原告诉称
原告诉称：2017年3月28日，原告与案外人张某芬、李某凤、S公司签订了《存量房买卖合同》，约定经中介方S公司居间撮合，由张某芬、李某凤把该二人名下的位于广州市海珠区1号房转让给原告，成交价为286万元，该购房款均由原告支付给张某芬、李某凤。因原告当时不是广州市户口居民，而且不符合连续5年在广州市缴交社会保险的条件，原告不具备购房资格。
2017年5月9日，原告与案外人张某芬、李某凤签订了《补充协议》，约定以被告名义购买该房屋。2017年5月13日，原告与被告签订《协议》约定以被告名义购买上述房产，所有款项由原告支付，被告必须在该房产出证后2年六个月内做转名手续。
原告在2018年发现案涉房屋被广州市黄埔区人民法院查封，经查询得知，被告在广州市黄埔区人民法院起诉他人并申请财产保全。被告在未经原告允许的情况下将房屋作为担保物。
被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告起诉请求：1.确认原告与被告签订的借名购房协议有效；2.确认位于广州海珠区1号房的所有权归原告所有；3.判令被告自2019年7月29日起将广州海珠区1号房过户给原告。
被告辩称
被告张某梅辩称：请求驳回原告的诉讼请求。
一、原告为规避限购政策而与被告签订借名购房协议，该行为违反了2017年3月17日广州市人民政府发布房屋限购政策，实际上是以合法形式掩盖非法目的，属于无效。
二、不动产物权以公示公信为原则，登记权利人为房屋的所有权人，案涉房屋登记在被告名下，案涉房屋的不动产所有权为被告所有。本案中，原告早已预见借名购房协议无效，因此与被告签订借款协议，将房屋首付款130万元当作借款借给被告，并办理抵押登记。因此原告依法享有的是债权而不是物权，在还款期限2020年3月到期之后如被告不履行还款义务，原告可通过诉讼方式行使抵押权。
三、被告无需将案涉房屋过户给原告，被告为案涉房屋的合法所有权人。退一步讲，即便借名购房协议有效，约定的过户期限也未到期，原告起诉被告履行未到期的债务本身就缺乏事实和法律依据，更不应当得到支持。
第三人辩称：一、被告与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，被告与第三人之间成立合同关系，该合同签订后，第三人向被告发放贷款，第三人因此对被告享有债权。
二、案涉房屋作为抵押物由被告向第三人提供抵押，被担保的贷款债权尚未结清。
三、第三人对原被告所谓的“借名买房”行为完全不知情，该行为不对第三人产生法律效力，根据合同的相对性，第三人只与被告存在债权合同关系，根据物权公示制度，第三人享有对本案房产的抵押担保物权，第三人对借款人及借款发放有着严格的审批条件和程序，对借款人的还款能力、征信记录都有着很高的要求，且被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》没有任何关于债务转让的条款，根据该合同约定及第三人内部管理规定，均无法将应由被告履行的债务，转移给原告履行。
因此，需在被告提前还清对第三人的全部贷款债务后，第三人才同意法院对本案房产的所有权归属进行处理。在被告提前清偿全部贷款前，对案涉房屋所有权归属进行处理将影响第三人的债权安全性及抵押权行为。
本院查明
2017年3月28日，案外人张某芬、李某凤作为甲方（卖方），李某军作为乙方（买方），S公司作为丙方（中介方），共同签订一份《存量房买卖合同》，约定：甲方向乙方出售位于广州市海珠区1号房（以下简称案涉房屋），该房屋建筑面积为122.56平方米，按整套出售并计价，总房价为286万元……本次交易所产生的一切费用与甲方无关。
2017年5月9日，李某军与张某芬、李某凤签订《补充协议》，约定双方同意以张某梅的名义购买该房产，并同意首付为130万元，于2017年5月31日之前支付至卖方原供款账户用于赎该房产的欠款之用。卖方贷款金额改为人民币156万元。
2017年5月13日，李某军（甲方）与张某梅（乙方）签订《协议》，约定：广州市海珠区1号房，是由甲方单独出资购买，为甲方单独所有的房产。但由于该房屋属广州市十区限购房产，甲乙双方在自愿、平等、友好协商的基础上，就该房产甲方借用乙方购房名额，由乙方代为签署该房产买卖合同……甲方必须在该物业出证后满2年后六个月内做转名手续，若政策变动或个人原因未能达成过户的，甲方愿意支付每年10000元的名额占用费，不足一年按一年计算。
2017年5月26日，张某梅与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定张某梅为向张某芬、李某凤购买案涉房屋而向第三人贷款156万元，并提供案涉房屋作为抵押担保。
案涉房屋于2017年7月29日取得不动产权证，权属人为张某梅，取得方式为购买。
李某军提交的购房资格证明，载明李某军具备本市住房限购区域内住房购买资格。
在庭审中，双方当事人均确认：案涉房屋自购买以来，一直
由李某军占有使用，张某梅未曾使用；首期房款130万元由李某军支付，贷款156万元全部由李某军每月偿还；张某梅收取了李某军支付的借名费25000元。李某军为证明其主张提供了支付购房款和每月供楼款的银行转账凭证。
裁判结果
一、在本判决生效之日起十五日内，被告张某梅、第三人中国建设银行协助原告李某军办理位于广州市海珠区1号房的提前还清贷款及涂销抵押手续，提前清偿的贷款及违约金由李某军负担；
二、在广州市海珠区1号房抵押登记涂销之日起十日内，被告张某梅协助原告李某军办理将位于广州市海珠区1号房的过户至李某军名下的手续；
三、驳回李某军的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点在于案涉房屋的实际购买人及出资人，张某梅应否协助李某军将案涉房屋过户至李某军名下。
首先，为证明案涉房屋的购买情况，李某军提供了《存量房买卖合同》及《补充协议》等用以证明李某军通过S公司提供的居间服务与张某芬、李某凤成立房屋买卖合同关系。李某军与张某梅于2017年5月13日签订的《协议书》中约定案涉房屋系李某军借张某梅的名义购买，李某军为案涉房屋的实际出资人及所有者，李某军仅借用张某梅的名义购买案涉房屋及办理按揭贷款。
其次，关于案涉房屋购房款支付及房屋使用问题，李某军为其支付购房相关款项的主张提交的证据完整充分，足以证实涉讼房屋的购房首期款、银行贷款及中介费均是由李某军支付，且张某梅对此予以确认。李某军主张购房后一直由其居住使用，张某梅无异议。
综上，从购房合同的签订，首期款、贷款以及中介费的支付，房屋使用等情况均可证实，案涉房屋的实际购买人及出资人应为李某军。现李某军已具备本市住房限购区域内购房资格，案涉房屋自取得不动产权证书起已满2年，其诉请要求清理借名买房法律关系，使登记权利人与真实权利人一致，没有违反法律的强制性规定，予以支持。
由于案涉房屋的购房贷款尚未还清、抵押登记尚未涂销，李某军同意向第三人提前还清案涉房屋抵押担保的贷款且不损害第三人的利益，按揭贷款及违约金由李某军承担。李某军要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求应当包含了协助办理涉讼房屋抵押涂销手续的请求，第三人与张某梅应当先行配合办理案涉房屋的提前还贷及抵押涂销手续。至于案涉房屋存在的另一权利人为原告的他项权利登记，李某军确认该权利登记仅为防止张某梅自行转移房屋权属而设立，双方并无真实借贷关系，原告明确由其自行涂销该权利登记，无需在本案中处理。
被告张某梅主张双方由借名购房转为借贷关系，但未能提供相应的证据予以证明，原告李某军对此予以否认。虽然双方办理案涉房屋的抵押登记，但原告李某军陈述其为保障案涉房屋不被张某梅私自转让而采取的措施，双方不存在借贷关系。李某军对办理案涉房屋抵押登记手续解释合理，故对张某梅的主张，不予采信。
关于李某军要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。由于李某军确认其因不符合限购政策而借张某梅的名义购房，根据《协议书》的约定，当时双方均同意案涉房屋登记至张某梅名下，因此，国土部门对于案涉房屋的产权登记不存在错误，亦与双方当事人当时的约定相符。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，房屋物权自登记起发生效力，现案涉房屋仍登记在张某梅名下，李某军要求在案涉房屋过户至其名下之前先行确认其对房屋的所有权，与上述法律规定不符，不予支持。
