北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2015年9月，刘某诉称：1999年秋，我与朱某签订《买卖房屋协议》，约定将我位于北京市平谷区801号宅院内的北房四间、西厢房2间、南平房4间卖与朱某，朱某支付购房款共计4.5万元，我们均履行了上述协议。后我经咨询得知，朱某并非北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村集体经济组织成员，不享有对该村宅基地使用的权利，我们之间签订的房屋买卖协议无效。为此，我多次找到朱某协商此事未果，故起诉至法院,要求确认我与朱某签订的《买卖房屋协议》无效。
2、被告辩称
朱某辩称：一、我与刘某于1998年10月17日签订了《买卖房屋协议》，协议签订后，我们均按协议履行了相关义务。该协议系我们经平等协商后的真实意思表示，并经村委会的同意，此外我还取得王辛庄乡人民政府批示、向国家缴纳契税、变更宅基地使用证，故该协议合法有效。二、我们签订《房屋买卖协议》的时间是1998年，当时的法律并没有禁止非农业户口购买农村房屋，我们签订的合同并未违反相关的法律、行政法规等强制性规定，理应有效。三、刘某在出卖房屋时已经由农业户口转为非农业户口，他不再以农村土地为生，亦不再系集体经济组织成员，根据2004年北京高院关于农村土地宅基地会议纪要，如果卖房人在出卖房屋时户口已经农转非或起诉之前或起诉过程中农转非，该房屋买卖合同应确认有效。四、刘某系为了获取巨大的拆迁利益而要回房屋，法院不应当支持这种见利忘义、背信毁约的行为。五、我购买房屋后，对其进行了翻、改、扩建，一家三代人居住20年，且系我唯一住房，返还房屋已无法实现。六、刘某现已农转非，不但在本村拥有宅基地，并在城镇有商品房一套，从立法角度来看，法院不应当予以照顾。综上，我不同意刘某的诉讼请求。
二、法院查明
1998年10月17日，朱某与刘某签订《买卖房屋契约》，协议中约定，刘某将其位于北京市平谷区801号宅院以45000元的价格出售给朱某。同年10月28日，经原北京市平谷县王辛庄乡人民政府批示：朱某购买刘某房屋的申请，经乡政府审查，符合买房并将宅基地转移给朱某使用的条件，予以批准。当日，朱某交纳了契税，并办理了由北京市财政局颁发的、北京市财政局和原王辛庄乡财政所盖章的《北京市房屋契证》。后朱某将该房屋予以装修和改造，与家人居住至今。现刘某以双方之间签订的《买卖房屋契约》违反了相关法律规定为由诉至法院。庭审中，经法院释明，朱某明确表示不在本案中一并处理损失赔偿问题。
另查明：刘某系贾各庄村集体经济组织成员，朱某系北京市平谷区平谷镇居民。
三、法院判决
1、一审判决
刘某与朱某于一九九八年十月十七日签订的《买卖房屋契约》无效。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。根据查明的事实，朱某与刘某签订农村房屋买卖合同时，并非房屋所在地的北京市平谷区王辛庄镇贾各庄村村民，至今仍非该集体经济组织的成员，且上述宅基地的转让未经区县级政府相关部门的审核批准，因此朱某不具备取得房屋相应宅基地使用权及购买涉案房屋的主体资格，故法院认定上述《买卖房屋契约》无效正确。
诚然，刘某系自愿与朱某签订协议将房屋出售给朱某，而朱某一家在此居住使用近二十年，且对房屋进行了翻建增建，现刘某起诉要求确认合同无效，有失诚信，在导致朱某经济损失的同时，亦必然对其一家的正常生活造成重大影响，对此法院深表同情，但此并非改变对双方《买卖房屋契约》效力认定的合法理由，对于朱某的经济损失，因其表示不在本案一并处理，双方可另行解决。
