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资深房产律师:手写的房产契约,双方都签名了有没有法律效力?

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2020-11-27 15:31


如今农村中依然存在着大家族共同生活在一起的情形,对于家族房屋的所有权应当以房地产登记为准,但是也存在着子女为家族产业出钱出力的现象,那么老人如果去世,留下的对于房产分割的遗嘱就处分了其他子女的财产,这样的遗嘱是否有效?司法实践中又该如何处理。今天就结合这起纠纷来看一下。
  一、原告诉称
  林a、林b、林c向本院提出诉讼请求:1.依法判令《房产继承契约》有效。林a、林b、林c按《房产继承契约》及附图分别继承的房产的各四分之一。2.依法判令林d协助林a、林b、林c办理房产过户登记、旧证换新证。3.由林d承担本案的诉讼费。事实及理由:林E(2001年11月25日去世)与王a(2002年7月7日去世)生前系夫妻关系,双方共生育七男二女,分别为林E(已故,1939年出继给雷a为子)、林a、林d、林b、林c、林r(出生后抱养给父母,后改名)、林z(出生后死亡)、女儿林p、林s。1979年,人民政府因街道建设需要,征用林E砖木结构房屋与地基(面积为182.36平方米,每平方米按10元计算)。
  1980年1月15日,经革命委员会批准征用菜地二块面积183.3平方米,安置给林E建造砖木结构房屋1幢(即现讼争房屋)。1990年8月16日,林E向县房屋管理部门办理了房屋所有权证,房屋所有权人为林E,共有人为林a、林d、林b、林L。1992年3月15日,林E办理了国有土地使用证,用地面积为192.54平方米,其中:建筑占地153.56平方米。1997年9月17日,林E、王a夫妻立下《房产继承契约》,将分给林a、林d、林b、林c四人平均继承,并附有分割图,同时对各子女应尽责任义务予以约定。2001、2002年,林E、王a夫妻先后去世。孝期满后,林a、林b、林c多次找林d协商房产继承事宜,欲将房屋按《房产继承契约》平均分至各自名下,办理房屋产权证,林d以《房产继承契约》对其不公平等为由,拒绝按《房产继承契约》继承房屋产权,办理房屋产权证。为此,双方引起纠纷。
  二、被告辩称
  林d辩称,1978年砖木结构的房产建筑面积和占地面积共180余平方米,实际该房占地面积只有70余平方米,多征面积100余平方米,是用其妻张W的自留地置换及经其多方努力所得的结果,其在争议房屋建房过程中出资出力较多,林E曾把位于房屋左边一半房产,作为其妻用自留地置换房产中多出的面积和其多出资出力的补偿,并将产权登记在其名下作为补偿。1997年中秋期间,其父亲因他人唆使,向其收回了房屋的产权证,但其父林E答应对其进行经济补偿,其才在《房产继承契约》上签字的。在其签完《房产继承契约》当天,其儿子林X认为未将应对其进行如何补偿方法写入《房产继承契约》中,有提出异议。
  事后,林E未给其任何经济补偿,其母亲王a因此未在《房产继承契约》上签字。同时,其大哥雷b立《房产继承契约》时也没到场,未在《房产继承契约》上签字,所立《房产继承契约》无效。现要求重新析产《房产继承契约》中位于的房产。其同意在重新析产后,按县国土资源局、县城市建设房屋住建局的有关规定办理产权过户登记。二、林a、林b、林c补偿其时至今日,其应得补偿。林d未得到其在讼争房屋建房时,用其妻张W的自留地置换所多征得的建房面积,如果林a、林b、林c能以旧房补偿,就以旧房给其补偿。否则就应给其经济补偿,由林a、林b、林c按市场价每人补偿其人民币30,000元林a林、林b、林c如不给其经济补偿,则应由其将该讼争房产中其多征得的40平方米先行收回后,再将剩余的房产面积按四份分割林a林、林b、林c每人还应补偿其在建房时多出资出力费用4,000元。
  三、本院查明
  林E(2001年11月25日去世)与王a(2002年7月7日去世)生前系夫妻关系,双方共生育七男二女,分1979年,人民政府因扩建街道需要,征用林E砖木结构房屋一幢(面积为182.36平方米,每平方米按10元计算)。1980年1月15日,经革命委员会批准,征用菜地二块面积183.3平方米,安置给林E夫妇建造了砖木结构房屋1幢(即现讼争房屋)。1990年8月16日,林E办理了房屋所有权证,房屋所有权人为林E,共有人为林a、林d、林b、林L。1992年3月15日,林E办理了土地使用证,用地面积为192.54平方米。
  1993年7月11日,林E夫妇召集林a、林d、林b、林c、林p、林s,立下《家祖家训》一份,并邀请证人在场监听训言。家训内容为:一、本两人在今日对七子女要求:1.本人年事已高,趁现时健在要求:肩下伍兄弟,两姐妹世代和睦,大事要商量,小事互让,维护遗业,对面积(183.5平方,该房屋于80年2月因政府拆迁搬来重建),将房屋等面积等价值一分为四,由林a、林d、林b、林c继承管业,他人不得占有。2.子女一致承认父母健在时,该房屋一切管业权属父母。3.要求子女能够搬回和父母相伴生活,需要使用房间照用。二、有关翠江房屋壹边,面积140余平方米,壹分为三,由雷b、林p、林s继承,他人不得占有。要求:五子二女各享有所定继承不得争执。五子二女支持二老生活及医疗费用由五子共同承担,各人继承的房屋如不需要只能转让兄弟姐妹,不许转让外人,价值要互让,更不能变相转让等。该《家祖家训》除林s外,林a、林d、林b、林c与林E夫妇、监听人均在该《家祖家训》上签字。
  1997年9月17日,林E、王a夫妻在林p、林s、等等等人的见证下,立下《房产继承契约》一份,主要内容为:“立房产继承字人,林E、王a夫妻,因国家建设需要征用原地段店房拆迁在水门巷地段,有80年元月15日县政府批复文件,于80年间重建二层砖木结构房一栋。现今其夫妻年迈老人,将其自建房分给后裔继承。
  2001、2002年,林E、王a夫妻先后去世。林a、林d、林b、林L均按照《房产继承契约》的约定各自按取得的房产各自管业至今。之后,林a、林b、林c欲将房屋按《房产继承契约》平均分至各自名下,办理房屋产权证,多次找林d协商按《房产继承契约》处置房产事宜。林d认为,《房产继承契约》其母王a未签名,也未在《房产继承契约》上签名,《房产继承契约》无效、《房产继承契约》对其不公平等为由,拒绝按《房产继承契约》处置房屋,双方因此引起纠纷。2017年4月10日,林a、林b、林c向本院提起诉讼,请求判如所诉。
  四、裁判结果
  综上,依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条、第七十二条,《中华人民共和国继承法》第三条、第五条、第十条、第十三条、第十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下:
  裁判结果
  一、林a、林b、林c、林d按《房产继承契约》对房及土地使用权各享有四分之一的产权份额。
  二、林a、林b、林c、林d应在判决生效后互相协助各方办理过户登记。
  五、律师点评
  根据法律规定,公民可以立遗嘱将个人的财产指定由法定继承人一人或数人继承。对登记林E的名字的房产,属夫妻共有财产,林E夫妇有按自己的意愿处分自己财产的权力,林E生前在精神状态正常,其意思表示明确的状态下与妻子王a及林a、林d、林b、林c等人将共有的房产,一并按民间习俗分别以《家祖家训》和《房产继承契约》的形式共同制作了书面遗愿,在该《家祖家训》和《房产继承契约》中对讼争房产进行分配,林a、林d、林b、林c对均在《家祖家训》和《房产继承契约》签名确认,林a、林d、林b、林c与林E夫妇对《家祖家训》和《房产继承契约》中房产,形成了新的合议,明确将讼争房屋产权给林a、林d、林b、林c平均继承,即是对家庭成员共同所有和使用的财产进行再分配的行为,其民事行为并不违反法律规定。虽该《房产继承契约》王a未签名,存在瑕疵,但不属于遗嘱无效的情形。
  且早在1993年林E所立的《家祖家训》中,王a有签名认可。1996年8月、1997年9月,林E先后二次向各子女发出《函告各子女书》,告知各子女,表达其夫妻将对其名下房产进行最终分配,要求各个子女回家接受房产。长子雷b未到场,但向其父林E表明了“对房产权一事,你自进行终分”的意见。1997年农历8月16日,林E召集各子女在家中立下《房产继承契约》过程中,王a也有在场,根据民间习俗,其应当是知晓立《房产继承契约》一事的,对《房产继承契约》内容应是知情的。林d及其家人在《房产继承契约》签订后,虽曾异议,但林E夫妇自《房产继承契约》制作后至去世,均没有对讼争房屋的分配重新另作意思表示,王a在林E去世后,依法继承林E的财产份额后,其也无对该讼争房屋作出新的意思表示的行为和处理意见。
  可见,其行为也应是其对该《房产继承契约》中处置自己名下房产的一种追认行为,且该《房产继承契约》中关于该讼争房屋处置意见与《家祖家训》中对××房屋处分相一致的意见,不相抵触。该《房产继承契约》应系林E夫妻生前协商后作出的真实意思表示,属合法有效。林d系完全民事行为能力人,对其在《房产继承契约》中作出的民事行为其应承担相应的法律后果,且在林E夫妇先后去世后,林a、林d、林b、林c均各自持有《房产继承契约》,各自按《房产继承契约》所分得的房屋进行管业至今,也已实际履行了《房产继承契约》。由此,本案所立《房产继承契约》合法有效,应受法律保护。林a、林d、林b、林c应按各自在《房产继承契约》所作的约定行使权利,履行林E夫妻生前的遗愿。
  因此,林d提出其母亲王a未签名,其大哥未到场,未在《房产继承契约》上签名,该《房产继承契约》无效,要求重新析产《房产继承契约》中位于的房产的理由不能成立,不予支持;关于林d要求林a、林b、林c每人各补偿其建房时多出资和多征得建房面积及时至今日的补偿款折计人民币34,000元或先将该讼争房产中的40平方归其的辩解意见,林a、林b、林c予以否认,林d又未提供相应的证据证实,故其的主张亦不成立,不予支持。林a、林b、林c依据该《房产继承契约》主张权利,符合法律规定,依法应予支持。



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