(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告陈老大起诉称:我和陈老二是亲兄弟关系,2003年5月,我们兄弟俩共同出钱翻盖了一栋两楼一底的房屋,供父母在家看孩子居住。2006年,陈老二因急用一笔钱,擅自将我们共同修建的房屋卖给了冯先生,两人还签订了《房屋转让协议书》,我得知该消息后,从外地回到老家阻止两人交易未果,遂起诉到法院,诉争房屋是我和陈老二的共同财产,请求法院判令陈老二和冯先生签订的《房屋转让协议书》无效。
二、被告辩称
被告冯先生辩称:我和陈老二签订转让协议时,陈老二并没有告诉我诉争房屋是其和兄长陈老大共同出资建造的,我购买此房屋属于善意第三人,并且我已经支付了陈老二所有购房款,现在就等陈老二为我办理过户手续了,故请求法院保护我的权益,要求陈老二继续履行合同,协助我办理过户手续。
三、法院查明
经法院审理查明:诉争房屋的确是陈老大和陈老二共同出资翻盖的,陈老二没有经过陈老大同意,将两人共有财产转让给冯先生,并签订转让协议书,协议签订后,冯先生依约支付了所有购房钱,但尚未办理产权过户登记。陈老大认为陈老二侵犯了自己的合法权益,遂起诉到法院。
四、法院判决
法院经审理后作出判决:陈老二与冯先生签订的《房屋转让协议书》有效,驳回陈老大的诉讼请求
五、房产纠纷律师靳双权点评
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》(试行)第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般应认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。”根据《合同法》第52条第(二)项的规定,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中,陈老二瞒着陈老大私自出卖共有房屋,确实侵犯了陈老大的合法权益,但是购买人冯先生在买房时并不知道所买房屋的产权还有共有人,陈老二也没有主动告诉其这一情况,所以针对冯先生辩称自己是善意第三人的说法,法院认同。陈老二和冯先生已经签订了《房屋转让协议书》,是双方的真实意思表示,协议书依法有效,尽管还没有办理产权过户登记,但这只能说明诉争房屋所有权还没有转移,并不影响协议书的效力。所以针对陈老大要求确认两被告签订的协议书无效的请求,法院不支持。综上可知,法院判决是正确的,对于财产共有人陈老大的损失,其可以另行主张,要求陈老二赔偿。