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房产交易纠纷——对于连环买卖,产权如何认定?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2020-10-06 11:06


北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
 
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
一.基本案情
原告诉称
原告刘A诉称:刘A经H介绍,于2017年3月14日与林C新就坐落于A市某某区产签订了一份《房地产转让协议》。同日,三方又签订一份《居间合同》,该合同第四条第一款约定,买房人应向居间人支付的佣金为192550元。上述《居间合同》签订后,刘A丈夫林C通过银行转账方式,向H的法定代表人荣S支付了190000元。后刘A发现,林C新不符合购房资质,其违约行为将导致案涉房产无法办理过户登记手续。刘A遂于2017年9月12日向本院提起诉讼,要求解除其与林C新签订的《房地产转让协议》。2017年12月19日,法院作出民事判决书,判决解除刘A与林C新于2017年3月14日签订的《房地产转让协议》。林C新不服一审判决,向A市中级人民法院提起上诉,A市中级人民法院于2018年4月16日判决驳回上诉。现请求法院判令林C新、H偿还刘A房屋中介费190000元。
 
被告辩称
被告林C新辩称:2016年9月19日,案外人赵C、陈D与案外人黄H办理委托公证书,委托案外人黄H出售涉案房产,且案外人黄H有转委托权。2017年3月12日,案外人黄H以案外人赵C代理人的身份向林C新出具《委托书》,转委托林C新出售涉案房产。2017年3月14日,林C新以案外人赵C代理人的身份与刘A签订《房地产转让协议》,约定将涉案房产出售给刘A。因此,涉案房产可直接从案外人赵C名下过户至刘A名下,不论林C新是否具备购房资质均不影响《房地产转让协议》的履行。
 
被告H辩称:刘A请求偿还的中介费及利息损失不应由H承担。H作为居间人,在进行居间服务时,已经如实告知刘A关于林C新及案涉房产的情况。根据H提供的证据微信记录可以证明,H员工李某作为居间人,为刘A提供居间服务时,有详细地告知案涉房产未办理产权等情况。另外,2017年3月14日,在签订案涉《居间合同》时,也写明林C新是代理,而在卖方签署的是赵C和黄H的名字。由此可以推断出,刘A对案涉房产存在连环买卖的情况是知情的,H作为居间人已经将所掌握的林C新及案涉房产情况的全部信息如实告知刘A。
 
二.法院查明
本院经审理认定事实如下:讼争房产是赵C于2015年6月27日以总价2870611元向某房地产有限公司购买,位于A市某某区,于2015年6月28日向A市国土资源与房产管理局备案,于2017年5月4日取得不动产权证书,登记产权人为赵C,建筑面积为140.94平方米。
2016年7月17日,赵C作为出售方与购买方黄H签订一份《房产买卖协议书》,约定:出售方以468万元的总价转让讼争房产及一车位;乙方于协议签订当日支付购房定金30万元,于办理全权委托公证当日向甲方支付258万元,于办理全权委托公证之日起,该房产原甲方的银行按揭余额,由乙方向银行支付等。该协议书签订之后,黄H向赵C支付了定金及2279751元,且黄H以赵C名义逐月偿还讼争房产的银行按揭贷款。双方未办理讼争房产所有权转移登记,而是于2016年9月19日,依约由赵C、陈D与黄H办理了公证书,将讼争房产的具体事项委托黄H。该公证委托书载明委托事项及权限包括:代为申请办理、领取并保管土地房产权证;代为偿还银行借款;取得产权证后有权出售该房产;受托人有转委托权等。法庭审理过程中,赵C表示讼争房产只卖给黄H,委托书的内容并未详细看,不认可黄H的转卖行为并当庭表示撤销转委托。
2017年3月10日,黄H以赵C代理人的身份并以赵C作为出售方与购买方林C新签订一份《房产买卖协议书》,约定出售方以585万元价格转让讼争房产,并约定了定金、房款支付方式。协议第二十条手写约定:甲方将房产交易过户给乙方或者乙方指定的任意第三人,并无条件配合。2017年3月12日,黄H以赵C代理人的身份向林C新出具一份《委托书》,委托书载明林C新有权利对讼争房产进行出租、出售,委托时间从2017年3月12日至出售完止。
2017年3月14日,在H的居间下,林C新以赵C代理人的身份并以赵C作为出售方与买方刘A签订《房地产转让协议》,约定出售方以617万元价格转让讼争房产。同日,林C新以赵C及黄H代理人的身份,以赵C为出售方,与刘A、某某房签订一份《房地产转让居间合同》,约定经居间方居间,卖方自愿将讼争房产以617万元价格出售给买方。合同第三条约定:委托事项为居间人向卖方买方提供房源信息求购信息并促成双方达成房屋买卖意向,根据双方意愿组织签订《房地产转让协议》;协助买卖双方办理案涉房产的过户手续。
 
三.法院判决
驳回原告刘A的全部诉讼请求。
 
四.律师点评
本案是居间服务合同纠纷。刘A、林C与H签订的《房地产转让居间合同》,是三方的真实意思表示,内容亦不违反法律法规的强制性规定,应为合法有效,各方均应依允履行。本案的争议焦点有二:一是H在为讼争房屋交易提供居间服务的过程中是否存在过失行为;二是林C新是否为讼争房屋交易的违约方。对该二个争议焦点本院综合分析认定如下:
关于H在为讼争房屋交易提供居间服务的过程中是否存在过失行为问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。因此,提供订立合同的机会或媒介服务,促成合同成立,是居间人的主要合同义务,本案中,经H居间服务,刘A与林C新签订了《房地产转让协议》,民事判决书均认定林C新经黄H转委托、以赵C代理人身份与刘A签订的《房地产转让协议》合法有效,因此,应认定H至此已履行了其作为居间方“促成合同成立”的主要合同义务。刘A主张H在居间服务时故意隐瞒林C新无购房资质导致无法办理过户登记手续,其行为存在过错,
关于林C新是否为讼争房屋交易的违约方问题。刘A主张林C新无购房资质导致讼争房产无法办理过记登记手续,因此林C新是违约方。对该主张认为,如上分析,林C新无购房资质并不影响《房地产转让协议》的履行,在《房地产转让协议》可正常履行的情况下,是刘A单方诉至法院要求解除《房地产转让协议》;且民事判决书认定《房地产转让协议》的当事人应为赵C、刘A,林C新既非《房地产转让协议》的当事人亦为赵C的有权代理人,在刘A提起诉讼前其也未曾代理赵C向刘A表示过拒绝履行《房地产转让协议》,故刘A主张林C新为违约方缺乏依据,不予采信,



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