北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某文向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2011年1月3日签订的协议书；2、判令被告向原告赔偿购房款85万元，中介服务费23400元、契税2400元、工本费80元、房屋增值款3543600元。
事实和理由：原、被告系姐弟关系。2010年8月16日及2011年1月3日，原被告及双方父亲赵某鹏签署了两份房产协议，约定原被告之间为借名买房关系。被告购买房屋登记在原告名下，原告购买房屋登记在被告名下。原告已按约定清偿了被告购买的西城区一号房屋贷款并将该房屋过户至被告名下，按照协议被告同样应将位于东城区二号房屋（以下简称涉案房屋）清偿贷款本息后，配合原告过户至原告名下。
但被告并未按约定履行，且在明知存在借名买房的情况下，恶意与第三人签订抵押合同，贷款400万元自行使用。原告曾起诉被告要求被告协助办理涉案房屋的过户手续，经东城区人民法院审理，虽确认双方之间存在借名买房关系，但因涉案房屋设定抵押履行不能，驳回了原告诉讼请求。为维护原告合法权利，故成此诉。
被告辩称
被告赵某辉辩称：涉案房屋登记在被告名下，被告有权利对其作出处分。在原告起诉被告要求过户一案之前，被告已经将涉案房屋抵押，被告不存在过错。房屋不存在消灭、毁损情况，被告也没有损害行为，未造成任何损害后果，原告的主张没有法律依据，不同意赔偿原告损失。
另外，涉案合同的购房款为85万元，其中30万元系被告通过向银行贷款30万元偿还。故被告亦是涉案房屋的出资人，原告要求被告返还85万元购房款没有依据，且被告出资的30万元购房款对应的增值部分亦不应得到支持。综上，不同意原告全部诉讼请求。
法院查明
原告赵某文与被告赵某辉系姐弟关系，赵某鹏系二人之父。2010年8月16日，赵某鹏、赵某辉、赵某文签署房产协议，内容如下：赵某鹏于2002年3月出资以赵某文名义购买北京市西城区（原宣武区）一号楼房一套，经父子女三人协商，对该楼房的今后产权、使用权达成协议如下：一、自2010年7月以后的剩余贷款费用由赵某辉负责承担。二、该楼房房产暂放在赵某文名下，但所有权与赵某文无关，待贷款付清后，转至赵某辉名下。过户前赵某辉必须将赵某文个人出资购买的二号房屋过户给赵某文的名下……。赵某鹏、赵某辉在该协议当事人处签名，赵某文未签名。
2011年1月3日，赵某鹏、赵某辉、赵某文另签署协议书，内容如下：赵某文于2011年1月6日代赵某辉出资28.2万元给宣武区一号赵某文名下的92平米房产还齐贷款并协助赵某辉将此房过户到赵某辉名下。赵某辉在2011年2月15日前代赵某文出资28.2万元给崇文区二号赵某辉名下的35平米还齐贷款，并协助赵某文将此房过户到赵某文名下。双方代还贷款数相互抵消，过户费用、税费等均由新户主负责（差数超过100元对方给补齐）……赵某文、赵某辉、赵某鹏均在协议书落款处签名。
2011年1月6日，赵某文清偿了一号房屋的全部贷款本息。并将房屋过户至赵某辉名下。另，赵某鹏向本院出具声明，表示涉案合同虽有赵某鹏签字，但协议内容为约束赵某文与赵某辉双方的权利义务，虽然协议中有约定利息的情况，但赵某鹏放弃相关权益，由赵某文在本案中一并处理，赵某鹏将涉案合同中的权利义务全部转让给赵某文，赵某鹏不作为本案当事人参加诉讼。
另查，2019年5月8日，赵某文以赵某辉为被告，以赵某鹏、吴某峰、银行为第三人，以合同纠纷为由诉至本院，要求依法确认位于北京市东城区二号房屋归原告所有，被告协助原告办理上述房屋过户手续。在上述案件审理中，本院查明以下事实：
2009年12月份，赵某辉作为买房人向卖房人刘某奇购买北京市东城区二号房屋，购房款总计85万元。。2010年1月18日，赵某辉登记为二号房屋所有权人。根据原告银行卡及原告代理人赵某鹏银行存折交易记录显示，2009年12月28日，赵某文向赵某鹏转款5万元，同日，赵某鹏将该笔5万元取出。2009年12月29日，赵某文向刘某奇转款30万元。2010年1月9日，赵某文向赵某鹏转款23万元。2010年1月14日，赵某鹏连同赵某文的23万元向刘某奇转款50万元。赵某鹏认可其多转的金额系借给赵某文用于其支付购房款。至该案庭审时，涉案房屋仍有两笔抵押权登记未办理注销。赵某辉称无法提前还清贷款，赵某文亦不同意代其清偿主债务以解除涉案房屋的抵押权。
二抵押权人表示涉案房屋抵押权合法有效，担保的债务未清偿前不同意放弃抵押权。本院经审理认为涉案房屋的原产权人依据与赵某辉签订的房屋买卖合同，将房屋过户至赵某辉名下，自房屋产权登记于赵某辉名下时，其依法成为房屋新的所有权人。现赵某文要求确认涉案房屋产权归其所有的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。但根据赵某文提交的两份协议及购房款支付情况，本院可以认定购买涉案房屋的全部购房款均为赵某文直接或者通过第三人赵某鹏所付，赵某文与赵某辉之间存在借名买房的合同关系。依据双方签署的落款日期为2011年1月3日的协议书的约定，原告已依约还清了一号房屋剩余贷款，并将一号房屋过户至赵某辉名下，赵某辉应依约将二号房屋贷款还清后，协助赵某文办理二号房屋的过户手续。
现赵某辉虽违反上述协议的约定，但因二号房屋现有两个有效的抵押权存在，故在上述抵押权未消灭前，赵某文要求被告协助其办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，属于法律上的不能履行，无法支持。因履行不能给原告所造成的损失，可另案主张。综上，本院驳回了赵某文的诉讼请求，此后，赵某文不服一审判决，提起上诉，二审法院经审理驳回赵某文上诉，维持原判。
庭审中，原告提交中介费收据、契税发票、房产成工本费收据以证明上述费用均由原告支付。经质证，被告对其真实性认可，证明目的不予认可。但表示认可中介费、契税、工本费由原告交纳，原告所述数额亦属实。
被告提交上述案件庭审笔录、赵某辉为产权人的涉案房屋产权证书、赵某辉与银行于2010年2月9日签订的《个人授信协议》、还款账户的银行流水等证据。证明被告贷款30万元，且该贷款由被告偿还，该笔贷款是赵某辉向赵某文支付的购房款。该笔录显示赵某文陈述诉讼请求事实理由时，表示一号房屋是以赵某文名义进行贷款，父母代赵某辉还款。一号房屋剩余28.2万元贷款也是由赵某鹏还的。二号房屋贷款30万元也是父母在还，二号房屋全款购买，其中607200元由赵某文出资，剩余房款是赵某鹏向朋友借款……
经质证，原告表示涉案房屋为全款购买，没有购房贷款。原告确实收到了涉案房屋抵押贷款30万元，但系因原告向他人借款，以涉案房屋抵押贷款偿还债务，30万元与涉案房屋无关，并非购房款，且贷款一直由原告偿还。
另查，赵某辉于2010年1月18日取得涉案房屋产权证。
经评估涉案房屋市场价值总额为439.36万元。对于该评估结论，原告予以认可，被告表示评估的市场价值过高，不予认可。
裁判结果
一、解除原告赵某文与被告赵某辉签订的协议书；
二、被告赵某辉自本判决生效后十五日内向原告赵某文赔偿购房款85万元，中介服务费23400元、契税2400元、工本费80元、房屋增值款3543600元。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据涉案协议书约定，原告已依约还清了一号房屋剩余贷款，并将一号房屋过户至赵某辉名下，赵某辉应依约将二号房屋贷款还清后，协助赵某文办理涉案房屋的过户手续。鉴于因被告原因导致涉案房屋无法过户至原告名下，涉案合同目的无法实现，故原告要求解除双方于2011年1月3日签订的协议书的诉讼请求于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
鉴于因被告原因导致原告无法实现对涉案房屋的所有权，故原告要求被告赔偿原告购买涉案房屋支出的购房款、中介费及办理产权登记支出的契税、工本费等必要费用于法有据，法院予以支持。原告要求被告赔偿涉案房屋增值部分的价值，亦于法有据，法院予以支持。
被告所述其支付了30万元购房款的意见，鉴于生效判决已确认购买涉案房屋的全部购房款均为赵某文直接或者通过第三人赵某鹏所付，且被告提交的贷款合同系在其取得涉案房屋产权证之后签订，该贷款并非购房贷款，原告虽认可其收到了30万元贷款，但并不认可系被告支付的购房款，表示系因原告向他人借款，以涉案房屋抵押贷款偿还债务。被告亦未提交其他证据证明上述款项是涉案房屋购房款，故被告此项抗辩意见，法院不予采信，被告表示涉案房屋评估的市场价值过高的意见，亦依据不足，法院不予采信。
