北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告杨某、金某兰向本院提出如下诉讼请求：1.判决二被告搬离S号房屋；2.判决被告向原告支付房屋占有使用费；3.诉讼费由被告承担。
事实及理由：金某兰与案外人杨某原系夫妻，2013年双方协议离婚。S号房屋经判决归我们所有。我们对S号房屋享有所有权，金某旭、金某慧拒不腾退房屋的行为侵害了我们对该房屋的所有权和居住权，金某旭、金某慧应立即停止侵害、排除妨碍，迅速搬离案涉房屋。故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
被告金某旭辩称：不同意对方的诉讼请求。理由如下：一、我并不在S号房屋内居住，涉案房屋由我前妻及子女在此居住，因此我并非本案的适格主体，请求法院依法驳回对方的起诉。二、涉案房屋出卖人属于有权处分。2013年8月9日，金某兰与丈夫杨某协议离婚，双方无财产争议。2016年杨某及母亲秦女士将涉案房屋出卖给第三人吴某。吴某于2019年4月26日将涉案房转卖给我前妻金某慧，因此涉案房屋的出卖人属于有权处分，涉案房屋所有权归金某慧所有。
三、若法院认为涉案房屋买卖属于无权处分，金某慧属于善意第三人，其支付了房屋对价，且出卖人已经交付使用，因此，按照法律规定已善意取得该房屋。四、2012年4月27日，秦女士（被腾退人、乙方）与某委员会、某公司（腾退人、甲方）签订《补偿安置协议》，认购安置用房为A号房屋、B号房屋、S号房屋共计3套。金某兰及第三人杨某提起诉讼仅对S号房屋进行分家析产，而不针对其他两套房屋分割，属于恶意诉讼侵害现房屋实际所有人的权利。
综上所述，涉案房屋实际产权人为我的前妻金某慧，杨某、金某兰并非本案的适格主体，我亦非本案适格主体，请求法院依法驳回对方起诉或者驳回其诉讼请求。
被告金某慧辩称：不同意对方的诉讼请求。我与金某旭于2005年结婚，生育3个子女。后二人因感情不和，于2016年协议离婚，约定：S号房屋归我所有，孩子的抚养权归我。离婚后金某旭并不在房子居住，偶尔帮忙接送孩子上学。……认可金某旭的答辩意见。房子是我花钱买的，也一直在此居住，房子属于我。
法院查明
金某兰与杨某于2009年结婚，2013年8月19日双方协议离婚，……。
2020年10月23日，杨某、金某兰以分家析产纠纷起诉杨某，要求确认其二人对S号房屋享有居住使用的权利。该判决查明：2012年4月27日，秦女士（被腾退人、乙方）与某村民委员会、某公司（腾退人、甲方）签订《补偿安置协议书》，载明：……应安置人口5人，分别是：产权人秦女士、之夫杨某贤、之子杨某、之儿媳金某兰、之孙杨某。同日，秦女士（乙方）与某公司（甲方）签订《改造安置用房认购协议书》，载明：乙方认购安置用房共计3套，……根据拆迁政策，金某兰和杨某作为被安置人口，在房屋拆迁过程中，至少享有100平方米的安置房购房面积。故判决金某兰、杨某有权在S号房屋居住使用。该判决已发生法律效力。
2021年8月10日，杨某、金某兰以排除妨害纠纷起诉杨某、金某旭，要求二被告将S号房屋腾退，钥匙交二原告。该判决认为，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。民事主体合法的财产权利受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。在金某兰、杨某、杨某未对拆迁安置的房屋进行析产继承之前，不能简单地理解为金某兰、杨某对案涉房屋享有排他性的居住使用权。
现杨某主张其将案涉房屋出售给吴某，金某旭主张吴某将案涉房屋抵偿部分债务从而取得案涉房屋，关于杨某与吴某之间的买卖合同关系、金某旭与吴某之间的借贷关系，本案中均无法进行处理，现金某旭占有S号房屋具备基础的法律依据。故判决驳回金某兰、杨某的诉讼请求。
2022年2月23日，杨某、金某兰以分家析产纠纷起诉杨某、某公司，要求二被告协助其办理S号房屋的房屋所有权证书。该判决认为，根据拆迁政策，金某兰和杨某作为被安置人口，在3排2号房屋拆迁过程中共享有110平方米的安置房购房面积，亦共享有工程配合奖53332元、工程专项奖20000元、周转费99000元，共计172332元。现金某兰、杨某要求取得S号房屋所有权，因该房屋建筑面积114.9平方米超过二人共享有安置房购房面积4.9平方米，故金某兰、杨某应按双方确认的现房屋价值向杨某支付折价款245000元。而购买S号房屋时，金某兰、杨某应支付购房款660000元，扣除二人享有的腾退所得款172332元，其应向杨某支付487668元。
经计算，金某兰、杨某取得S号房屋所有权，其二人应共向杨某支付732668元。杨某辩称其与金某兰离婚时金某兰未主张分割此房屋，但杨某未提供相关证据证明金某兰、杨某放弃S号房屋的相关权利，虽杨某称其将此房屋出售，但不影响金某兰、杨某主张其二人在该房屋内的权利。故判决：一、S号房屋由金某兰、杨某所有，杨某、某公司于本判决生效之日起七日内配合金某兰、杨某办理该房屋的不动产登记手续，因办理登记手续产生的相关费用，由金某兰负担；二、金某兰、杨某于本判决生效之日起七日内支付杨某折价款732668元；三、驳回杨某的诉讼请求。
杨某不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院出具民事判决，该判决认为，依据金某兰、杨某的诉讼请求、各安置房屋面积、使用现状等因素，从有利生产、便利生活、减少当事诉累的角度出发，确定S号房屋由金某兰、杨某所有，并判令金某兰、杨某支付杨某房屋折价款亦无不当。故判决驳回上诉，维持原判。
2023年4月10日，金某慧不服判决书，向北京市第二中级人民法院提起第三人撤销之诉，要求确认S号房屋归其所有，四被告协助办理房屋所有权证书。2023年8月30日，北京市第二中级人民法院作出判决，该判决认为，法院实体处理符合案件事实及法律规定，不存在错误情形。其次，关于判决书是否损害原告的民事权益。《中华人民共和国民法典》第二百九十七条规定，不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。第四百六十五条规定，依法成立的合同，收对当事人具有法律拘束力，但是法律另有规定的除外。因拆迁取得的安置利益属于所有被安置人员共有，金某兰、杨某亦系基于特定身份取得相关安置利益，为共有权人。
金某兰、杨某先是依照判决取得了对S号居住使用的权利，后依照判决书取得S号的所有权，并依法办理了不动产所有权证书。而原告主张依据买卖合同取得S号的所有权，但其所提交的与吴某的房屋买卖协议中仅有吴某签名，未明确房屋面积、价款等具体内容，金某慧与证人就购房款数额及支付方式等陈述亦存在不一致的情况，且合同具有相对性，该买卖合同仅对合同双方有约束力，金某慧并不因买卖合同而当然取得S号的所有权。
原告所享有的合同权利，相对于金某兰、杨某享有的拆迁利益共有权来说，并不具有优先效力，其可向合同相对方主张相应权利。故判决驳回原告金某慧的全部诉讼请求。
另查，S号房屋依据生效法律文书已变更登记至金某兰、杨某名下。
庭审中，杨某、金某兰称，其起诉要求享有S号房屋居住权时才得知该房屋已经出售，其去S号房屋敲门发现屋内住着金某旭、金某慧；S号房屋经生效判决确认归其所有，也已变更登记至其二人名下，金某旭、金某慧应当腾退涉案房屋并支付占有使用费。金某旭称，杨某拆迁取得房产后，在2016年对外欠债，杨某将房屋抵押给典当行，吴某帮忙赎回了；杨某将房屋以400万元卖给吴某，证据上体现的是220万元；
吴某在2016年合理取得S号房屋，后将房屋出租，在2019年4月26日签订房屋买卖合同；签合同后吴某将房屋以440万元出售给金某慧，其中200万元以转账的方式由金某慧转给吴某，还有4万元是金某慧给到租户，让租户提前腾退，剩余的240万元购房款是通过债权债务折抵了，房屋由金某慧使用至今；第三人撤销之诉中，杨某是被告，吴某出庭作证。金某慧称，其已支付价款，且2019年夏天已入住S号房屋，故金某旭、金某慧主张S号房屋系金某慧购买，其为受害者，不应当腾退；因涉案房屋可能会有多起案件，若判决腾退房屋，暂不主张扣除装修款或赔偿。
裁判结果
一、金某慧于本判决生效之日起十五日内将S号房屋腾退并交付杨某、金某兰；
二、金某慧于本判决生效之日起七日内向杨某、金某兰支付房屋占有使用费；
房产律师点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
根据生效判决书的内容，杨某、金某兰已取得S号房屋的所有权，且二人已于2023年3月15日取得S号房屋的不动产权证，根据不动产的登记公示效力，杨某、金某兰对S号房屋享有排他性的所有权，现该房屋由金某慧居住使用，杨某、金某兰基于物权请求金某慧搬离房屋具有事实和法律依据，考虑当事人的真实意愿及避免当事人诉累，法院对二人诉求依法判决予以支持。
金某旭、金某慧关于房屋系金某慧购买不应当腾退的抗辩，因其购买房屋的相对方非杨某、金某兰，故金某慧不当然取得房屋的所有权，其可向合同相对方主张权利。关于杨某、金某兰起诉要求金某旭搬离的诉讼请求，根据双方当事人举证及意见，考虑到金某旭已与金某慧离婚，现杨某、金某兰未提交充足证据证明金某旭在案涉房屋居住，故其二人该项诉讼请求，证据不足，法院对此难予支持。
关于房屋占有使用费。金某慧居住使用S号房屋，给杨某、金某兰造成一定损失，故杨某、金某兰请求金某旭、金某慧支付房屋占有使用费具有事实和法律依据，法院予以酌情支持。
