原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》并由被告办理联机备案注销手续；2．判令被告向原告返还购房款1267372元及利息；3．判令被告支付原告违约金38021元；4．判令被告支付原告印花税3149元；5．判令被告支付原告自2016年11月1日至2020年7月22日同期同地段房租损失543662元；6．判令被告承担本案的诉讼费用。
事实和理由：2016年10月14日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于通州区一号房屋（以下简称案涉房屋）。2016年10月，被告在《交付使用通知书》中，未经原告同意擅自变更付款时间与交房条件，要求原告在2016年10月28日付清剩余全部房款。被告虽发出了上述通知书，但并未将房屋交付给原告。被告在销售广告中承诺赠送地下室和露台，并在售楼现场将带有地下室的已建成商铺作为样板间进行展示。案涉房屋于2015年12月通过规划许可验收及竣工验收。2019年7月23日相关部门作出《责令限期改正通知书》，认定地下室为违法建设，限期回填，目前地下室已回填，无法再使用。
2016年10月30日，被告交付案涉房屋时燃气工程未完工，未达到交房条件，直到现在，仍未完工。被告至今未将案涉房屋交付原告，构成逾期交房，且案涉房屋不符合交房条件，并存在违法建设，原告购房目的无法实现，被告负有完全过错。为维护自身合法权益，现原告诉至法院，望法院判如所请。
被告辩称
不同意原告诉讼请求。一、案涉房屋符合合同约定的交付条件，被告按照合同及附件的相关约定履行交房义务，不存在逾期交付的违约行为，原告作为违约方不享有合同解除权；二、原告主张的约定合同解除权因超过法律规定的除斥期间而消灭；三、原告主张合同目的无法实现无事实和法律依据，本案不符合合同法定解除情形；四、原告无权要求被告返还已付房款及印花税并承担违约责任；五、如果法院支持了原告解除合同的诉讼请求将给被告造成巨大的经济损失，违背公平原则；六、原告主张的租金损失中有部分已经超过了诉讼时效。
本院查明
2016年10月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《合同》），约定被告将案涉房屋出售给原告；交付条件：“（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。双方还约定了其他内容。
《合同》签订后，2016年10月17日，原告分两次支付购房款1000000元和267372元。原告向被告支付代收印花税3149元。2016年10月12日，被告向原告发出《交付使用通知书》，载明案涉房屋已经验收合格，可交付使用，正式入住时间为2016年10月28日，通知原告自2016年10月28日开始可办理收房手续，并注明被告收妥全部房款后方可办理收楼手续。
庭审中，原告主张被告在销售案涉房屋过程中，对外宣传赠送地下室和露台，为此其提供了购买案涉房屋所在项目其他房屋的购房者在公证处所做《公证书》予以佐证，《公证书》内包含了在搜索引擎中搜索案涉房屋所在项目的样板间图片及宣传网页，样板间图片中包含了地下室及露台，被告对该《公证书》不予认可，认为其与本案无关，并表示案涉房屋经过竣工验收，并不包含地下室。
为此，被告提供了案涉房屋所在项目的《竣工验收备案表》，载明该项目于2016年6月16日通过验收。原告提供了购买案涉房屋所在项目的业主与被告销售人员的现场沟通录像，录像中原告所称销售人员认可销售案涉房屋所在项目时对外宣称赠送地下室、露台及小院，被告不认可该录像的真实性及完整性。另查，2019年7月23日，北京市规划和自然资源委员会向被告送达《责令限期改正通知书》，载明：“经查，你公司项目未按照建设工程规划许可证进行建设，在商业楼仅取得地上2层建设工程规划许可的情况下，擅自在商业楼地下建设1层地下室……已构成违法建设，责令你单位于2019年8月8日前……自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态。”
在本案审理过程中，评估机构认定案涉房屋上述期间的租金价格为543662元。原告认可鉴定报告相关结论。被告认为原告未交清房款，案涉房屋不具备对外出租条件，故不应产生租金损失，并对租金起算时间有异议。
裁判结果
一、原告与被告于2016年10月14日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》于2020年7月22日解除，被告于本判决生效之日起七日内协助原告办理上述合同的联机备案注销手续；
二、被告于本判决生效之日起七日内退还原告购房款1267372元并支付利息损失，利息损失以1267372元为基数，自2020年7月22日起算，计算至实际返还全部购房款之日，按年利率3．85%的标准计算；
三、被告于本判决生效之日起七日内赔偿原告印花税损失3149元；
四、被告于本判决生效之日起七日内赔偿原告租金损失543662元；
五、驳回原告的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
依法成立的合同受法律保护。原告与被告于2016年10月14日签订《合同》，系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情况，该《合同》应为合法有效。原被告双方应按照《合同》约定的相关条款，履行各自的合同义务。《合同》约定被告的交房时间为2016年10月30日前，该交付条件应符合《合同》第十二条第二款约定的所列条件，除此之外，《合同》未约定其他条件。被告虽主张交房的前提条件是原告付清全部房款，但双方约定交付房屋并不以付清房款为前提，且双方约定的交付房款方式是分期付款，在原告完全按照约定付款的情况下，2016年10月30日前，原告不存在付清全款的可能，所以对于被告相应的答辩意见，法院不予采纳。法院认为，被告在原告已经于2016年10月17日前付清首期房款的情况下，没有在2016年10月30日前交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《合同》第十四条约定了逾期交房的责任，只有不可抗力的情况下，不适用该条款。但本案中被告并未就出现不可抗力进行主张或者举证，故应按照双方约定，在逾期交房超过60日后，原告有权退房，实际含义为解除《合同》。买受人退房的，应自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。关于《合同》具体的解除时间，法院以向被告送达起诉书时间作为原告正式通知被告解除《合同》的时间，即2020年7月22日。关于被告主张原告要求解除合同已过除斥期间的意见，法院不予采纳。因为原告在被告逾期交房超过60日后，可以随时要求解除合同，该起算时间并非固定时间，原告提供的证据可以证明案涉房屋所在项目确存在地下室违建问题，原告主张其在观望合同履行可能性的意见，亦属合理，其待认为无履行合同必要时再主张解除并无不妥。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的退还购房款、印花税的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。关于原告主张的2016年11月1日至2020年7月22日期间同期同地段房租损失，法院认为，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。逾期交房势必造成原告产生房屋占用损失，原告主张合同解除前的房租损失，并无不当，具体数额法院采纳鉴定机构出具的评估报告结论。关于原告主张的逾期交房违约金，与其主张的租金损失同属逾期交房产生的损失，因法院已支持租金损失，故不再支持违约金。关于原告主张的利息损失，由于确有房款在被告处，现双方解除合同，被告应支付占有该部分资金期间的利息。关于起算日期，原告主张自2020年7月22日起，法院不持异议。
