北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某玲向本院提出诉讼请求：一、判决不得执行齐某丹名下的位于北京市石景山区A号房屋，并解除对该房屋的查封；2、诉讼费由被告承担。
事实与理由：孙某强与齐某丹、赵某霞因民间借贷纠纷一案于2020年判决书作出判决，现已生效。齐某丹、赵某霞于判决生效后七日内给付孙某强借款100万元及借款利息、保险服务费。2021年8月2日，周某玲对执行标的提出异议，法院裁定驳回周某玲异议请求。
2013年5月22日，原告与被告签订《房屋买卖协议》，约定齐某丹与杜某昊共同将位于北京市石景山区A号房屋出卖给周某玲。合同签订后，周某玲分四次将房款支付给齐某丹，合计200万元。齐某丹即腾房并将房屋交付给周某玲，周某玲居住至今。
因涉案房屋系限价商品房，产权证登记时间应为2012年8月7日。根据《北京市限价商品房管理办法（试行）的通知》相关规定，限价房只有在产权登记五年后才能办理过户。自可以过户起，原告一直电话要求被告齐某丹配合过户，但齐某丹均以工作忙、不在北京为由拒绝过户。后原告周某玲又多次提出过户请求。原告行为符合积极履行过户登记请求的条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条等规定，诉至法院，以维原告诉请。
被告辩称
孙某强辩称：不同意原告诉讼请求。法律规定房屋以登记为准，不动产经过登记才发生效力。本案房屋最初是2012年8月7日进行的产权登记，登记在齐某丹名下。孙某强和齐某丹因为民间借贷纠纷才在2018年将齐某丹的房屋进行查封，中间间隔五年多仍没有办理产权变更手续，原告不积极主动办理。不同意原告诉求。
齐某丹未有书面答辩意见。
赵某霞未有书面答辩意见。
法院查明
孙某强与齐某丹、赵某霞因民间借贷纠纷一案，本院判决齐某丹、赵某霞偿还孙某强借款本金1000000元及相应的利息、保险费用7311.06元。该判决现已生效。2021年6月28日，孙某强向本院申请执行，本院于2018年11月5日保全查封齐某丹名下的北京市石景山区A号房屋（以下简称A号房屋），查封期限三年。周某玲对504房屋的查封提出异议，本院裁定驳回周某玲的异议申请。
另查，在执行裁定书中认定的事实：2013年5月22日，齐某丹、杜某昊（甲方）与周某玲、刘某贵（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将A号房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方。上述房地产及附属建筑物总价款为人民币200万元。甲乙双方在签订本协议后，乙方分两次付款给甲方。
根据某银行出具的齐某丹账户交易明细显示，2013年5月31日周某玲向齐某丹转账50万余元；2013年6月1日，周某玲向齐某丹转账30万元；2013年7月26日，周某玲向齐某丹转账80万元；2013年8月7日，周某玲向齐某丹转账40万元。
周某玲提交物业费收据，证明其于2017年1月1日至2018年12月31日交纳了涉案房屋的物业费，并提交了2019年8月5日至2021年8月9日的采暖费、税费、燃气费票据及交费截图。
涉案房屋于2012年8月取得不动产权证书。该证书显示涉案房屋系齐某丹单独所有，房屋性质为限价商品住房。
周某玲提交微信记录，证明其于2018年、2020年与齐某丹沟通过房屋过户事宜。以上事实，周某玲、孙某强均无异议。
本院审理期间，经查询，涉案房屋性质仍属于限价商品住房。
裁判结果
驳回周某玲的全部诉讼请求。
房产律师靳双权点评
案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应与支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。
本案中，周某玲与齐某丹于2013年签订《房屋买卖协议》购买涉案房屋，周某玲依约支付了全部房价款，并实际占有了涉案房屋。但周某玲在签订合同时即知道涉案房屋性质系限价商品房，属于政府保障性住房，在合同签订后取得房产证的一定时间内不得转让该房屋，但双方仍进行交易，违反了政府保障房的相关政策，致使至今未能办理房屋转移登记手续。且在本案审理期间，周某玲亦表示双方虽有联系商量过户情况，但因其考虑涉案房屋过户要交税，未能积极办理，亦属于其自身原因未办理过户登记。故对周某玲主张排除对涉案房屋执行的诉请，法院不予支持。对周某玲与齐某丹之间的因房屋买卖关系引起的相关权利的主张可通过诉讼另行解决。
