北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
<!--[if !supportLists]-->一、<!--[endif]-->原告刘某华诉称：
刘某与郭某育有一女即原告，位于平安里某小区23号房屋原为公有住房，原告户口一直在该房屋内，属于共同居住人。后房改售房，刘某购买取得房屋所有权证。父母于二零二一年解除婚姻关系，判决房屋归父刘某所有。2013年左右，父亲没有与原告商量，将房屋过户给被告高某，损害了原告作为共同居住人权利。请求判令刘某与高某之间的房屋购买协议无效，将房屋恢复登记到刘某名下。
二、被告辩称
第一被告父亲刘某称：1995年房改，刘某购买所得，离婚时法院确认归刘某，女儿的户口并不是一直在房屋内，而是从百子湾迁进来的。女儿刘某华也没有在此居住，算空挂户，不是同住人，不享有任何权益。故请求驳回原告。
第二被告高某辩称：刘某经济困难，向高某母亲借钱，还不上，刘某准备卖房子，经家庭协商由高某购买，房价了五十五万元。折抵欠款后，我支付给刘某二十万元。高某购买后，仍由刘某居住使用，也未要求刘某迁出户口。购房协议合法有效，请求驳回原告。
三、法院查明事实
刘某华是刘某之女，高某是刘某的外甥女。房屋原为公房，建筑面积26平米，上个世纪80年代，由刘某的父母分得。1990年，郭某从单位分得百子湾房屋，刘某华是分房时家庭人口之一。后刘某华的户口从百子湾房屋迁入平安里房屋，但仍居住于百子湾。本案房屋于1995年购买为房改房，登记人为刘某，当时刘某华未成年。2000年，刘某与郭某购买了香河房屋，建筑面积130平米，2005年取得产权证，登记在刘某、郭某和刘某华三人名下。2008年，百子湾房屋动迁，刘某华列为安置对象，安置费10万元。2011年，刘某与郭某离婚，涉案房屋判归刘某所有。2012年，刘某与高某签订房屋购买协议，约定由高某以五十五万元购买涉案房屋。2013年，房屋过户到高某名下，但刘某居住使用。
四、法院判决：
驳回原告的诉讼请求。
五、律师点评：
1、公有住房同住人对房屋享有居住权，即使公房被买为产权房，该居住权仍然存续。然而，公房居住权并非永久存续，因其来源的不同，存在不同的消灭事由。对公房的共同居住人而言，其获得系基于国家福利，对房屋存在财产权益，只有当另获得国家福利替代时，居住权方才消灭；对因承租人的同意，帮助保障其居住而迁入户口，获得居住权的人而言，当其已经通过其他途径获得居住保障时，就不能再主张居住权而给承租人或购房后的所有权人施加负担，否则将违背原承租人给予其居住保障的初衷，有悖于社会公平。
本案中，原告并不是房屋的原始共同居住人，在房屋中无财产性权益。原告原是百子湾房屋的共同居住人，在百子湾房屋拆迁时获得过拆迁利益。原告户口迁入房屋，是基于父母对其抚养义务给予的居住保障，但原告当时另有住所，并未在房屋实际居住。此后，原告父母又购买另一处房屋，原告也为共有产权人之一，已获得了自己名下的房屋，足以保障其居住权益。如原告有居住房屋需要，显然应当是建筑面积达130平米、其自身为共有产权人之一的房屋，而不是建筑面积仅26平米的房屋。既然原告的权益已能够充分保障其居住需要，则原告再以户口在房屋内为由，依据主张对涉案房屋的居住权，显然有悖于公平。据此，原告无权限制刘某作为产权人对房屋作出的处分，房屋购买协议无效的诉讼请求不支持。
2、在涉及公房居住权案件中，应注意区分居住权不同主体的权利来源以及是否已另有住房保障两个方面的问题。
（1）公房居住权取得的两种情况：一是在公房被初始分配时，作为共有居住人；二是经承租人的同意，为帮助解决其居住问题允许居住。在这两种情况下，虽然公房同住人都获得居住权，但其权利来源截然不同。因受配而迁入户口的同住人，其权利来源于国家给予的住房福利待遇。而经承租人同意而迁入户口的同住人，其权利来源于承租人的单方承诺。这一承诺通常为默示，表现为同意其迁入户口，并允许其居住于该公房。一旦承租人以行动默示作出承诺，承租人即受此约束，即不得随意要求同住人迁移户口或搬出房屋。
（2）来源于承租人同意而取得的居住权主体，因有他处住所其原居住权相应消灭。对因承租人同意而迁入户口的同住人而言，其权利来源于承租人的承诺，该承诺具有明确的目的性，即解决同住人的居住问题，，该目的性也就隐含了其条件性，即同住人除此房屋之外并无其他适合的住所。因此，一旦同住人已经以其他方式获得了居住保障，解决了其居住问题，则承租人之承诺的条件和目的都已消失，其义务即应告解除。否则将有悖于承租人同意其迁入户口来保障其居住的初衷。故对因承租人同意而迁入户口的同住人而言，其对公房的居住权因其另行获得适宜的住所而消灭。
