北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告邹某浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于北京市西城区一号的房屋腾退并交付给原告；2、判令被告自2021年9月起至实际交付房屋之日止支付房屋占有使用费3、本案的诉讼费由被告承担。
事实和理由：原告系位于北京市西城区一号的房屋所有权人，两被告自2021年9月1日无任何理由居住原告房屋且拒不搬出。故，原告为维护自身合法权益，依法诉诸法院，望判如所请。
被告辩称
被告邹某聪、林某莉辩称：我们不同意原告的诉讼请求。第一，原告取得涉案房屋产权证是存疑的，是采取非法手段骗取原房主，假冒原房主的名义，签字取得涉案房屋所有权证的。第二，之前判决中，因为邹某达方的鉴定无法进行，因此法院认定原告和邹某达方的买卖行为有效，但是邹某浩未按照存量房买卖合同向邹某达的继承人支付房款，因此现在并不能腾退房屋交付原告。第三、原告主张涉案房屋使用费标准过高。
法院查明
邹某达与高某（1990年去世）婚后育有四名子女，邹某贤、邹某聪、邹某坤、邹某峰。原告邹某浩系邹某坤之子。九十年代，邹某达从北京市C公司购买位于北京市西城区一号房屋一套。2014年11月5日，“邹某达”与邹某浩签订《存量房屋买卖合同》，“邹某达”将该房屋出售给邹某浩，房屋成交价为116万元。2014年11月6日，涉案的北京市西城区一号房屋所有权人变更为邹某浩。邹某浩未支付房款。
2017年，邹某达因房屋登记一案，将北京市规划和自然资源委员会诉至本院，要求判令被告将北京市西城区一号房屋登记为原告邹某达名下。2019年5月，本院作出行政裁定书，裁定：驳回原告邹某达的起诉。该行政裁定书业已发生法律效力。
2018年1月，邹某达以邹某浩冒用其名义签订上述房屋买卖合同，该合同应当不具备法律效力为由提起诉讼，要求确认其与邹某浩签订的《存量房屋买卖合同》无效。该案审理中，邹某浩坚称因其父邹某坤出资购买涉案涉案房屋，邹某达同意将房屋过户至邹某浩名下，邹某达亲自办理了房屋过户的相关手续，亲自签署了《存量房屋买卖合同》及《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》等文件，不存在其冒名及邹某达不知情的情形。
邹某浩提交《声明》一份，“本人邹某达长年居住的房屋一号房改时由我三子邹某坤出钱购买，现按当时约定，将房屋以买卖形式赠与邹某坤之子邹某浩，声明人：邹某达，2014.11.6”，邹某浩称《声明》的内容由邹某浩书写，邹某达在声明人处签名。邹某达以本人系文盲为由对《声明》中的签名亦不认可。邹某浩另提交邹某达与邹某浩、邹某坤视频谈话录像及文字整理材料，录像中邹某达称“这房是你（邹某坤）买的，这我承认，这房它肯定得给你”，邹某达认可录像真实。
该案庭审中，邹某达主张争议《存量房屋买卖合同》、《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》及《声明》中“邹某达”的签名均非本人书写，向法院提交鉴定申请。鉴定所对上述书证中邹某达签名真伪进行笔迹鉴定，后鉴定机构以样本签名字迹存在严重抖动现象，特征不稳定，不具可比性为由，终止鉴定工作。邹某达另申请调取办理本宗房屋交易过程的照片及视频留存等相关资料。答复无此资料。法院判决：驳回原告邹某贤、邹某聪、邹某峰的诉讼请求。邹某贤、邹某聪、邹某峰不服该判决提起上诉。判决：驳回上诉，维持原判。
2021年1月，邹某贤、邹某聪、邹某峰曾因房屋买卖合同纠纷一案，将邹某浩诉至北京市丰台区人民法院。在该案审理中，经邹某贤、邹某聪、邹某峰申请，鉴定所对上述标注日期为2014年11月6日《声明》下方“声明人”处“邹某达”的签名字迹是否与样本上“邹某达”的签名字迹为同一人所写进行笔迹鉴定。鉴定意见为：检材标注日期2014年11月6日《声明》下方“声明人”处的“邹某达”签名字迹与样本上的“邹某达”签名字迹是同一人所写。后因邹某贤、邹某聪、邹某峰未在法院指定期限内交纳案件受理费，法院裁定：本案按邹某贤、邹某聪、邹某峰撤回起诉处理。
另查一：2017年7月，邹某浩向本院提起特别程序，要求确认邹某达为无民事行为能力人，本院判决驳回申请人邹某浩的申请。
另查二：被告邹某聪、林某莉在本案中提供了某鉴定科学研究院对申请日期为“2014.11.6”的《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》复制件1张，落款“转让人（代理人）”处“邹某达”签名为需检字迹；签订时间为“2014年11月5日”的《存量房屋买卖合同》复制件1份，第6页落款“出卖人（签章）”处“邹某达”签名为需检字迹的《司法鉴定科学研究院司法鉴定意见书》，该鉴定意见书鉴定意见为：检材1《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》、检材2《存量房屋买卖合同》上需检的“邹某达”签名与邹某达的样本签名不是出自于同一人笔迹。原告邹某浩对于上述司法鉴定意见书真实性、证明目的均不予认可，认为该鉴定系被告自行委托，程序违法，且法院已在其他案件中作出过鉴定结论。
另查三：本案庭审中，原告主张被告在本市另有住房，二被告委托诉讼代理人表示需要核实，但二被告未就此问题在本院指定期限内作出答复。
另查四：本案审理中，原、被告均确认原告未向邹某达或其继承人支付过《存量房屋买卖合同》约定的购房款。原告主张涉案房屋属于邹某达以买卖形式赠与原告。被告不认可赠与，买卖是尊重法院判决被告才认可判决结果，但是不认可邹某达签字。另外，被告陈述，其在在北京市丰台区人民法院审理的其他案件中向原告主张过购房款，这个案件后来诉讼费当事人忘了交了，就按照自动撤诉处理了。
另查五：2020年7月，邹某浩因返还原物纠纷一案将邹某聪、林某莉诉至本院，要求判令：1、判令被告限期将位于北京市西城区一号的房屋腾退并交付给原告；2、判令被告支付房屋占有使用费；3、本案诉讼费由被告承担。2020年11月，本院作出判决：一、自本判决生效之日起七日内，被告邹某聪、林某莉支付原告邹某浩供暖费9024元；二、驳回原告邹某浩的其他诉讼请求。邹某浩不服该判决，提起上诉。2021年1月，北京市第二中级人民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。
在判决书中作有如下认定：涉案房屋虽已经于2014年11月过户至邹某浩名下，但根据查明的事实，邹某达在涉案房屋过户至邹某浩名下后，并未将涉案房屋交付给邹某浩，邹某浩亦未向邹某达支付上述合同中约定的房价款，故涉案房屋交易尚未实际履行完毕。且就上述合同履行问题，邹某聪作为邹某达的法定继承人之一已经诉至法院，该纠纷尚未审理完毕。在此情况下，一审法院驳回邹某浩要求邹某聪夫妇腾退涉案房屋及支付房屋占用费的请求，并无不当，本院予以维持。
裁判结果
一、被告邹某聪、林某莉于本判决生效之日起六十日内，将原告邹某浩名下的北京市西城区一号房屋腾退，交还原告邹某浩；
二、被告邹某聪、林某莉于本判决生效之日起六十日内，按每月4500元标准，向原告邹某浩支付房屋使用费。
房产律师靳双权点评
本案中，原告邹某浩作为涉案的北京市西城区一号房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，该权利受法律保护。被告邹某聪、林某莉主张原告邹某浩采取非法手段欺骗原房主邹某达取得涉案房屋所有权证、前案中鉴定有误等抗辩理由，均与人民法院生效裁判相悖，法院不予采信。需要特别指出的是，在北京市丰台区人民法院审理的案件中，已就邹某达书写的《声明》中的签字由人民法院委托相关鉴定机构作出了明确结论，而被告后自行委托其他鉴定机构所作鉴定结论不足以推翻原鉴定结论。
另外，在法院审理其他相关案件及该案二审中，均系因邹某聪等人在北京市丰台区人民法院立案要求邹某浩支付涉案房屋的购房款，该案尚未审理完毕，因此驳回了原告邹某浩要求被告邹某聪、林某莉腾退涉案房屋的诉讼请求。现已审理完毕，且系按邹某聪等人自动撤回起诉处理，之后邹某聪等人亦未再积极主张权利。并且，结合对邹某达书写的《声明》的鉴定结论以及原告邹某浩提供的视频录像等证据材料（邹某达在世时曾明确认可录像的真实性），邹某达在世时签字同意将涉案房屋赠与给原告邹某浩具有高度盖然性。
综合上述情况，基于保护原告的所有权权利的考虑，被告邹某聪、林某莉应将涉案房屋腾退交还原告，腾退时间由法院依法酌情判定为60日。而如果邹某聪等人认为邹某浩仍应按《存量房屋买卖合同》的约定向权利人支付购房款，亦可另行起诉积极主张权利，但不影响现邹某聪、林某莉应腾退涉案房屋的结论。
对于原告邹某浩要求被告邹某聪、林某莉支付房屋使用费的诉讼请求，法院判决自本案起诉立案之日起，被告应向原告支付涉案房屋的房屋使用费至实际腾退房屋之日止。考虑到涉案房屋并非由被告在公开市场中予以出租获利，仅为其居住使用，且此前该房屋为邹某聪之父邹某达所有，故房屋使用费不宜完全按照公开市场的房屋租金价格来判定。因此，法院结合涉案房屋的面积、地段等状况，在各方均未要求对涉案房屋使用费的标准进行评估、鉴定的情形下，法院酌情确定被告邹某聪、林某莉应向原告邹某浩支付涉案房屋的房屋使用费的标准为每月4500元。
