（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一．基本案情
原告诉称
原告陈A诉称,陈A于2016年1月19日通过AM公司与黄B签订《房产交易合同》,购买黄B所有坐落A市1号房产,并交付10万元定金。由于临近春节,双方约定2016年3月31日前去A市房管局办理二手房买卖相关手续。经过在A市房管局预约,确定办理打印制式合同文本时间为2016年3月21日,并办理交首付款及银行贷款事项,2016年4月15日办理交税及过户手续。
2016年3月21日办理打印合同文本过程中,经协商双方同意按市场评估价160万元填报房管局制式文本合同,且陈A在次日24时前再交付黄B73万元,并由陈A向黄B写欠条一张,当天双方办理了打印合同、支付首付款及银行贷款手续。当晚中介到黄B家中,将黄B要求打款的银行账号通过微信发至陈A手机中。次日陈A与黄B共同到银行,当面将73万元汇款至黄B要求的账号。2016年4月7日陈A办理贷款的担保公司通知陈A,银行贷款已审批完毕,可办理过户手续。陈A第一时间通知中介公司要求中介公司通知黄B。中介公司多次电话通知黄B于2016年4月15日至A市房管局办理过户登记手续,但黄B未按约定时间到达A市房管局,经中介公司现场与黄B电话沟通,黄B拒绝到现场办理手续,故陈A诉至法院请求确认陈A与黄B签订的《房产交易合同》有效,并判令黄B限期为陈A办理房屋所有权登记手续。
被告辩称
被告黄B辩称：,2016年1月19日,黄B、陈A、M公司三方订立了《房产交易合同》,陈A购买黄B所有坐落A市1号房屋,买卖双方在该合同中约定的与本案争议有关的条款主要有房屋成交价243万元,房屋买卖交易中所发生的全部税费均由陈A支付。2016年3月21日,三方共同到A市房管局打印制式文本的《A市房产买卖协议》,当时陈A和中介公司要求将房屋价款写为160万元,黄B担心陈A与中介公司设置价款陷阱当即表示反对,要求按照《房产交易合同》约定的成交价243万元打印并签署制式合同。陈A见黄B不同意按照他们的意思签署制式合同,就承诺在2016年3月22日24时前再向黄B交付73万元,并立即给黄B书写了一张欠条作为证据并由中介公司的职员李某三作为见证人在欠条上签字。在此种情况下,黄B觉得自己的243万元房屋价款权益得到了保障,才在房屋管理部门打印的制式文本《A市房产买卖协议》上签了字。签署了《A市房产买卖协议》之后,黄B对此仍不放心,经咨询法律人士后,告知黄B的是双方约定房屋价款为243万元的真实性会得到证据证实,但三方订立的《房产交易合同》与《A市房产买卖协议》在房屋价款上的差距会导致陈A少交税款,黄B为避免涉嫌税务违法,在办理房屋权属转移登记日前已经将该事由向陈A及中介公司的职员做了电话告知。2016年4月15日中介公司职员通过电话要求黄B到A市房管局办理房屋权属转移登记,黄B再次将不能办理房屋权属转移登记的事由做了告知。
二．法院判决
经审理查明,2016年1月19日,黄B作为出售方、陈A作为买受方、M公司作为居间方签订《房产交易合同》一份,约定陈A以243万元价款购买黄B所有位于A市1号房屋一套。该合同第二条约定,乙方于签订合同之时向甲方支付定金10万元,该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分;甲乙双方须于2016年3月31日前亲自到该房地产所辖区房管局签署《A市房产买卖协议》,并依约定办理买卖手续;除定金外的剩余房款计233万元,甲方同意乙方采用银行贷款方式支付,乙方须于2016年4月11日前办理贷款申请手续,并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心,甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心;待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内甲、乙双方亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记手续;相关税费按政府有关规定,乙方支付印花税、产权登记费、契税、产权转让手续费、土地出让金、营业税、个人所得税、按揭贷款评估费、公积金贷款担保费、过户中实际产生的其他税、费;甲方在签订本合同当日需交接腾房押金1万元;
甲、乙双方定于2016年6月20日进行房屋交接,由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。该合同第六条违约责任第三项约定:“依照A市政策及本合同之相关约定,甲、乙双方应积极配合并亲自到场办理打协议、贷款及过户等相关手续,及时提供交易所需的各类书面证明材料,及时支付各项税费”,第四项约定:“甲方未按约定注销抵押权的,乙方未按约定付款的,甲乙双方违反本合同第六条第三项或本合同其他约定的,每逾期一日,违约方应向守约方支付该房地产成交价的1‰作为违约金;若一方逾期超过十五日,视为拒绝履行合同,守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”。该合同签订当日陈A向黄B支付定金10万元,黄B为陈A出具定金收条一张。同日,黄B给付陈A腾房押金1万元,陈A为黄B出具收条一张。
2016年3月21日,黄B作为出卖人、陈A作为买受人至A市国土资源和房屋管理局签订《A市房产买卖协议》,约定:“陈A购买黄B所有的坐落A市1号房屋,房价款为160万元,首付款48万元,申请银行贷款112万元,监管房价款合计160万元,纳税依据160万元,贷款银行为A市建设银行”。同日陈A向资金监管账户交纳房屋首付款共计48万元。同日陈A为黄B出具《欠条》一张,内容为:“今本人陈A购买黄B位于1号房屋,现欠部分房款柒拾叁万元约定于2016年3月22日24时之前给付,如果钱款不能到位,即中止买卖协议”。居间方的工作人员储某作为中间人在该欠条上签字并注明“本人M公司储某见证本条约”。
2016年3月22日陈A通过银行转账方式向黄B的丈夫庞士海的银行账户转账73万元,黄B在中国农业银行转账回单上签字。
2016年4月12日居间方工作人员电话通知黄B于2016年4月15日下午到A市国土资源和房屋管理局办理房地产转移登记手续。2016年4月14日居间方工作人员再次电话通知黄B于2016年4月15日下午到A市国土资源和房屋管理局办理房地产转移登记手续。
2016年4月15日下午陈A与居间方工作人员到A市国土资源和房屋管理局欲办理房地产转移登记手续,黄B未到场。
2016年4月28日陈A收到短信通知,告知其公积金贷款已发放,首期还款日为2016年5月27日。同日,陈A收到另一短信通知,告知其申请的贷款账号尾号为5604的个人再交易住房贷款已于2016年4月27日发放,期限240个月。
上述事实,有双方当事人当庭陈述及提供的证据在案佐证,经当庭质证,本院予以确认。
三．法院判决
一、被告黄B与原告陈A于2016年1月19日就坐落A市1号房屋签订《房产交易合同》中有关买卖合同的约定有效;
二、本判决生效之日起十五日内,被告黄B协助原告陈A办理坐落A市1号房屋的房地产转移登记手续,办理房地产转移登记手续所需全部费用均由原告陈A承担;
四．律师点评
依法成立的合同,对当事人均有法律约束力。本案中,陈A、黄B及居间方于2016年1月19日签订《房产交易合同》,对买卖双方、标的物、成交价格等房屋买卖合同应具备的要件均作出了具体的约定,该合同是当事人真实意思表示,依法成立。
鉴于该合同实际上包含了两部分内容,即买卖双方关于房屋买卖的约定及买卖双方与居间方关于居间合同的约定,现陈A起诉要求确认其与黄B签订的《房产交易合同》合同有效实则是要求确认买卖合同双方关于房屋买卖的约定的效力,故本院依法确认陈A与黄B就坐落A市1号房屋签订《房产交易合同》中有关买卖合同的约定有效。该《房产交易合同》签订后,依据交易惯例及《房产交易合同》的约定,陈A与黄B于2016年3月21日至A市土地资源和房屋管理局就上述房屋签订了《A市房产买卖协议》,双方对陈A自黄B处购买上述房屋一事再次进行了确认。虽然双方在该协议中约定涉诉房屋的成交价为160万元,该价款与双方所签《房产交易合同》中的价款存在一定差异,但同日陈A为黄B就剩余部分房款出具了73万元的欠条,且陈A在次日即将剩余部分的房款73万元以银行转账的方式给付了黄B。由此可见,黄B与陈A签订的《A市房产买卖协议》是在房管部门办理相关手续时再行签订的一个协议,是对此前黄B与陈A所签订的《房产交易合同》的一个补充,该两份合同均为双方当事人的真实意思表示,对于黄B及陈A均具有约束力,双方应当按照该两份合同中所约定的内容履行各自的义务。
现陈A已依约履行了支付购房款的义务,因此对于陈A要求黄B协助其办理涉诉房屋房地产转移登记手续的诉讼请求,予以支持。至于黄B反诉要求确认其与陈A签订的《A市房产买卖协议》无效的诉讼请求,陈A与黄B在房屋买卖过程中是否存在偷漏税情形,不是民事案件的审理范围,应属税法调整解决范畴,可由相关部门予以行政查处,并非导致《A市房产买卖协议》必然无效的法定理由,对于黄B要求确认《A市房产买卖协议》无效的反诉请求,不予支持。
关于陈A要求黄B赔偿2016年4月15日至2016年5月9日期间的违约金的诉讼请求,按照黄B与陈A所签《房产交易合同》的约定,黄B未依约在预约的办理房地产转移登记之日即2016年4月15日与陈A就涉诉房屋办理房地产转移登记手续,显然黄B存在逾期办理房地产转移登记手续的违约行为,按照双方所签《房产交易合同》第六条的约定,黄B未依约亲自到场办理过户手续,每逾期一日,其应向陈A支付该房地产成交价的1‰作为违约金。此外,双方在该条款中还约定“若一方逾期超过十五日,视为拒绝履行合同,守约方有权解除房地产买卖关系并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金”,因黄B违约时间已超过合同约定的应当按照房地产成交价的支付违约金的1‰支付违约金的十五日期限并且陈A也没有选择解除合同作为对逾期办理房地产转移登记手续的处理方式,因此,陈A要求黄B支付超过十五日部分的违约金的请求,不符合合同约定,不予支持。
黄B应以涉诉房屋成交价即243万元为基数,向陈A支付2016年4月16日至2016年4月30日期间的违约金,至于违约金的标准,双方约定的违约金标准为日千分之一,折合成年利率为36.5%,该标准已经超过了法律所保护的利息标准上限,故黄B应以中国人民银行同期贷款利率的四倍为标准向陈A支付违约金,经计算数额为17617.5元;
