(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告A中介公司起诉称:2008年4月,我公司和吕先生签订了《委托出售房屋合同》,约定由我公司独家代理出售吕先生在上海的一套房屋,出售价格为300万元,委托日期从2008年4月20日起到2008年9月20日止,合同中做出特别约定:“这期间吕先生不得委托别的中介公司代理出售,也不得自己出售,如果违约,将承担房屋总价款的1.5%的违约金。”合同签订后,我公司按约定要求,积极努力帮助吕先生找合适的卖方,但在2008年6月1日,吕先生背着我公司,在T房屋中介公司介绍下,把约定房屋卖掉了,房屋总价300万。后我公司找到吕先生支付违约金未果,于是请求法院判令吕先生按300万的1.5%支付我公司违约金。
二、被告辩称
被告吕先生辩称:《委托出售房屋合同》中只对我个人选择中介公司的自由做了违约限制约定,对中介公司履约义务和违约责任却未作规定,显失公平,应认定为无效条款。所以请求法院驳回A公司的诉讼请求。
三、法院判决
法院经审理后判决:驳回A中介公司的诉请请求。
四、房产买卖律师靳双权点评
本案“独家代理”条款是否属于格式条款?效力如何?
根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。根据现有的案情,本案的“独家代理条款”是在合同的特别约定事项一栏内约定,按照一般的字义理解,“特别约定”应属于双方经过特别协商而形成的约定。如果其它内容是打印,而本项内容属于手写,则更具有充分理由认为该项内容是特别协商条款。因此,本案的“独家代理条款”不宜认定为格式条款。
根据法律规定,提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
非格式条款有“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”内容的,则属于显示公平条款,一方可申请撤销该条款。因此,实务当中,在居间合同中有“独家代理”约定的,为避免条款无效或被撤销,应注意以下问题:
1、在独家代理内容加入“鉴于条款”;
2、独家代理的权利义务内容应体现与一般委托的区别:比如及时汇报他人询问或看房的情况,特定周期内向业主报告等等。