北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某君向本院提出诉讼请求：要求黄某鹏协助陈某君办理位于北京市朝阳区一号房屋（以下称涉诉房屋）的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至陈某君名下。
事实和理由：2007年9月12日，陈某君与涉诉房屋的原产权人张某签订《协议书》，约定陈某君从张某处购买涉诉房屋，购房款为45万元。因陈某君常年出差，故借用陈某君的外甥黄某鹏的名义购房，与张某约定将涉诉房屋登记至黄某鹏名下。但黄某鹏企图霸占涉诉房屋，至今拒不协助陈某君办理变更登记，多次协商未果，故诉至法院。
被告辩称
黄某鹏辩称，陈某君的诉讼请求已超过诉讼时效，且黄某鹏不是本案适格主体，陈某君的诉讼请求无事实和法律依据，系恶意虚假诉讼。一、黄某鹏不是本案适格主体，应驳回起诉。《协议书》的主体是陈某君和张某，根据合同相对性原理，陈某君不应以黄某鹏为被告提起本诉，黄某鹏不是本案适格主体，应驳回陈某君的起诉。二、陈某君提起本诉已超过诉讼时效，应驳回诉讼请求。《协议书》的签订日期为2007年9月12日，诉讼时效应为两年，本案已超过诉讼时效。
三、黄某鹏是涉诉房屋的合法所有权人。1、《协议书》并未实际履行，陈某君并非涉诉房屋的购买人，涉诉房屋系黄某鹏实际出资购买并登记在黄某鹏名下。2005年至2009年期间，黄某鹏在陈某君时任法定代表人的北京S公司（以下称S公司）工作，但未签订劳动合同且未缴纳社会保险和公积金，工资及销售提成以现金方式支付。2007年上半年，黄某鹏为S公司签订了四笔大额订单，依据公司销售提成规定，黄某鹏理应取得销售提成，鉴于陈某君与黄某鹏系舅舅与外甥关系，为防止黄某鹏将该笔提成挥霍，陈某君即同意黄某鹏将销售提成直接用于购买婚房，遂陈某君以黄某鹏家长的身份与张某在S公司办公室签订了《协议书》，明确约定张某将涉诉房屋直接登记至黄某鹏名下，但该《协议书》并未实际履行。
2007年9月20日，黄某鹏与张某夫妻一同前往北京市朝阳区房屋权属登记中心签署了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，并在当天缴纳了房屋契税，办理了房屋所有权证书，将涉诉房屋登记至黄某鹏名下，购房款是黄某鹏向张某分期现金支付的。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。黄某鹏购买涉诉房屋所用款项系其工作期间合法所得，且产权直接登记至黄某鹏名下，故黄某鹏是涉诉房屋的合法所有权人。2、黄某鹏是涉诉房屋的实际占有使用人。黄某鹏于2007年9月购买涉诉房屋，于同年11月登记结婚，婚后将妻女的户籍落户至涉诉房屋且在涉诉房屋内居住至今，是涉诉房屋的实际占有使用人，且黄某鹏持有涉诉房屋的产权证及购房票据原件。
四、陈某君涉嫌恶意虚假诉讼。陈某君在起诉状中称，涉诉房屋登记在黄某鹏名下系因其常年出差，这既不符合常理又与事实严重不符。首先，《协议书》的签订时间为2007年9月12日，办理过户登记时间为2007年9月20日，前后仅短短一周时间，陈某君所称常年出差不便不足以取信。其次，若陈某君本人不能亲自办理购买涉诉房屋的网签过户手续，则可以通过办理公证授权委托的方式委托黄某鹏代其完成购房手续，而不可能通过将涉诉房屋过户至黄某鹏名下的方式购买房屋，显然与常理不符。引发本案纠纷的实际原因是黄某鹏购买涉诉房屋时，涉诉房屋的价值只有几十万，随着房价的飞速上涨，陈某君遂恶意起诉，企图通过诉讼途径获取涉诉房屋的所有权，损害黄某鹏的合法权益。
法院查明
陈某君系黄某鹏的舅舅。
2007年9月12日，张某作为甲方与陈某君作为乙方签订《协议书》，约定双方就甲方将涉诉房屋卖给乙方。张某分别于2007年9月12日、2007年11月8日、2008年1月出具收条，确认收到2万元、23万元、20万元；于2008年1月出具收条，确认涉诉房屋的房款已全部付清。上述收条均书写在《协议书》的背面。
2007年9月20日，张某作为出卖人与黄某鹏作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同），约定张某将涉诉房屋出售给黄某鹏，房屋成交价为308627.94元。同日及次日，以黄某鹏名义交纳契税4629.42元（计税金额为308627.94元）、房改房出让金709元。经询，陈某君称其购买涉诉房屋一共支出45万元，该45万元包括过户费、契税等。黄某鹏称，45万元仅是购房款，不包括税费，契税和房改房出让金均是其另行支付的。
2007年9月21日，黄某鹏取得涉诉房屋的产权证。2008年1月21日，黄某鹏出具《证明》，内容为：“本人黄某鹏购买朝阳区一号的住房，资金由大舅陈某君所出，在未还清房款之前，此房所有权仍归大舅陈某君所有。特此证明”。经询，陈某君称双方并未约定具体的还款期限，黄某鹏只是说会尽快还清，在两三年之内，之所以没有约定还款期限，是因为黄某鹏在《证明》中承诺未还清房款之前，房屋所有权仍归陈某君，故陈某君没有过多担心。
黄某鹏申请证人张某出庭作证。张某表示：房屋是黄某鹏购买。陈某君对张某的证人证言的真实性和证明目的均不予认可，表示证言中有关付款时间的陈述与收条内容不一致；张某称黄某鹏拿到公司的奖金后将房款送给张某与事实不符，付款和过户完全是按《协议书》约定的时间履行的，张某和黄某鹏的行为均是在履行《协议书》；2007年的时候，任何一家私营公司都不可能奖励员工房屋。
黄某鹏对证人证言予以认可，表示证人证言反映了房屋买卖的前因后果，陈某君在购房过程中仅是付款方，且其购房的理由是奖励给具有亲属关系的员工作为婚房使用；张某作为出卖人，其对卖房的经过作了客观陈述，应予以采信。
陈某君主张其与黄某鹏存在借名买房合同关系，称其当初购房是为了炒房，但因其做生意经常在外出差，而黄某鹏常年在北京，为了方便日后售房（包括带人看房、办理售房手续等），故借用黄某鹏的名义购房。
关于陈某君为何不借用其配偶和子女名义购房的原因，陈某君称，虽其配偶和儿子都长期居住在北京，但当时其配偶有固定工作，不方便炒房，其儿子也是做生意的，经常跟着其一起在外出差，考虑到黄某鹏是其亲外甥，其对黄某鹏非常信任，故借用了黄某鹏的名义。经询，陈某君表示其不止投资了涉诉房屋这一套房屋，但其他房屋均是以自己名义购买的。
关于看房情况，陈某君表示其没有实地看过房，当初黄某鹏说其朋友张某要卖房，并介绍了房屋的位置和户型，陈某君觉得很有投资价值，就决定购买了。黄某鹏表示，其实地看过房。
关于购房款的来源，陈某君表示来源于陈某君自己的收入。黄某鹏表示来源于S公司给黄某鹏的奖金，称其在S公司工作，工资很低，主要收入靠销售提成奖金。经询，陈某君认可黄某鹏曾在S公司工作过，但表示公司的主要业务都是陈某君在跑，公司规模很小，工作人员只有陈某君、陈某君的儿子、黄某鹏和会计。
关于涉诉房屋的占有使用情况，双方均认可涉诉房屋自购买后一直由黄某鹏居住使用。黄某鹏主张涉诉房屋系其婚房，婚后其将配偶和子女的户口均迁入涉诉房屋，就此提交了结婚证和户口本。陈某君对该组证据的真实性认可，但不认可关联性。
关于《证明》的出具背景及涉诉房屋由黄某鹏占有使用的原因，陈某君代理人解释称，为了方便黄某鹏带人看房，故其将房屋钥匙和产权证交给黄某鹏，2008年1月，黄某鹏找到陈某君，表示因涉诉房屋登记在黄某鹏名下，且黄某鹏也需要房屋居住，故提出让陈某君别对外售房了，黄某鹏以原价将房屋买过去，黄某鹏将陈某君当初购房的款项还给陈某君，若黄某鹏不能还钱，则房屋仍归陈某君所有，就此黄某鹏向陈某君出具了上述《证明》，基于此，陈某君同意黄某鹏在涉诉房屋内居住，也没有向黄某鹏索要房屋的权利凭证。后经本院询问陈某君本人，其表示因当初黄某鹏在外租房居住，其出于可怜就让黄某鹏在涉诉房屋内居住。
关于《证明》的出具背景，黄某鹏解释称，当时黄某鹏刚结婚，陈某君表示为了防止将来离婚涉诉房屋被黄某鹏的配偶分走一部分，故要求黄某鹏出具《证明》，若离婚陈某君会出面帮黄某鹏抢回房屋，基于陈某君的哄骗以及二人的亲属关系，黄某鹏就在陈某君的办公室按陈某君的口述写下了《证明》。
关于购房手续及权利凭证的持有情况，双方均认可《协议书》及收条的原件由陈某君持有，其他权利凭证如房屋产权证、契税发票、物业服务合同、供暖合同等原件均由黄某鹏持有。关于《协议书》及收条原件由陈某君持有的原因，黄某鹏称，因涉诉房屋系用公司奖励的奖金购买的，故买完房后黄某鹏主动将《协议书》和收条原件放在公司由陈某君保管。关于房屋产权证等权利凭证原件由黄某鹏持有的原因，陈某君称为了方便黄某鹏代为售房，故其将产权证等交给黄某鹏保管。
经询，陈某君表示购买涉诉房屋时，其名下在京已有三、四套房屋，目前其名下在京有两套房屋，故其目前不具有在京购房资格。
裁判结果
驳回原告陈某君的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案争议焦点在于陈某君与黄某鹏是否存在借名买房合同关系。认定是否存在借名买房合同关系，应当从借名人与出名人之间是否存在借名购房的合意、购房出资情况、房屋的实际占有使用情况、与房屋有关的票据及产权证原件持有情况等方面综合进行判断。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，不违反法律、行政法规的强制性规定，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。
但是该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
本案中，陈某君主张其与黄某鹏存在借名买房合同关系，陈某君应就产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。
关于购房出资情况。根据双方陈述，购房款确实直接来源于陈某君或陈某君的公司，但双方关于款项的性质说法不一。
关于房屋占有使用情况，双方均认可购房后房屋一直由黄某鹏占有使用。陈某君代理人对此解释是，因黄某鹏提出要原价购买房屋，并出具《证明》予以确认，故陈某君同意黄某鹏在涉诉房屋内居住。陈某君本人对此解释是，因黄某鹏在外租房，其出于可怜同意黄某鹏在涉诉房屋内居住。
关于与房屋有关的票据及产权证原件持有情况，双方均认可除了《协议书》及收条原件由陈某君持有外，其他权利凭证原件均由黄某鹏持有。
关于借名购房的合意。陈某君提交了黄某鹏出具的《证明》，虽《证明》中黄某鹏认可购房款由陈某君所出，亦表示购房款还清前，房屋归陈某君所有，但并未体现双方存在借名买房的合意。
根据上述情况，陈某君提交的证据未能形成完整的证据链条，亦不足以形成法律关系存在的明显证据优势，难以认定双方存在借名买房的合同关系。理由如下：首先，购房时，北京尚未出台限购政策，陈某君称借名购房的原因是其工作繁忙经常不在北京，但其配偶和子女均长期居住在北京，其却借用黄某鹏的名义购房明显不符合常理，而且若仅是为方便将来售房，完全可以采用向黄某鹏出具授权委托书的方式委托黄某鹏售房。其次，陈某君称其购买涉诉房屋是为了炒房即投资，但就《证明》的出具背景，陈某君却称黄某鹏提出要原价购买涉诉房屋，并口头承诺两三年内还清购房款，该行为与其所述的投资目的明显相违背。
再次，关于房屋由黄某鹏占有使用的原因，陈某君的代理人解释是黄某鹏提出要从陈某君处购买涉诉房屋，并出具了《证明》，而陈某君本人的解释是出于对黄某鹏的可怜，对此，陈某君存在相互矛盾的解释。最后，买房本身属于日常生活中的重大事项，而借名买房更是存在风险的重大事项，陈某君既未在事先或事后与黄某鹏签署书面材料对借名买房事实进行确认，又在购房后将房屋交给黄某鹏长期居住使用，并将产权证等权利凭证交由黄某鹏保管，上述行为均有悖常理和日常生活经验法则。
综上，现有证据不足以证明陈某君与黄某鹏之间存在借名买房合同关系，陈某君的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持。退一步讲，即使双方存在借名买房合同关系，因陈某君不具有在京购房资格，陈某君的诉讼请求同样得不到支持。
