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卖方违约,导致房屋无法完成交付

来源:未知  作者:jicheng_admin  时间:2018-09-02 17:42


  (为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告房石诉称:2016年9月21日,我与张心签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》,约定张心将位于北京市房山区某某号的房屋一套出售给原告。双方约定房屋成交价为54万元,我先支付首付款27万元,剩余部分过户前付清。合同签订后,原告已经向被告支付购房款28万元。2017年2月,我及中介多次催促张心协助我办理过户手续,但张心却拒不履行房屋过户义务。故向房山区人民法院提出诉讼请求:1.解除双方于2016年9月21日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》;2.被告张心返还原告交纳的购房款共计28万元,赔偿房屋差价损失650959元,赔偿已支付的中介费13180元、评估费4698元;3.被告支付原告28万元的贷款利息。

  二、被告辩称

  被告张心辩称:对于原告所说的签约时间及交付款项没有异议,被告确实收到了原告支付的首付款27万元,双方交易过程也是双方真实意思表示,被告也不是不想出售房屋给原告,但因为客观原因造成合同不能继续履行,对此被告再次表示歉意。结合本案事实,房屋出售价值54万,由于被告与其他人的纠纷,导致合同不能履行的客观事实,被告愿意按照合同约定的违约金标准承担自己的违约责任以弥补原告的合理损失。对原告要求解除合同和返还购房款没有意见,对其要求赔偿差价损失等各项要求不同意,请求法庭依法驳回。

  三、审理查明

  张心与案外人黄洋原系夫妻关系,二人于2007年6月28日登记离婚,离婚协议书约定:位于北京市房山区某某号两居室归女方所有,位于北京市房山区某某号三居室归女方所有。2016年9月21日,经K房地产公司提供居间服务,张心(出卖人)、房石(买受人)签订了《买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》(合同编号:100245),合同约定:出卖人所售房屋为楼房,坐落为房山区某某号(以下简称涉案房屋),建筑面积共55.78平方米,房屋所有权证号为:X京房权证房字第XX号;房屋总价款54万元。买受人采用住房公积金贷款方式付款,于本合同签订之日交纳购房定金2万元,于过户当日按资金监管要求交纳购房首付款27万元整(含已支付的定金2万元)。拟申请贷款27万元整。买卖双方自合同签订之日起,于买方购房资格审批通过、房产房源核验完成、房产原产权单位上市审批通过、买方贷款审批通过后五个工作日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在收到全部房款七日内将房屋交付给买受人。双方在《补充协议》第四条违约责任中约定:自本合同签订之日起,出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方拒绝履行本合同之相关内容,均视为违约。(一)合同签订后,若出卖人或买受人逾期履行本补充协议约定事宜或其他违约行为导致本交易无法进行的,每逾期一天,违约方应按总房价款的万分之五向守约方支付违约金,合同继续履行;若逾期超过15天,守约方有权单方解除本合同,违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金,违约方应在出现违约之日起5个工作日内向守约方支付违约金,并向居间方支付总房价款2.2%的居间服务费。届时出卖人将买受人的已付款项(不计利息)返还给买受人。(二)合同签订后,如果未经居间方同意,买、卖双方协议解除此房屋买卖合同的相关约定,出卖人应向居间方支付总房价款1.1%的居间服务费;买受人应向居间方支付总房价款1.1%的居间服务费。(三)经买卖双方协商一致,此交易在办理过程中如遇国家政策调整导致此房产不能继续出售或购买方不能购买,则此买卖合同自动解除,双方互不算违约,不追究违约责任。双方在《补充协议》第七条“补充条款”中约定:买卖双方协商一致,买方在2016年10月5日之前,提前支付给出卖方张心部分房款25万元,卖方用于房产解押。

  上述合同签订当日,房石、张心口头协议变更房款支付方式,约定首付款27万元(含定金2万元),剩余房款27万元一次性支付,不通过贷款。后各方开始依约履行合同。2016年9月29日,房石给付张心购房款25万元用于解押。2016年9月30日,房石给付张心购房款2万元,黄洋代签收条。2016年10月17日,房石在京购房资格核验通过。2017年1月5日,房石给付张心购房款1万元。

  2017年2月14日,涉案房屋房源核验通过。K房地产公司通知双方办理网签,因张心不配合,后未办理网签。2017年2月27日,张心书面通知房石解除合同,通知书内容为:“我本人与您签订的2016年9月21日北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版),现通知您解除此合同。1、本合同约定不明确,没有准确的付款时间和交房时间,造成自签订之日起至今六个月时间,使合同无法继续履行。2、由于孩子在市里上学,费用太高,本人没有固定工作和收入,为减轻自己的生活压力,孩子将由市里学校转回当地学校,就近入学,便于照顾及生活。综上所述,特通知您。”后房石于2017年2月28日将张心诉至本院,要求继续履行合同。

  2017年3月10日,案外人黄某以民间借贷纠纷为由,将黄洋、张心诉至本院,要求黄洋返还借款120万元,并自2016年9月6日起按协议约定的月利息2%计算利息至还清之日止;张心对上述借款及利息承担连带保证责任。黄某于2017年3月14日申请对张心名下位于房山区某某号的本案涉案房屋予以查封,并提供了相应担保。本院出具(2017)京0111民初4287号民事裁定书,对张心名下的涉案房屋进行了查封,查封期限三年,自2017年3月16日起至2020年3月15日止。对于涉案房屋被查封一事,张心在2017年4月5日的庭审中称其系听黄洋说过,具体情况不清楚;房石认为张心系与案外人恶意串通,以逃避合同义务,并申请作为第三人参加黄某与黄洋、张心民间借贷纠纷一案。因合同继续履行存在现实困难,房石变更诉讼请求为主张解除合同,并要求张心赔偿损失等。2017年11月23日,房石向本院申请撤回了作为第三人参加黄某与黄洋、张心民间借贷纠纷一案的诉讼。

  2017年9月26日,北京C房地产估价有限公司出具房地产司法鉴定估价报告,确定涉案房屋(建筑面积55.78平方米)在2017年9月4日的房地产总价为1190959元,单位建筑面积单价为21351元/平方米(已扣减土地出让金)。房石支出鉴定费4698元。

  另查明,房石、张心与K房地产公司签署了《居间服务合同》,且房石已实际支付中介服务费13180元。经法庭向K房地产公司询问,双方如果解除合同,居间服务费中的过户和交房费用共计700元可退还,其余不予退还。

  四、法院判决

  北京市房山区人民法院审理判决如下:

  1、解除原告房石与被告张心于二○一六年九月二十一日签订的《房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》(合同编号:100245);

  2、被告张心于本判决生效后七日内返还原告房石购房款共二十八万元;

  3、被告张心于本判决生效后七日内赔偿原告房石居间服务费损失一万二千四百八十元;

  4、被告张心于本判决生效后七日内赔偿原告房石房屋差价损失六十五万零九百五十九元;

  5、驳回原告房石的其他诉讼请求。

  五、资深房产律师靳双权点评

  本律师认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。双方应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致,可以解除合同。当事人亦可以约定一方解除合同的条件。本案中,房石与张心签订的《房屋买卖合同(经纪成交版)》、《补充协议》,系双方当事人的真实意思表示,合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定,合法有效。

  张心在庭审中辩称由于房石没有按约定及时一次性支付全部房款,导致其换房的目的不能实现,给其造成了经济损失,故系房石违约导致合同未能继续履行一节,。根据双方合同约定,房石需在2016年10月5日前给付张心25万元用于涉案房屋解押,且在后续合同履行过程中,房石给付张心该25万元房款,张心亦未提出异议;关于剩余房款的给付,根据双方的合同约定或二手房交易惯例,并未到给付时间,故张心的上述答辩意见,缺乏事实与法律依据。因此,张心无正当理由,拒绝配合房石办理网签,并于2017年2月27日书面通知房石解除合同,张心的行为已经构成违约,应当承担违约的法律后果。

  在庭审中,双方就《房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》的解除达成一致意见。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。房石已支付的购房定金和首付款,张心应予返还。房石要求张心赔偿剩余居间服务费损失12480元的诉讼请求,具有事实与法律依据。关于房石要求张心赔偿房屋差价损失650959元的诉讼请求,根据本案中合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,具有法律依据。关于房石要求张心赔偿28万元的利息损失一节,其该项诉讼请求与合同约定不符,无法律依据。



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