(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以与我们联系,我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告黄先生起诉称:2008年5月1日,我和被告陆先生签订房屋买卖合同,约定由我出资5万元购买陆先生在甲市A村里的房屋一套,付款方式分三期付清,合同签订当日支付定金1万元,5月20日前支付第二期购房款3万元,剩余购房款待6月10日前结清,同时陆先生为我办理产权变更登记。合同签订后,我按照约定支付了1万元作为定金,但是陆先生却没有出示产权证书。所以我请求法院解除我和陆先生签订的房屋买卖合同,陆先生退还我1万元定金。
二、被告辩称
被告陆先生答辩称:黄先生不履行合同属于违约,所交定金不退还,请求法院驳回原告的诉讼请求。
三、法院查明
法院经审理后查明:陆先生和陆女士是兄妹关系,双亲去世后,兄妹两都居住在双亲遗留下的诉争房屋内(兄妹俩已经成年)。2008年5月1日,陆先生背着陆女士,擅自和原告黄先生签订了房屋买卖合同,约定陆先生以5万元的价格将诉争房屋出售给原告黄先生,合同约定购房款分三次付清,签订合同当天支付1万元的定金,2008年5月20日前支付3万元购房款,剩余1万元购房款在2008年6月10日之前结清,同时陆先生为黄先生办理产权过户手续。合同签订后,黄先生按照约定支付了1万元购房款,但是事后陆先生却没有提供相关产权证书,黄先生心生疑虑,便诉至法院。
四、法院判决
法院经审理后判决:原告黄先生和被告陆先生签订的房屋买卖合同无效,陆先生退还1万元定金给黄先生。
五、律师点评
北京房产律师靳双权分析认为:被继承人遗留的财产在没有被分割之前属于共同共有,共同共有财产的处分须经所有共同共有人的一致同意。诉争房屋是陆家父母生前取得,现在二老已经去世,陆先生和陆女士同为第一顺序继承人,现在诉争房产尚未分割,应属于陆先生和陆女士的共有财产。根据最高人民法院《关于贯彻执行く中华人民共和国民法通则〉若千问题的意见(试行)》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取待该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”《合同法》第51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。本案中,陆先生未经陆女士同意擅自和黄先生签订房屋买卖合同,事后也没有得到陆女士的追认,所以原被告签订的房屋买卖合同是无效合同。既然合同无效,双方所得财物应当返还,所以法院判决陆先生退还黄先生1万元购房款的判决是正确的。