北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：1．确认周某鹏、赵某旭与高某杰签订的《房屋买卖合同》无效；……。
事实和理由：2007年周某鹏在原告不知情的情况下，在北京市某公证处办理虚假委托手续，公证内容为原告委托周某鹏办理北京市朝阳区一号房屋的出售、产权过户、代收房款等手续。北京市某公证处出具虚假公证书，2020年12月，原告发现北京市朝阳区一号房屋已被周某鹏售与高某杰，故向北京市某公证处提出复查申请。
2021年5月25日，北京市某公证处撤销虚假公证书。周某鹏在未得到原告授权、事后也未有原告追认的情况下，与高某杰签订的房屋买卖合同属于无权代理行为。赵某旭作为周某鹏的代理人未尽到合理注意义务。高某杰以明显低价购房，不符合交易习惯。三被告共同侵犯了原告的财产所有权，故诉至法院要求支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告周某鹏辩称，原告的诉讼请求证据不足，其要求确认合同无效也已经超过诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告赵某旭未到庭应诉亦未提交书面答辩状。
被告高某杰辩称，周某鹏、赵某旭与高某杰签订的就北京市朝阳区一号房屋交易相关的买卖合同不存在无效情形，是合法有效的，所涉合法权益应受法律保护。高某杰经中介推荐得知售房信息，以42万元市场价格购买房屋，并已完成所有权变更登记，即使法院最终认定周某鹏无权代理，高某杰也符合善意第三人的构成要件，是北京市朝阳区一号房屋合法的所有权人。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。
法院查明
北京市朝阳区一号房屋所有权人原登记在原告名下，登记时间为2007年6月。
2007年6月27日，北京市某公证处出具（《公证书》，证明原告于2007年6月27日在《委托书》上签名，该《委托书》内容为：“委托人吴某鑫．．．．．。受托人周某鹏．．．．．．。我是坐落在北京市朝阳区一号房产的房屋所有权人，现我准备出售上述房产，特委托周某鹏为合法代理人，全权代表我办理上述房产的出售、产权过户、交纳相关税费、协助买方办理银行贷款及银行转款、代收房款等一切有关事宜。
代理人在授权范围内及委托期限内所签署的一切有关文件我均予以承认，委托期限自公证之日起至上述事宜办完为止。代理人有转委托权。委托人：吴某鑫。二〇〇七年六月二十七日。”2007年7月4日，北京市某公证处出具《公证书》，证明周某鹏于2007年7月4日在《转委托书》上签名，该《转委托书》内容为：“转委托人周某鹏．．．．．。受托人赵某旭．．．．．．。周某鹏因工作繁忙，特依据原委托权限委托赵某旭为合法代理人，全权代表办理北京市朝阳区一号房屋的出售、交纳相关税费、产权过户、协助买方以买方的名义办理银行贷款手续、代收房款等一切有关事宜。代理人在授权范围内及委托期限内所签署的一切有关文件我均予以承认，委托期限自公证之日起至上述事宜办完为止。代理人无转委托权。委托人：周某鹏。二〇〇七年七月四日。”
2021年原告向北京市某公证处递交《公证复查申请书》，要求撤销公证书北京市某公证处出具《复查决定书》，以上述公证书在办理过程中存在程序瑕疵为由，决定予以撤销。北京市某公证处出具《情况说明》，说明该处于2021年5月撤销了公证书，该公证书自始无效。
2007年6月21日，高某杰作为买受人与出卖人原告（周某鹏代理）及居间方签订《北京市房屋买卖居间合同》，高某杰以42万元购买原告所有的北京市朝阳区一号房屋，居间费15600元由高某杰承担。2007年6月21日，高某杰作为买受人与出卖人原告（周某鹏代理）签订《房屋买卖合同》，高某杰以42万元购买原告所有的北京市朝阳区一号房屋，首付款16万元，贷款26万元。
2007年7月18日，借款人高某杰与S银行签订《个人购房借款/担保合同》，高某杰向银行借款26万元，贷款期限20年，并以北京市朝阳区一号房屋作为抵押物。2007年7月17日，赵某旭作为原告的代理人与高某杰就北京市朝阳区一号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签备案合同），约定房屋成交价28万元。2007年7月17日，北京市朝阳区一号房屋所有权人转移登记至高某杰名下。该房至今由高某杰使用。
庭审中，周某鹏提供委托人为原告的授权委托书两份，一是2007年5月18日原告向北京市第二中级人民法院出具的委托周某鹏作为其与宋某涛房产纠纷一案的代理人；二是2005年11月4日原告委托周某鹏全权代理与宋某涛的房产纠纷一案，并注明如房产法院确认为原告所有，原告将以实物抵债的方式用该房来抵偿原告向周某强的25万元借款，并委托周某鹏处理与该房相关的各项事宜。周某鹏另举出原告向周某强借款的借据。周某鹏据此主张其处分房产经过了原告的授权。原告称2005年11月4日其正在服刑，当时周某鹏委托的律师让原告在空白页上签字，“以物抵债”等内容是周某鹏伪造，另原告欠周某强的钱已经偿还完毕，且民间借贷行为与本案无关。
裁判结果
驳回原告吴某鑫之诉讼请求。
房产律师点评
原告主张其在服刑期间，周某鹏利用虚假公证书在原告不知情的情况下，将原告所有的住房出售给高某杰，侵犯了原告的财产所有权。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，虽然北京市某公证处以程序瑕疵为由撤销了公证书，但原告未举证证明高某杰在购买案涉房屋、签订买卖合同的过程中不构成善意，或者有重大过失。
根据高某杰的举证，并参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素，高某杰在2007年6月以42万元购买案涉房屋属于支付了合理的对价。2007年7月案涉房屋的所有权已经登记在高某杰名下，因此即便周某鹏对案涉房屋构成无权处分，也不能对抗善意第三人高某杰对该房享有的合法权益。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告主张三被告就案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》无效，但其未举证三被告之间构成恶意串通，且原告亦未对存在合同无效的其他情形举证。原告的诉讼请求，证据不足，无事实及法律依据，法院不予支持。
