，同时此房屋的出售权、转让权和使用权等所有相关权益和责任与义务也均为吴某亮所有。”2010年5月11日，孙某杨（出卖人）与秦某杰（买受人，吴某亮之妻）签订《存量房屋买卖合同》，约定：“出卖人将坐落于丰台区一号房屋出售给买受人，成交价格为316800元，交付日期为2010年5月9日。”当日，一号房屋登记至秦某杰名下。
孙某杨提交吴某亮、秦某杰于2021年4月17日共同出具的《证明》，载明：“吴某亮和妻子秦某杰就吴某亮在北京工作期间分配住房一事作出证明：2002年下半年，北京F公司将公司的若干户公房分配给公司内在北京住房困难的部分员工居住，并按政策规定收取当事人的将公房转为个人经济适用房的购房款。我就属于这批本人交购房款并得到分配住房的员工之一。我分配到的住房位于北京市丰台区一号。不久后，公司开始批量办理这批住房的经济适用房个人产权证时得知，持证人还需拥有北京户口。但当时得到分配住房的内部职工中有相当一部分人暂时还没有北京户口。
为了帮助这些职工办理个人产权证，公司同意这些职工可以与拥有在京户口的亲友进行友好协商：借用亲友的身份证和户口本，暂时代替公司职工办理个人产权证，此房子的房证原件握在职工本人手里，并且职工与代替办证的亲友之间都签订了房屋产权确认书（确认书的核心内容是：双方一致确认，虽然此房由亲友出具身份证和户口本办证，但房屋产权、出售权、转让权和使用权等所有相关权益和责任与义务也均为当事的公司内部职工所有）。
我与妻子秦某杰找到了秦某杰的远房姑姑孙某杨，经双方协商，同意按上述过程借出孙某杨个人身份证和户口本帮助吴某亮办理了房产证，吴某亮与孙某杨双方也签订了上述的房屋产权确认书。到了2010年，公司出具手续将这批房屋办理了由经济适用房转变为商品房。为理顺房屋真正拥有人的实质情况，孙某杨将这个未居住、未享受任何利益的名下房屋的持证名字变更为吴某亮妻子秦某杰。”
吴某亮提交了其交纳一号房屋购房款15万元的收据，以此证明一号房屋实际购房人为吴某亮。对此证据孙某杨表示认可。吴某亮提交齐某聪《证明》，载明：齐某聪原任北京F公司副总经理，2001年12月吴某亮调入北京F公司任子公司经理，2002年3月北京F公司分配给吴某亮案涉房屋，房屋性质为经济适用房，房款由吴某亮交纳，后办理产权证书时因吴某亮不具备北京市户籍，公司同意其借用亲友的身份证和户口本暂时代其办理产权证书，办理后产权证书原件掌握在吴某亮手中，并由吴某亮与该亲友签订房屋产权确认书。
当时吴某亮找了他妻子秦某杰的远房姑姑孙某杨，将房屋产权登记在孙某杨名下。到2010年这批房屋由经济适用房转变为商品房，为理顺房屋权属，孙某杨将该房屋产权过户至秦某杰名下。齐某聪未出庭作证，孙某杨对该《证明》表示认可，北京F公司认可齐某聪为该公司原副总经理，对《证明》不发表意见。
裁判结果
确认孙某杨与北京F公司于2003年8月19日签订的《房改售房协议书》有效。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，自成立时生效。经原、被告陈述及举证，法院认定：吴某亮与孙某杨之间存在借名买房合同关系，孙某杨与北京F公司签订的《协议书》，实为以吴某亮借孙某杨之名购买北京房产、由孙某杨代吴某亮持有案涉房屋所有权为目的而签订，该房屋的购房款由吴某亮支付，房屋由吴某亮实际使用，实为吴某亮的财产。现双方之间的借名买房合同因孙某杨将房屋产权变更登记至吴某亮之妻秦某杰名下而履行完毕，房屋已实际登记至吴某亮配偶名下，基于关于夫妻共同财产的规定，该房屋亦实际登记至吴某亮名下。
孙某杨与北京F公司签订的《协议书》，不存在恶意串通、损害他人利益的情形，依据齐某聪出具的《证明》可知，北京F公司对孙某杨与吴某亮之间的借名买卖合同知情且不持异议，故该《协议书》为有效合同；孙某杨与吴某亮之间的借名买房合同已实际履行完毕。故对孙某杨的诉讼请求，法院予以支持。
