北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告周某、马某1、马某2称，马某某(已故)与周某系夫妻关系，二人生育马某1、马某2。马某某1(已故)与邓某系夫妻关系，二人生育马某3、马某4、马某5、马某6。马某某1与马某某系亲兄弟关系，均为北京市xx区某镇某某村村民。1986年8月马某某1与马某某签订《房产契约》，约定将位于北京市xx区某镇某某村×××号马某某1家有的北房七间、东西厢房各两间，共计十一间瓦房、周围院墙、门楼影壁、厕所猪圈房产及院内、院外所有树木折合人民币11000元转让给马某某。马某某与马某某1分别签字，并付清房款，签字之日起房屋产权归属马某某，后马某某及其家人在该院落翻建、新建房屋居住至今。马某某1与马某某均已去世。2018年3月，三原告将五被告起诉至xx区法院要求确认农村房屋买卖合同效力后，才知晓涉案房屋已被被告以法定继承之由做出了非法处分。现原告要求维护自身合法权益。
2、被告辩称
被告邓某、马某3、马某4、马某5、马某6辩称：我们不同意原告诉讼请求。马某某1从未将诉争房屋出售给马某某。《房产契约》签名明显非马某某1本人签名，系伪造。马某某1夫妇及马某某夫妇均系某镇某某村村民，原一直居住在该村。马某某1一直从事办厂经营，1975年左右家中小有积蓄后在自有宅基地上盖了7间正房，东西各两间厢房。1986年左右，马某某1与邓某夫妇渐渐将重心转到北京市朝阳区建厂。因马某5仍在某某村工作，马某3上学等原因，某某村的宅院仍由自家居住。后来因自家厂子业务扩展需要人手，马某5、马某6、马某3等人均到厂子里帮忙，遂交到马某某一家帮忙看管，但每年马某某1家人均会回去探望，直到马某某1去世前，从未听到他提起有出售某某村的住宅一事。
而且，转让人马某某1的签字与本人签字相差甚远，且没有按手印或印章。1992年xx区登记合法宅基地使用证时，各村均实地丈量、登记宅基地使用情况，村委会仍将该宅院户主姓名登记为马某某1，也可以证明。周某一家当时也在该村，其知道宅基地登记一事，完全可以理直气壮的要求村委会对其购置的宅基地主张给予的登记，完全可以要求镇政府给予其变更，但这么多年从未进行变更。
1999年左右，马某某也到马某某1的厂子帮忙。2005年，马某某不慎从厂房坠落，抢救无效死亡。马某某1赔偿了50万元，之后马某某1一家也尽量少打扰马某某家人，加上回某某村的情况越来越少。邓某于2017年提出回乡养老后，马某某1家人才发现马某某一家在诉争宅院内私自盖房。为此，马某某1家人提出腾退、返还房屋，双方纠纷发生。但自始至终，该房屋不存在买卖。
二、法院查明
马某某与周某系夫妻关系，二人生育马某2、马某1。马某某1与邓某系夫妻关系，二人生育马某3、马某4、马某5、马某6。马某某与马某某1系兄弟关系。1986年8月30日，马某某与马某某1签订《房产契约》，对涉案房屋进行买卖，此后，涉案房屋由马某某居住使用。1988年11月，马某某将涉案房款交付清。经核实，涉案房屋所在院落坐落于北京市xx区某镇某某村，该院落的宅基地使用卡登记的户主姓名为马某某1。
周某、马某1、马某2向法院提交2017年2月16日马某6、马某5与周某的录音一份，该录音中马某5向周某表示“卖给您了，这房子就是您的”，马某6、马某5二人同时表示其要求分割房屋的真实原因是希望将户口迁移至涉案房屋，待房屋发生拆迁后可以依据相关拆迁政策获得安置房，但迁移户口的条件是必须在涉案房屋内享有房屋所有权。
五被告申请：对《房产契约》上“马某某1”的签名字迹是否为马某某1书写及其笔迹形成时间进行鉴定。经x鉴定机构鉴定出具了《补充样本函》，认为本案第一项鉴定需要提供1986年8月前后三个月内马某某1写的有“马某某1”签名字迹的合法、有效、不存在争议的自然样本材料原件至少十份。本案第二项鉴定事项，因在该鉴定中心现有技术条件下，无法对字迹形成时间进行鉴定，故对第二项鉴定事项不予受理。后因五被告未能在规定时间内补充满足该鉴定中心鉴定条件的样本材料，该鉴定中心于2018年11月20日出具《终止鉴定告知书》，明确决定终止此次鉴定工作。
三、法院判决
涉案房屋归周某、马某1、马某2共同所有。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
在本案中，对于涉案房屋买卖协议的真伪，原被告双方各执一词。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
周某、马某1、马某2主张马某某1已于1986年8月30日与马某某签订《房产契约》将涉案房屋出卖了马某某。此外，周某、马某1、马某2提供的马某5、马某6与周某的录音内容及涉案房屋长期由马某某及其家人实际占有使用的事实，法院对于《房产契约》的真实性予以确认。邓某、马某3、马某4、马某5、马某6提交了《文书咨询意见书》欲证明《房产契约》上“马某某1”的签名笔迹并非马某某1本人所签。但该《文书咨询意见》未经质证，鉴定机构出具的也仅为咨询意见，故对于《文书咨询意见书》法院无法采信。于法有据。
因此，马某某1与马某某签订的《房产契约》系双方当事人的真实意思表示，且马某某的配偶周某系某某村集体经济组织成员，该买卖行为并未违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。房屋买卖协议签订后，双方均已依约履行各自合同义务，马某某已向马某某1交付涉案房屋，涉案房屋的所有权已转移归属马某某夫妇共同所有。马某某去世后，马某某在涉案房屋中的财产份额应作为其遗产由其继承人予以分割，而遗产在未分割前应归全体继承人共同所有，故涉案房屋应归周某、马某1、马某2共同所有。于法有据，法院支持。
