(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
李某文向本院提出诉讼请求：
1. 判令位于海淀区三号房屋归我和李某杰所有，位于海淀区四号房屋归李某涛和李某君所有。
2. 诉讼费及评估费由被告承担。
事实和理由：我与诸被告是兄弟姐妹关系，父母生前留下海淀区 E 号房屋，经生效判决，我享有 40%份额，李某杰、李某涛各享有 15%份额，李某君享有 30%份额。李某君自己在单位有房，却一直独自占用父母遗留房屋，还拒绝我的分割方案，损害了我的权益，故诉至法院。
二、被告辩称
（一）李某杰辩称
我同意李某文的分割方案。
（二）李某涛辩称
物权以登记为准，自母亲去世后，房屋一直由李某君居住，我们姐妹三人都没在这住，共有的基础没了。而且李某文以 2017 年的判决为分割依据，我对这个判决有异议，所以我不认为房屋是共有，没形成物权，不同意李某文的诉讼请求。
（三）李某君辩称
案涉房屋不具备分割条件，这严重违背事实和法律。我觉得一居室给李某文、李某杰，李某涛把份额让给我，二居室归我，我给李某涛 10 万元补偿，我不同意承担诉讼费和鉴定费。
三、法院查明
李父、李母共育有三女二子，分别是：李某涛、李某杰、李某君、李某文、李某灏。李父、李母于 2002 年和 2003 年先后去世。李某灏长期患精神疾病，于 2016 年 11 月 7 日去世。
1999 年，以李父名义购买海淀区 E 号（以下简称 E 号）房屋，该房分为三号二居室和四号一居室，2002 年取得 2 个房屋所有权证。
2017 年 5 月 17 日，李某文就 E 号房屋继承问题起诉。审理中，因双方对房屋价值无法达成一致，法院委托评估，结论是 E 号房屋总价 968.95 万元，据此判决：E 号房屋由李某文、李某杰、李某涛、李某君按份继承，李某文占 40%份额，李某杰、李某涛各占 15%份额，李某君占 30%份额。李某君不服一审判决上诉，后于 2018 年 10 月 23 日撤回上诉。
本次诉讼期间，李某君就继承诉讼申请再审，北京市第一中级人民法院裁定驳回。李某君已向北京市海淀区人民检察院申请监督，该院于 2022 年 1 月 21 日决定受理。
本案审理中，李某文申请对三号和四号房屋分别评估。三号房屋总价 640.76 万元，四号房屋总价 508 万元。李某文、李某杰对评估报告无异议，李某涛、李某君认可四号房屋评估值，但对三号房屋评估值有异议，并提交相关房地产经纪公司对该区域独套房屋报价信息。
针对异议，评估公司复函：2017 年评估时，因两套房屋打通、共用一个户门，所以作为一套住宅评估，无单价差异；本次按委托方要求分别评估，三号房屋评估考虑了朝向、建筑规模、装修和部分功能缺失造成的价值减损，所以单价与四号房屋不一致。
审理中，李某杰表示将自己份额无偿转让给李某文，李某文同意。李某君表示李某涛份额也无偿转让给自己，询问李某涛，其不同意。李某君自述居住四号房屋，三号房屋空置。
四、裁判结果
1. 位于北京市海淀区三号房屋归李某文所有；
2. 位于北京市海淀区四号房屋归李某涛、李某君所有；
3. 李某文于本判决生效后 7 日内给付李某涛、李某君折价款 89420 元。
案件分析
（一）共有物分割的法律依据与条件
根据法律规定，共有人没有约定不得分割共有不动产的，按份共有人可以随时请求分割。在本案中，各继承人之间并未约定不得分割，且共有物是房屋，是可分割的不动产。经过生效的继承纠纷诉讼，已经明确了各继承人在房屋中的份额，这为共有物分割提供了前提条件。同时，该房屋分为两个独立居室，各有房屋所有权证，这使得实物分割具有可行性，有利于解决双方纷争。
（二）评估报告的效力与价值确定
在继承纠纷诉讼中，为确定诉讼费金额对继承标的物进行鉴定，当时将房屋作为整体评估。而本次共有物分割纠纷中，两个房屋各自有独立物权凭证，具备独立评估条件。受托评估机构在评估过程中，不存在违反程序的情况，参数选用、技术路线和内容编制都符合要求，所以评估报告应当被采信。根据评估结论，三号房屋价值 640.76 万元，四号房屋价值 508 万元，整体价值 1148.76 万元。各继承人按份额确定所占价值，李某文、李某杰共占 631.818 万元，李某涛、李某君共占 516.942 万元。
（三）分割方案的合理性
依据上述价值计算，李某文、李某杰所占价值与三号房屋价值接近，又因李某杰将份额无偿转让给李某文，所以三号房屋归李某文所有较为合理。两者之间的价值差额 89420 元，由李某文给予李某涛、李某君作为折价补偿，这样既尊重了各继承人的份额权益，也实现了房屋的合理分割。
办案心得
（一）深入理解法律规定是基础
在处理这类共有物分割与继承交叉的复杂案件时，对相关法律规定的准确理解至关重要。要清楚共有物分割的条件、方式以及与继承相关的法律规定如何在具体案件中应用。只有这样，才能为案件的分析和处理提供正确的方向，确保每一个诉讼策略和主张都有坚实的法律依据。
（二）重视证据审查与评估报告的分析
证据在案件中起着关键作用，尤其是评估报告这种专业性较强的证据。在本案中，要仔细审查评估公司的评估过程、方法和结论，分析其合理性和合法性。对于对方提出的对评估报告的异议，要深入研究，结合专业复函，判断其是否足以影响评估报告的效力。通过对证据的全面把握，增强己方主张的可信度，为法官裁判提供有力支持。
（三）灵活应对复杂情况和各方诉求
此类案件往往涉及多个家庭成员，各方诉求和利益交织，情况复杂。要保持灵活的思维，善于协调各方关系，在尊重法律和事实的基础上，寻求最佳的解决方案。例如，在面对各方对份额转让的不同态度和房屋使用现状时，要综合考虑这些因素，制定合理的分割方案，以满足公平合理的原则，同时尽量减少各方的矛盾冲突，实现纠纷的妥善解决。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
