北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某君、吴女士向本院提出诉讼请求：1.依法分割被继承人陈某贤、杨女士遗产北京市海淀区S号房屋；2、依法分割北京市东城区W号房屋；4.诉讼费由陈某辉、陈某杰、陈某涛承担。
事实与理由：陈某贤、杨女士为夫妻关系，育有子女四人，即陈某霖、陈某辉、陈某杰、陈某涛。2018年陈某贤因病去世，杨女士于1993年因死亡注销户口。2004年，陈某霖因病去世。陈某君是陈某霖独子。因双方未能对遗产分割协商一致，故诉至法院。
秦女士诉称，我与陈某贤于1996年再婚，现陈某贤去世，我要求法院依法裁判，继承我应得的份额，同时要求在S号房屋居住至百年。
被告辩称
陈某辉辩称，我同意分割陈某贤、杨女士的遗产。我对陈某贤尽了较多赡养义务，应当多分。
陈某涛辩称，我同意分割陈某贤、杨女士的遗产。陈某贤生前留有遗嘱，本案应按遗嘱继承办理。陈某贤表示S号房屋由陈某辉、陈某涛、陈某君共同享有权利，并未明确具体份额，陈某君要求分割房产，其诉求不明确。S号房屋是央产房，不能上市交易，不具备分割条件，如果按份额分割，陈某君的份额不应超过三分之一。
陈某君没有对陈某贤尽过赡养义务，继承份额应该考虑对父母的赡养情况。我对陈某贤尽了较多赡养义务，应当多分。遗嘱中提到的居住权，我认为应以登记为要件，S号房屋没有登记使用权权属，故秦女士无权主张房屋居住权。东城房屋已经过户至陈某杰名下，是否作为遗产分割，按照法律规定办理。
陈某杰辩称，位于东城区W号房屋是我出资购买的，陈某贤于2015年9月以赠与方式过户给我，不是遗产，不应该进行分割，陈某贤在遗嘱中也有表述。
法院查明
陈某贤与杨女士系原配夫妻，婚后育有子女四人，即陈某霖、陈某辉、陈某杰、陈某涛。杨女士于1993年12月3日因死亡注销户口。陈某贤于1996年4月15日与秦女士再婚，婚后未生育子女。陈某霖与吴女士系夫妻，陈某君系二人独生子。陈某霖于2004年11月12日死亡。陈某贤于2018年8月21日死亡。秦女士与前夫共生育子女四人，即秦某1、秦某2、秦某3和秦某4。秦某4于2020年死亡。
2000年5月18日，陈某贤与D公司签订《单位出售公有住房协议书》两份，约定陈某贤以成本价购买位于东城区和平里东街W号房屋（以下简称W号房屋）及海淀区S号房屋（以下简称S号房屋），购房时使用陈某贤、杨女士工龄优惠。S号房屋于2001年下发房屋所有权证，W号房屋于2002年下发房屋所有权证，两套房屋均登记在陈某贤名下。
2015年9月8日，陈某贤与陈某杰签订赠与合同，约定陈某贤将W号房屋赠与陈某杰，同日，二人申请办理房屋过户登记，陈某杰于2015年9月9日取得房屋所有权证。2015年9月16日，陈某杰与妻子周女士签订《房屋所有权归属的约定》，以夫妻之间房屋产权人转移登记方式将W号房屋变更登记为陈某杰、周女士共同共有。2016年3月22日，W号房屋变更登记至周女士名下。
陈某杰主张陈某贤于2015年2月12日立有自书遗嘱，内容为：……立此遗嘱，表明我对自己名下的两套房产在去世的处理意愿。1、海淀区S号和东城区W号的房产，是我在工作期间，依照我和已故妻子杨女士的工龄折扣付款等折扣优惠购置。海淀区S号的购房款是我个人一次性付款交纳。东城区房子的购房款是陈某杰交纳。对这两套房子的分配，S号的房子由陈某辉、陈某涛、陈某君继承，东城区的房子由陈某杰继承。2、考虑到后娶老伴的居住问题，虽然她有住房及四个子女，我愿意并要求我的子女，尊重现在老伴的居住权。现在老伴不参加对房产的继承，但有居住权。陈某贤在落款立遗嘱人处签名，并注明年、月、日。落款处还有见证人王某、高某鹏和贾某杰的签名。
双方对上述遗嘱真实性均予以认可。陈某君要求按照份额分割房屋。秦女士要求在S号房屋居住至其百年。陈某辉、陈某涛认为秦女士主张的居住权不具有法律依据，且陈某贤患病期间秦女士不再与陈某贤同住，事实上放弃了对房屋的居住权益。
庭审中，陈某君、吴女士、陈某辉、陈某涛主张两套房屋均使用了杨女士的工龄优惠，应为陈某贤与杨女士的夫妻共同财产，陈某贤将W号房屋赠与给陈某杰的行为无效，故W号房屋应作为遗产予以分割。陈某杰认可S号房屋系共同财产，但认为W号房屋系陈某贤的个人财产，陈某贤有权赠与。
陈某涛、陈某辉提交部分购物记录、住院时间统计表，证明陈某涛长期为陈某贤购买生活起居的各项物品，在陈某贤住院期间，陈某涛、陈某辉承担了主要的照顾责任，并据此要求多分遗产。陈某君、吴女士对购物记录真实性认可，但认为无法证明物品系陈某贤使用且总金额较低，不能合理说明陈某贤收入的大部分去向；对住院时间统计表不予认可。秦女士对上述证据均不予认可。陈某杰对购物记录不予认可，对住院时间统计表真实性认可。
秦女士主张因陈某涛于2016年年底至2017年年初左右更换S号房屋门锁，故其到秦某3家居住至今，期间于2017年10月左右住院，患有高血压、糖尿病等疾病。陈某涛对此不予认可，称秦女士于2015年9月底搬离，2013年至2014年期间其与陈某贤同住，2016年后，陈某涛、陈某辉与陈某贤同住。陈某杰表示其未与陈某贤同住，对其他人与陈某贤同住的情况不清楚，同时陈某杰主张其于2010年进行劳动能力鉴定，明确已达到完全丧失劳动能力鉴定标准，故要求在分割遗产时对其予以照顾。陈某君、吴女士表示未与陈某贤同住，对其他人与陈某贤同住的情况不清楚。
裁判结果
陈某贤名下位于北京市海淀区S号房屋由陈某辉、陈某涛、陈某君按份继承所有，每人享有三分之一份额；上述房屋由秦女士居住使用；
房产律师点评
继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。本案中，各方对陈某贤所留自书遗嘱均无异议，且该遗嘱符合法律规定的自书遗嘱的形式要件要求，应属合法有效。S号房屋和W号房屋均在杨女士死亡后购买，且陈某贤遗嘱中明确了两套房屋购房款的来源，虽在购房时折算了杨女士的工龄而获得政策性福利，但该政策性福利不构成房屋所有权的共有，故两套房屋均应属于陈某贤的个人财产。
对于陈某君主张分割的W号房屋，因陈某贤在生前已对该房屋进行处分，现已转移登记至案外人周女士名下，本案中不予处理。对于S号房屋，陈某贤的遗嘱表示由陈某辉、陈某涛、陈某君继承，虽未明确每人各自份额，但遗嘱继承不应考虑法定继承方式下多分、少分的情形确定各自份额，陈某涛、陈某辉主张其尽到了较多赡养义务要求多分的请求，于法无据，法院不予支持，故S号房屋应由陈某辉、陈某涛、陈某君三人均等继承，每人继承三分之一份额。
对于遗嘱中所述秦女士有居住权一节，陈某贤立遗嘱时以及死亡时，我国民法典尚未施行，应当适用当时的法律、司法解释的规定，当时法律、司法解释中并无居住权的相关规定，陈某贤的遗嘱系对其所有房屋享有的占有、使用权利的处分，应属合法有效，秦女士现主张按照遗嘱居住S号房屋，法院予以支持。
陈某涛、陈某辉主张对陈某贤尽了较多赡养义务，但其提交的证据不足以证明其符合法律规定的多分情形，故对其主张法院不予支持。陈某杰主张其完全丧失劳动能力要求多分遗产，对此陈某贤遗嘱中明确表示W号房屋由陈某杰继承，已为其保留了足够份额，故对陈某杰的主张法院不予支持。
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