北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
朱某英、朱某珍向本院提出诉讼请求：1.确认林某燕与朱某阳于2016年签订的《存量房屋买卖合同》无效，将涉案房屋恢复登记至朱某英、朱某珍、朱某阳名下；2.诉讼费用、房屋过户费用由被告承担。
事实和理由：父亲朱某鹏与母亲林某燕系夫妻关系，婚后育有长女朱某珍，长子朱某英，次子朱某阳。朱某鹏于1991年11月8日因突发脑淤血去世，林某燕于2017年1月2日因病去世。朱某鹏在1991年7月份由其单位分得北京市昌平区一号公房一套，房屋使用权人为朱某鹏。1995年实行房改，单位将朱某鹏、林某燕的工龄按60年（朱某鹏43年，林某燕17年）折抵后，还需补交三万余元成本价房款，系朱某阳代交，产权人为林某燕。2016年5月份，在朱某珍和朱某英不知情的情况下，朱某阳私自带林某燕将房产过户到自己名下。该房屋虽然登记在母亲林某燕名下，但因是朱某鹏与林某燕婚姻存续期间取得，应属于夫妻共同财产。同时，在朱某鹏去世之后，房屋析产之前，该房屋应属于林某燕和儿女共同所有的财产。
2020年6月19日，朱某英在昌平区不动产登记事务中心发现，林某燕将该房屋卖给了朱某阳。构成无处分权人处分他人财产。而且，林某燕虽然与朱某阳签订的房屋买卖合同，但并未实际支付购房款，朱某阳只交了房产税等费用，因此双方实际上并无买卖房屋意思，名为买卖实为赠与关系。据了解，2016年5月间，朱某阳带着母亲林某燕去房管部门将北京市昌平区一号房产过户到其名下，朱某阳称：老太太不让告诉你们。
在朱某珍、朱某英毫不知情的情况下，林某燕故意隐瞒其他儿女，并且该处分行为未得到朱某珍、朱某英的追认，原告认为林某燕与朱某阳明知该房屋未经析产继承尚有其他儿女份额的情况下而隐瞒其他儿女，仍私自处分房屋，构成法律意义上的恶意串通。综上所述，原告与被告在多次沟通无效的情况下，强烈要求法院判决该房屋买卖合同无效，请求法院依法裁判。
被告辩称
朱某阳辩称，本案中原告所述部分事实错误，首先涉案房屋于1990年由朱某鹏、林某燕、朱某阳、秦某文、朱某欣承租，系公租房，上述几人仅是对涉案房屋享有承租权，并未取得房屋产权，所以不存在原告所述的涉案房屋系朱某鹏与林某燕婚姻存续期间取得的情形。1991年11月8日朱某鹏因病去世，该房屋的承租权由林某燕、朱某阳、秦某文、朱某欣享有，并且租金由被告朱某阳直接从工资里面扣除。在1995年被告所在单位进行房改，因当时朱某鹏已经去世，当时家庭成员为林某燕、朱某阳、秦某文、朱某欣，后林某燕与朱某阳等人协商一致以林某燕的名义购买涉案房屋，全部房款均由被告朱某阳支付。之后签订了书面的《单位出售公有住房合同》，约定单位将涉案房屋出售给林某燕，并在朱某阳交付了全部购房款后，将房屋产权登记在林某燕名下。
由于朱某阳与林某燕在购买该房屋之前一直以公租房的形式租住该房屋（公租费用也一直由朱某阳交付），购买之后朱某阳为了照顾林某燕也一直居住该房屋。而本案中原告因结婚参加工作较早，就分家单过，且在购房时未支付过任何房价款。所以涉案房屋的权属与原告以及朱某鹏均无关。至于原告所称的继承朱某鹏部分房产更是没有法律和事实依据，首先朱某鹏去世时并没有取得涉案房屋的产权，所以不存在朱某鹏与林某燕共有的情况，其二涉案房屋在1995年的房改时确定了产权登记人为林某燕，后林某燕为了避免百年之后因涉案房屋继承发生纠纷，便于2016年5月10日在两名见证人见证的情况下将涉案房屋赠与被告朱某阳，并详细的说明了原因（涉案房屋的购房款全部由被告朱某阳支付，被告朱某阳与其共同居住并赡养照顾其生活等原因），也同意配合被告朱某阳办理房屋过户手续。
所以林某燕的行为并非无权处分，之所以在2016年与被告朱某阳签订《存量房屋买卖合同》，也是为了配合被告朱某阳办理涉案房屋的产权过户，以房屋买卖的形式将房屋过户给朱某阳，并由朱某阳依法缴纳了相关的税费，该《存量房屋买卖合同》名为买卖实为房产过户需要，也系房屋产权人林某燕与朱某阳之间的真实意思表示，并不存在无效的情形，且涉案房屋现已经办理完毕产权变更手续，现房屋产权人登记为朱某阳，也不存在恶意串通的情形。
综上所述，答辩人认为，无论从事实和法律方面，原告所诉请求没有任何事实和法律上的依据，应依法予以驳回原告的诉讼请求。以上答辩人的答辩意见，请法庭依法采纳。
法院查明
朱某鹏与林某燕系夫妻关系，二人共育有一女二子，长女朱某珍，长子朱某英，次子朱某阳。朱某鹏于1991年11月8日去世，林某燕于2017年1月2日去世。朱某鹏原系单位职工，于1991年7月从该厂离休，位于北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋）系朱某鹏与林某燕从单位承租的公房。
1995年12月28日，单位作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的林某燕签订了一份《单位出售公有住房合同》，主要约定：“甲、乙双方根据单位出售公有住房的规定，经协商一致签订合同条款如下：一、甲方同意将座落在昌平一号的3居室房屋1套，按标准价售给乙方。该房屋的建筑面积为85.85平方米，双方商定售价为每平方米520元。其中包括已封阳台无平方米。二、根据北京市的有关规定，甲方同意乙方在付款时享受下列优惠：1.购买现住房折扣，为负担价的5%；2.工龄折扣为0.6%；3.成新折扣为1.5%。三、乙方实际应付的房价款为人民币（大写）贰万肆仟零柒拾柒元整。乙方同意2次全部付清房价款。”合同中还约定了其他事项。
上述合同签订后，林某燕向单位交纳了购房款24077元，单位将上述约定的涉案房屋过户登记至林某燕名下，登记的房屋坐落为北京市昌平区一号。经本院询问，双方认可该24077元购房款均是朱某阳支付的。
2002年7月29日，北京单位作为原产权人（甲方）与作为现产权人的林某燕（乙方）又签订了一份《已售标准价公有住房改成本价补充协议书》，约定：“一、1998年以前甲方在北京市昌平区对所属公有住宅楼房进行了房改，以标准价出售给乙方，现根据乙方要求将原标准价购房改为成本价购房。二、乙方自愿将坐落在昌平区一号建筑面积为85.85平方米，已按标准价购买的原公有住宅楼房一套，根据成本价购房。三、此次变标准价购房为成本价购房，乙方须将其差价款一次付清。总计人民币金额为：6644.79元。……。”上述补充协议书签订后，林某燕补交了房屋差价款6644.79元，双方均认可该房屋差价款是由朱某阳支付的。
2016年，林某燕作为出卖人与作为买受人的朱某阳签订了一份《存量房屋买卖合同》，主要约定：出卖人将坐落为昌平区一号的房屋出售给买受人，房屋成交价格为790000元。2016年5月18日，朱某阳缴纳了契税。2016年5月20日，涉案房屋过户登记至朱某阳名下。
朱某英、朱某珍称，1995年购买涉案房屋时，使用了朱某鹏和林某燕的工龄，该房屋属于朱某鹏和林某燕的夫妻共同财产，朱某鹏去世后未进行析产继承，林某燕、朱某阳明知涉案房屋未经析产继承仍私自处分涉案房屋，构成恶意串通，侵害了朱某英和朱某珍的利益，故二人诉至本院，主张确认林某燕与朱某阳签订的《存量房屋买卖合同》无效，并要求将涉案房屋登记至朱某英、朱某珍、朱某阳名下。
朱某阳对此不予认可，称1995年购买涉案房屋时并未使用朱某鹏的工龄，林某燕于2016年5月10日将涉案房屋赠与给了自己，为了办理过户登记手续双方才签订了《存量房屋买卖合同》。经本院询问，朱某阳称上述《存量房屋买卖合同》中约定的房价款并未实际支付。为证明上述事实，朱某阳向本院提交了其与林某燕于2016年5月10日签订的《赠与合同书》及记载《赠与合同书》签订过程的现场视频。
上述《赠与合同书》中载明：“立合同人：林某燕身份证号：（以下简称甲方）朱某阳身份证号：（以下简称乙方）坐落在昌平区一号一套住房，房屋建筑面积85.85平方米。该套住房是房改优惠价住房，分为两次交纳购房款。合计人民币：33555.76元，全部由乙方朱某阳出资，这其中一部分是存款，另一部分是朱某阳向朋友借的，对此事，甲方林某燕认可，交了购房款后，售房单位及相关部门于1997年给此套住房办理了《房屋所有权证》，此房屋由乙方朱某阳与甲方林某燕共同居住，甲方林某燕向乙方朱某阳提出，此套住房的房产证要办在自己的名下，以免自己年迈没有住房，以及其他人提出异议产生麻烦，乙方朱某阳出于孝道，同意了甲方林某燕的要求。所以，该住房的房屋所有权证，权利人一栏写在林某燕名下。
甲方特别声明：该套住房虽写在甲方林某燕名下，但不属于林某燕，朱某鹏夫妻共同财产，朱某鹏对此套住房不享有一点点的所有权。目前，甲方林某燕已年迈，为避免今后发生争议，甲方林某燕提出：自愿将该套住房属于自己的份额全部赠与乙方朱某阳，并同意按照本合同书到相关部门办理房产证过户手续。乙方朱某阳表示同意。本合同书是甲方真实意见表示，双方签字，按手印后立即生效。”落款处有林某燕、朱某阳二人的签字及手印，并有见证人的身份证号、手机号码、签字及手印。
裁判结果
一、林某燕与朱某阳于2016年签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、驳回朱某英、朱某珍的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，朱某英、朱某珍和朱某阳关于涉案房屋产生争议的法律事实发生在民法典施行之前，因此本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，朱某阳与林某燕之间并无买卖涉案房屋的合意，双方之间之所以签订《存量房屋买卖合同》，仅仅是为了履行双方之间签订的《赠与合同书》办理涉案房屋的过户登记手续，《存量房屋买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，故双方之间以虚假的意思表示签订的《存量房屋买卖合同》应属无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。经法院释明，朱某英、朱某珍明确表示不变更其诉讼请求，仍主张确认该《存量房屋买卖合同》无效，故对朱某阳与林某燕之间关于涉案房屋所达成的《赠与合同书》的效力法院不作审查。
在涉案房屋中是否包含朱某鹏的遗产、朱某阳与林某燕之间的《赠与合同书》效力尚未确定之前，朱某英、朱某珍主张将涉案房屋过户登记至朱某英、朱某珍、朱某阳名下，依据不足，对于该项诉讼请求，法院无法支持。就涉案房屋双方如有其他纠纷，可另案解决。
