房产交易合同——合同签订后拒绝交付，如何能继续履行合同？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告高A诉称：2015年9月27日，原告高A与二被告签订《房产交易合同》，购买被告吴C所有的坐落A市1号私产房屋；交易价格为176万元，被告吴C通过被告W公司找到原告，称上述房屋因手续问题涉诉，且案件短时间内无法审结，希望原告能将签署《A市房产买卖协议》及后续相关手续办理的时间相应顺延。考虑到被告吴C现实困境，原告同意其请求。并与其于2015年11月10日签订《补充协议》一份，将上述合同顺延至法院作出生效判决后再履行。
2016年12月初，原告经多方了解得知，此前被告吴C房屋所涉案件已经处理完毕，原告要求被告履行合同约定，经多次协商未果。现请求法院判令被告吴C继续履行与原告高A、被告天津W公司顾问有限公司于2015年9月27日签订的《房产交易合同》，即与原告高A到A市B区房屋管理局就A市1号房屋签署《A市房产买卖协议》并配合办理相关房屋买卖、过户等手续；
 
被告辩称
被告吴C辩称：不同意原告诉请。被告卖房过程当中是被骗了，被告卖房的时候并不是太明白。被告W公司找到被告的时候，被告将房屋曾经签过协议的事情告诉过W公司的服务人员，W公司的人告诉我将合同解除以后就能和原告签合同。转天被告再去W公司，W公司说找到人就解除，找不到人就走法律程序。被告通过W公司工作人员通知过原告，怕耽误原告买房。后来一个星期也没有消息。
被告后来又找到原告，说涉诉房屋之前签过协议现在诉讼解除的事情，但是原告表示不同意。在被告和原告协商解除买卖协议的时候，原告爱人告知被告如果解除协议需要赔偿数额比较大，被告有很大压力，原告表示可以等我诉讼完结，双方签订了补充协议。
 
二．法院查明
经本院审理，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对本案事实认定如下：1.2015年9月27日，原告与二被告签订《房产交易合同》，合同约定，被告吴C将坐落A市1号房屋卖予原告，房屋总价款为176万元，定金为120000元。双方须于2015年12月31日前，亲自到涉诉房屋所辖区房管局签署《A市房产买卖协议》，并依照约定办理买卖手续。同日，原告给付被告吴C房屋定金12万元，被告吴C签写定金收据。

2. 因在签订原、被告签订《房产交易合同》前，原告与案外人在房屋管理机构签订《A市房产买卖协议》，原告与被告吴C于2015年11月10日签订补充协议，协议约定：因被告吴C有关房屋手续尚未办清，故使原、被告双方房屋过户手续不能在合同期限内办理、现被告吴C已将出售房屋手续问题诉至法院解决，经双方协商决定，该合同顺延至法院作出判决生效，原、被告办理过户手续完毕，该合同自行终止。3.被告吴C与案外人崔Q于2015年6月10日签订《A市房产买卖协议》。因案外人崔Q未在期限内履行协议，原告吴C于2015年10月19日起诉案外人崔Q，要求解除双方签订的《A市房产买卖协议》。

B区人民法院审理后，作出民事判决书，判决如下：“解除原告吴C与被告崔Q于2015年6月10日签订的坐落于A市1号房屋的《A市房产买卖协议》。”上述协议，由被告吴C通过申请强制执行，于2016年10月解除。4.被告吴C与第三人王F是夫妻关系，第三人王F现居住于涉诉房屋内。5.第二次庭审结束后，被告吴C及第三人王F向法院申请与原告庭外调解，原、被告多次调解未果。原告庭审后向本院表示，考虑到被告吴C客观情况，原告愿意在合同约定的房屋价款外再给付被告吴C,25万元作为补偿。
 
三．法院判决
一、原告高A与被告吴C前往房屋管理部门签订《A市房产买卖协议》，协议内容依照双方签订的《房产交易合同》内容确定，包括房屋坐落A市1号、房屋总价款为176万元，所需费用由原告高A依照房屋管理部门和相关法律规定承担。原告高A、被告吴C、第三人王F相互予以协助；
 
 
四．律师点评
原告与二被告的《房产交易合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应依照合同约定履行自身权利义务。被告吴C在与案外人解除《A市房产买卖协议》后，涉诉房屋买卖具备相应条件，被告吴C应当依照原、被告双方签订的《补充协议》约定，履行合同义务，即与原告前往房屋管理部门签订《A市房产买卖协议》并办理房屋买卖手续。
被告吴C抗辩被告W公司在签订《房产交易合同》未履行提示说明义务，但未提交证据证明其主张，且被告吴C为具备完全民事行为能力的成年人，应当对其行为存在辨认能力，被告吴C在未与案外人解除已签订的协议的情况下，再次与原告签订《房产交易合同》，协议解除产生的风险应当由被告吴C负担，加之被告吴C在签订《房产交易合同》后，继续与原告签订《补充协议》，约定被告与案外人解除相关协议后履行《房产交易合同》，足以证明被告吴C在签订上述合同时对合同的内容及产生的法律后果有合理的认知，被告吴C应当履行上述合同的约定，对被告吴C的上述抗辩不予支持。
第三人王F抗辩其作为房屋共有人对房屋买卖并不知情，不同意房屋买卖。但涉诉房屋登记在被告吴C个人名下，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定并基于不动产的公示公信原则，原、被告签订《房产交易合同》及《补偿协议》合法有效，被告吴C应当依照合同约定履行义务，第三人的抗辩缺乏依据，不予支持。考虑到原告主张依照《房产交易合同》约定一次性给付房款，对原告要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。
关于涉诉房屋交付时间，原、被告双方签订的《房产交易合同》对房屋交付时间并未有具体时间规定，考虑到被告吴C的腾房困难，认定房屋交付期限为签订《A市房产买卖协议》后30日内。关于原告自愿额外给付被告吴C25万元作为补偿一节，原告行为是对其自身权利的自由处分。