北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某文向本院提出诉讼请求：1.判决北京市海淀区一号房产归我居住使用，待不动产所有权证书下发后，该房屋归我所有，赵某君、赵某聪协助我办理上述房屋的产权登记手续；2.诉讼费由赵某君、赵某聪承担。
事实与理由:赵父与赵母系夫妻,生育子女三人，即赵某聪、赵某文、赵某君。赵父于2005年5月27日去世，赵母于2017年8月23日去世。2008年4月，拆迁，拆迁单位安置了北京市海淀区一号。拆迁中全家有七个人常住户口在拆迁范围内，包括我一家三口、赵某聪一家两口、赵某君、赵母。拆迁时与中联部协商，换两套安置房，即北京市海淀区一号及西城区三号。在签订一号房屋买卖合同时，产权单位要求必须以母亲赵母名义购买，于是我借用母亲名义签署了买卖合同，合同中需要交纳购房款245417元全部由我出资。房屋交付时由我办理入住，并对该房屋进行了装修，支付物业费、供暖费等。一号房屋属于我借用母亲名义购买，实际出资全部是我出资，房屋应归我所有。
被告辩称
赵某君辩称，不同意赵某文的诉讼请求。一号房屋产权人是赵母，双方之间没有合同关系。赵某文和其妻子在拆迁过程中受母亲委托办理拆迁手续、领取补偿款并代为保管，赵某文利用家人的信任，隐瞒了拆迁补偿款的用途，赵母曾经要求赵某文返还拆迁补偿款及一号房屋的合同等，但其一直未给。在2000年房改中，经过赵父与赵母的工龄核算后，交纳房款并领取房屋所有权证。2005年拆迁时，赵某文不是单位职工，也无资格购买，产权单位当然只能和赵母签订合同。赵某文所说借用母亲名义购买不属实，他是受母亲委托办理手续，所以签署的文件都是赵某文和齐某的字迹。拆迁过程自始至终，我从未听说借母亲名义买房一说，母亲也从未提起过。赵某文所述一号房屋由其全部出资不属实，
赵某聪辩称，房子都是父亲的，母亲是遗孀，购买时单位要求必须要写母亲的名字。父亲走的时候留下两套房子，家里三个孩子不够分，母亲向单位提出要房的要求，赵某文写了报告要房子。父母留的三套房，就是给我们三个人的，母亲已经分了，我是×4，后来老太太糊涂了，又把×4给了赵某君。我现在没有地方住，我要求有我住的地方。
法院查明
赵母与赵父系夫妻，二人婚内育有三子，即赵某聪、赵某文、赵某君。赵父于2005年5月27日死亡，生前无遗嘱。赵母于2017年8月23日死亡。
2008年4月25日，赵某文作为赵母（乙方）的委托代理人与单位（甲方）签订《安置房选房协议》，约定乙方将原有位于北京市海淀区A号（以下简称A号房屋，原登记在赵父名下）的住宅交还甲方并拆除。乙方自愿选择一号住宅（以下简称一号房屋）作为回迁安置房，面积94.83平方米。2008年4月30日，赵母（买受人）与单位（出卖人）签订《买卖合同》，约定赵母购买一号房屋。2008年5月20日，赵母通过其名下银行向单位转账支付购房款等共计245417元。一号房屋尚未取得房屋所有权证。
赵某文主张A号房屋交回后，单位退回A号房屋原交纳购房款71300元，后其于2008年4月24日向单位交纳A号房屋房款14620元；赵某文爱人齐某从个人名下银行账户内取款，存入赵母名下账户共计25万元，用于交纳一号房屋补差款，至此，一号房屋购房款全部为赵某文出资，为此提交收据、存折复印件、交易明细。赵某君、赵某聪对上述证据真实性认可，但认为一号房屋的购房手续是赵母委托赵某文办理的。赵某君主张齐某存入的钱中有85000元是取自赵某君的账户，为此提交赵某君名下银行交易明细，赵某文对明细真实性认可，但认为取款与购房无关。赵某文主张其自2008年起居住在一号房屋内，为此提交物业费、供暖费收费凭证、装修协议书和收据、家具家电购买凭证、燃气、数字电视安装凭证及水电费收据等。赵某君、赵某聪对上述证据真实性均认可。
赵某文主张经过家庭协商，由其借用赵母的名义并实际出资购买一号房屋，房屋应归赵某文所有。赵某君对此不予认可，家庭内部确实由赵母主导分配三套房屋，赵某君并未实际参与，后因赵母与赵某文产生矛盾，赵母将房屋重新分配并留有遗嘱。赵某聪称三套房屋均来源于赵父，家庭协商三兄弟一人一套，且已电话通知赵某君。
裁判结果
驳回赵某文的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，赵某文主张其与赵母之间就一号房屋存在口头的借名买房合同关系。对于是否成立借名买房合同关系，需结合房屋性质、双方之间是否存在借名买房的合意、房屋款项的支付、房屋的使用情况以及双方之间的关系等情况综合判定。
一号房屋系单位职工住宅拆迁回迁安置而来，被拆迁的A号房屋原登记在赵父名下，应属于其与赵母的夫妻共同财产，拆迁后原房屋面积一比一置换到一号房屋内，且未交纳原房屋面积的购房款。对于补差款部分，赵某文提交一号房屋的买卖合同、收据、银行凭证等证据并不足以证明其对一号房屋进行了全部出资。根据各方的陈述，赵母在世时曾就三套房屋的归属进行分配，与赵某文所述借名关系明显不符，且赵某文并未提供证据证明其与赵母之间达成了借名买房的合意。鉴于此，赵某文要求一号房屋归其居住使用并归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予以支持。
