北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
林某微向本院提出诉讼请求：1.要求确认赵某文将北京市朝阳区一号房屋（以下简称涉案房屋）赠与赵某丽的行为无效；2.要求判令恢复涉案房屋的所有权至林某微与赵某文的名下；3.要求判令赵某丽将涉案房屋腾空返还给林某微。
事实及理由：林某微与赵某文系夫妻关系，二人育有赵某健及赵某丽两名子女。涉案房屋系林某微与赵某文的夫妻共同财产，于1996年登记在赵某文名下。2018年11月2日，二被告私自将涉案房屋过户至赵某丽名下。二被告的行为侵犯了林某微的合法权益。故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
二被告共同辩称，不同意林某微的全部请求。林某微自2019年起成为限制民事行为能力人，本案起诉并非其本人的真实意思表示，在未提前确认监护人的前提下，赵某健未与可担任第一顺位监护人的亲属商量，无权直接代林某微提起诉讼，不符合法律规定及公序良俗，应予驳回林某微全部诉讼请求。本案中，林某微系限制民事行为能力人，需先另案进行指定监护人程序确定监护人后，再继续审理本案。且在赵某文、赵某丽、赵某健具有利害关系的前提下，越过第一顺位监护人，直接指定第二顺位的赵某健作为林某微的法定代理人，违反法定程序，且有违公平原则。
依据物权公示原则，赵某丽系涉案房屋的所有权人，赵某丽基于物权公示原则成为涉案房屋的所有权人，具有对世排他性权利。涉案房屋系赵某文基于其职务奖励所得，完全系基于赵某文个人身份、个人工龄优惠以及相关政策取得，系赵某文的个人财产，与林某微无关。涉案房屋取得时的买卖合同由赵某文个人签订，房屋价款亦由赵某文工资支付，完全登记在赵某文名下，物权公示显示为其单独所有，可以基于此认定系单位对赵某文个人赠与，且林某微对此一直明知。从家庭内部生活状况来看，赵某文作为家庭的长辈，其与林某微对家庭内部财产的分配系家庭成员所共同认可和承认的。
涉案房屋的赠与赵某文与林某微也早就协商一致予以确认。2017年10月，林某微、赵某文因取暖费问题共同协商要将涉案房屋过户至赵某丽名下。赵某丽与林某微、赵某文相邻居住，在父母到养老院之前一直由赵某丽照顾起居。林某微也曾多次口头表示将涉案房屋赠与赵某丽。赵某丽办理涉案房屋转移登记后，亦告知了林某微，林某微认可该赠与行为。赵某丽多年细心照料林某微，共同生活居住，林某微对涉案房屋的转移登记不知情不符合客观事实。退一步讲，即便涉案房屋属于赵某文与林某微的夫妻共同财产，赠与时林某微并未签字确认，但并不代表林某微在2018年11月前后作为完全民事行为能力人时并未事前确认或事后追认。
综上，请求法院驳回林某微的全部诉讼请求或中止本案审理，在另案进行指定监护人程序确定监护人后恢复审理。
法院查明
林某微与赵某文系原配夫妻，于1959年登记结婚，婚后育有赵某健与赵某丽两名子女。
1996年3月26日，赵某文作为现承租人与卖方北京K公司签订《房屋买卖合同》，由赵某文按照标准价购房并享受优惠政策购买涉案房屋。1996年6月26日，涉案房屋登记在赵某文名下。
2018年11月2日，二被告签署赠与协议，约定赵某文自愿将涉案房屋的所有权全部赠与赵某丽个人所有，赵某丽表示自愿接受该赠与。同日，二被告办理了涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户至赵某丽名下。
现林某微主张涉案房屋为其与赵某文的夫妻共同财产，二被告签署赠与协议并将房屋过户未经过其同意，赵某文无权处分涉案房屋，故要求确认二被告的赠与无效，将涉案房屋恢复登记至林某微与赵某文的名下，并要求赵某丽将涉案房屋腾退给林某微。二被告对此不予认可，称涉案房屋是赵某文用自己的工龄在就职单位购买的房改房，该房屋自始登记在赵某文名下，属于赵某文的个人财产，赵某文对于自有财产有处分。
另，2017年，林某微与赵某文沟通达成一致，将涉案房屋增与赵某丽单独所有，因此于2018年将涉案房屋过户至赵某丽名下，该房屋为赵某丽合法取得。
庭审中，关于涉案房屋通过赠与的形式过户至赵某丽名下，林某微表示其并不知情，也不同意。赵某丽则表示其在涉案房屋办理过户前告知了林某微，且其坚持认为涉案房屋系赵某文的个人财产，所以办理过户时并未让林某微到场，系由二被告前去办理的过户手续。
另，赵某丽于诉讼中申请对林某微的民事行为能力进行鉴定，评定林某微为限制民事行为能力。林某微事先没有确定监护人，且有监护资格的人协商不成的，本院在他们之中指定了林某微之子赵某健作为林某微诉讼中的法定代理人。
裁判结果
一、确认被告赵某文与被告赵某丽就北京市朝阳区一号房屋的赠与行为无效；
二、被告赵某丽于本判决生效后七日内将位于北京市朝阳区一号房屋过户至被告赵某文名下；
三、驳回原告林某微的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。婚姻关系存续期间，夫妻一方未经另一方许可将大额共同财物赠与第三人的，另一方可主张请求确认该赠与行为无效，返还财物，除非受赠人有理由相信赠与行为为夫妻双方共同意思表示。本案中，涉案房屋虽登记在赵某文名下，但系林某微与赵某文婚姻关系存续期间取得，属于二人的夫妻共同财产。
赵某文将涉案房屋赠与赵某丽，双方成立赠与合同关系。赵某文的赠与行为是对夫妻共同财产的大额处分行为，且二被告未能就林某微知晓并同意其二人的赠与行为进行充分举证，林某微也未对赵某文所作赠与行为予以追认，故该赠与行为违反了法律规定，应属于无效行为。现赵某丽基于赠与取得了涉案房屋的所有权登记，在赠与行为无效后，赵某丽不能依法取得涉案房屋所有权，涉案房屋所有权应当恢复至过户前登记的所有权人名下。
林某微要求将涉案房屋恢复登记至其与赵某文名下，缺乏依据，法院不予支持。关于涉案房屋的腾退，本案中赠与行为虽然无效，但赵某丽对于涉案房屋是否有权占有使用，并非仅依据赠与行为的效力，故本案中对于林某微该项诉讼请求，法院不予支持。
