北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
<!--[if !supportLists]-->一、 <!--[endif]-->原告张某英诉称
张某魁与张某英系兄妹关系。二人父亲2004年去世，母亲高某菊于2019年去世。2007年12月26日，高某菊出资购买了一套503室房屋，登记在高某菊名下。2013年6月7日，高某菊与丈夫的公租房拆迁安置了三套房屋，一套三居室、两套一居室。三居室已由高某菊生前出售。两套一居室即为203室、805室房屋。
2016年9月18日，高某菊在北京某两位律师的见证下立有一份遗嘱，称503室、203室、805室房屋系父母共同财产，其中高某菊的遗产份额由张某英继承。张某英起诉要求按该见证遗嘱继承母亲的份额。
<!--[if !supportLists]-->二、 <!--[endif]-->张某魁辩称：
母亲所立遗嘱无效。在立该遗嘱的时间段，我母亲正在就医，神志不清，丧失行动能力。遗嘱不是她的真实意思。母亲不识字，无论是语言上还是文字上都不能做到有效理解，既不能正确表达自己的意识，更不知道相关补偿内容是什么房屋和安置款，不能做到有效处分。
三、关于2016年9月18日见证遗嘱，法院描述如下：
1、《遗嘱》内容全文：“我叫高某菊，我的老伴叫张X已于2004年8月14日去世。我们共育有一子张某魁、一女张某英。2016年初立遗嘱人因心脏病复发，张某魁送医不及时，立遗嘱人决定撤销2014年1月11日所立《遗嘱》。现我自愿在百年之后，我所有的财产份额均由我女儿张某英继承：一、将我所签署编号：CB69号《大兴房屋安置协议》中我的财产份额由女儿张某英继承；二、我所有的其他财产份额，由女儿张某英继承；三、我的生活费、医疗费、丧葬费等消费开支从我的财产份额中优先支付。以上是我的真实意思表示，儿子不得争占。”立遗嘱人处有“高某菊”的签名及指纹。代书有处有“屠某刚”的签字，见证人处有“屠某刚”、“段某远”的签字。时间为2016年9月18日。
2. 律师所作《谈话笔录》内容：在谈话笔录中，屠某刚律师问：“您说一说您的财产状况。”高某菊答：“我签署编号：CB69号《大兴房屋安置协议》所涉及的财产利益和大兴区原在老伴张X名下，也应有我的份额。”屠某刚律师问：“在您百年以后，您的财产您想怎么处置？”高某菊回答与遗嘱一致。该谈话笔录有高某菊的签名及指纹。有“屠某刚”、“段某远”的签字。时间为2016年9月18日。
3、立遗嘱时的视频。在视频中高某菊与屠某刚能够正常交流，能够顺畅地回答自己的名字、年龄、家庭成员的情况。高某菊表示自己想立个遗嘱。
屠某刚询问高某菊财产情况，先询问城子房屋的拆迁情况。高某菊回复拆迁了三套房屋，有一个三居，有两个一居；三居已经下来了，照顾我，给我现房。
屠某刚又问起黑山地块五福字房的情况。屠某刚问：“你那个亦庄地块，那个叫什么五福字房，那原来是你老伴名下的房子是吧？”高某菊回复：“是他的名下，可能是，大概齐我知道点，好像是给我那儿子了。”
屠某刚问：“后来也拆迁了，是吧？”高某菊回复：“拆迁了。”屠某刚回答：“行，行，就是说那个也拆了。”之后视频中未再提起该处房屋的情况。
屠某刚接着问：“这个拆迁协议，刚才说的这个城子的房子，是以你的名字拆的是吧？”高某菊回答：“儿子都瞒着我，不跟我说，那时老伴都去世了，老伴去世以后拆迁的，他不跟我说。”
屠某刚问：“我说的城子这个房子的拆迁协议是你签的吗？”高某菊回复：“是我签的。”
屠某刚称：“我跟你讲清楚，你要立遗嘱的前提，首先要保证处分的财产，包括房产是你自己的。属于你的，你才能处理，在法律上。”高某菊回复：“那个我要的那三居室呀，属于我的，那两个一居室，那会儿啊，我说，给我这个……”高某菊思考，屠某刚打断称：“行，那等一会儿，那个问题啊，会涉及到，我给你具体怎么说。我现在说的是说，这个财产，属于你的合法财产，你进行处理才能有效。如果处分了别人的财产，应该是属于无效的。这个你听明白了吧？”高某菊回复：“明白。”
屠某刚问：“我想问一下，你百年之后，你想把你的财产是怎么处置？”高某菊回复：“我呀，嗯。”屠某刚称：“我给你念一下刚才你让我们写的这个遗嘱的内容，你看看是不是这个内容。”之后屠某刚宣读遗嘱内容。高某菊表示认可。
之后高某菊表示其不认字，也不会写字。屠某刚在立遗嘱人处写上“高某菊”的名字，高某菊用笔在屠某刚写的高某菊名字上描了一遍，并按手印。之后代书人、见证人亦在遗嘱上签字。
从视频中看，谈话笔录及遗嘱均是在录制视频前已打印完毕。在视频中，高某菊确表示要撤销2014年所立的遗嘱，其称：我2016年初犯心脏病，憋得喘不上气，儿子张某魁不及时送我去医院，耽误了两、三个头才送我去，还跟我打架，我出院就让女儿帮我找房子搬出来；我跟儿子说我还有一个三居室的房子不是给你了吗，他说你那房子就是一张废纸，说我是他的大包袱。
<!--[if !supportLists]-->4. <!--[endif]-->代书人及见证人屠某刚出庭作证。屠某刚陈述：我第一次见到高某菊是在立遗嘱之前的一二十天，具体财产包括三套房，一套三居，两套一居；我们做的见证是份额见证，不是实物见证；遗嘱是我打印的，当时在她家沟通好以后，她家旁边有个打印店，我去打印的，之后才开始录像；高某菊表达过五福字房有她的权利，也是在遗嘱处分范围内；高某菊的意思是另外两个一居室最开始说给儿子，后来老太太生病了，儿子没有好好照顾她，就不想给儿子了；我跟高某菊提前沟通过，她之前说得特别长，我的录像机很小，怕录不完，就没让她说完整；高某菊不识字，我向她宣读了遗嘱的内容。
经质证，张某魁对上述遗嘱不认可，称代书遗嘱应当场制作、当场订立，其标准是满足时间、空间的高度一致性；从录像及证人陈述来看，《遗嘱》并非高某菊当场口述后由代书人当场记而成，而是代书人提前制作好，有意快速地念给其听，严重忽略了老人的意思表示和理解；高某菊当时已经身患重病，一天一个样，见证人所述第一次了解情况与第二次正式做遗嘱间隔二十天左右，这里有太多不确定性，该《遗嘱》不符合代书遗嘱的形式要件，不能证明是高某菊真实的意思表示；该《遗嘱》中虽有高某菊的签字，但高某菊不认字，精神状态差，无法做到对遗嘱内容的充分理解；《遗嘱》对于财产处分事项应明确具体，高某菊在录像中从未说过503室房屋如何处分的问题。
另查，高某菊曾于2014年立遗嘱，表示三居室房屋留给儿子张某魁，同时该房屋作价80万元，由张某魁从房屋折价款中支付高某菊生前的医疗费、生活费以及去世后的丧葬费等费用。
经释明，对于高某菊的遗产，张某英坚持按高某菊2016年9月18日的《遗嘱》继承，不主张法定继承。
四、法院认为：
1、代书遗嘱系由两个以上见证人在场见证，并由其中一人代书的遗嘱。代书遗嘱应反映立遗嘱人真实的意思表示。对于诉争《遗嘱》，高某菊在视频中能够顺畅地表达其家庭关系及立遗嘱的意愿，并不存在各被告主张的意识不清的情况，但王遗嘱的意愿，并不存在被告主张的意识不清的情况；但高某菊年事已高，其理解能力、反应能力、语言表达能力确有一定的迟缓。且高某菊并不认字，其对书面遗嘱的理解完全自于代书人对其的解释。
2、代书人为专业律师，其理应知晓，为代书人，应充分听取并尊重立遗嘱人的意思表示，厘清立遗嘱人处分的财产范围。而从视频中看，代书人在询问拆迁房产时，不但没有认真听取高某菊的意见，反而多次打断高某菊的表达、回忆、思考。
纵观整个视频，高某菊从未清楚地表达过其要处分的房产都有哪些，代书人亦未对高某菊的财产进行梳理，在代书人向高某菊宣读的遗嘱中，把房产笼统写为“《征收协议》中我的财产份额”、“我所有的其他财产”，是对立遗嘱人明显的误导。
而且《遗嘱》及谈话笔录均在询问前打印完毕，整个询问过程与谈话笔录完全无法对应。
故法院认为，谈话笔录中的内容不能反映高某菊的真实意思表示。
3、高某菊确立遗嘱的意思表示，但其想处分的财产，并不包括诉争的三套房屋，理由如下：
（1）如前所述，高某菊已将503室房屋赠与给孙子张某，在代书人询问五福字房屋的过程中，高某菊亦有“好像是给我儿子了”的表述，且《遗嘱》中未提及五福字拆迁或503室房屋，将“所有其他财产”理解为包括503室房屋不符合当时的实际情况。
（2）代书人在询问城子拆迁的房屋时，高某菊表述“那个我要的那三居室呀，属于我的，那两个一居室，那会儿啊，我说，给我这个……”后被代书人打断。从上述表达来看，高某菊立遗嘱时并未将两个一居室看作是自己要处分的财产。
（3）高某菊曾在2014年立有一份遗嘱，指定城子回迁地块的三居室由张某魁继承，并要求从三居室房款中支付高某菊的医药费、生活费、丧葬费。后高某菊因赡养问题与张某魁产生冲突，并产生了撤销2014年遗嘱的想法，在诉争《遗嘱》及视频中，亦提及该问题。
结合以上情况，法院认为，2016年9月18日的《遗嘱》是高某菊对三居室的处分，但三居室已生前出售，高某菊并未有处分其他房产的意思表示。故对于张某英要求依该《遗嘱》继承503室、203室、805室房屋，法院不予支持。
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