北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某芳向一审法院请求：1.判令被继承人周某德名下位于北京市丰台区房屋由我继承；……。
周女士二审请求：撤销一审判决，发回重审或改判被继承人周某德名下北京市丰台区房屋、北京市丰台区M号房屋售房款中属于周某德的份额，按照法定继承由我和吴某芳继承分割。
主要上诉理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误、审判程序不当。被继承人周某德名下北京市丰台区房屋、北京市丰台区M号（以下称为M号房屋）房屋售房款中属于周某德的份额（因周某德与吴某婚后用其夫妻共同财产还该房屋贷款，故共同还贷部分的50%份额为周某德遗产），均为涉案遗产。一审法院以该房屋涉及案外人杨某芝利益为由，对该房售房款未予处理，与法律规定不符。事实上，根据相关法律规定，本案应该一并查明并处理。
涉案周某德代书遗嘱应认定为无效。该遗嘱系由杨某芝在场的情况下所形成，但杨某芝并未作为见证人签字确认。相关的遗嘱过程录像系杨某芝拍摄，而其系吴某之女，与吴某有利害关系，故其无论作为见证人还是拍摄人，均不符合法律规定。吴某提交的视频并未显示周某德、见证人注明年月日，因此遗嘱上的年月日不排除后补上的可能。涉案遗嘱上未注明代书人身份，且仅凭遗嘱无法确定遗嘱的形式。根据视频看，代书人之一的张某莉实际控制了遗嘱过程，且其还拿出一份遗嘱作为涉案遗嘱的参照，而非是根据法律规定仅进行记录，加之杨某芝也在现场参与控制，故周某德的意思表示不真实。此外，吴某提交的涉案遗嘱与视频中的遗嘱也不一致。
被告辩称
吴某芳辩称:同意一审判决，不同意周女士的上诉理由及请求。本案遗嘱符合法律规定，合法有效，一审判决正确。北京市丰台区M号房屋涉及案外人利益，一审法院本案未予处理也是正确的。
法院查明
周某德与孙某娟原系夫妻关系，二人生育一女周女士。孙某娟于2012年死亡。周某德与吴某于2013年登记结婚。周某德于2021年死亡。
一号房屋登记的房屋所有权人系周某德，登记日期为1994年。该房屋现由吴某居住使用。吴某、周女士均认可该房屋现市场价值为200万元。
吴某称周某德于2020年12月4日留有代书《遗嘱》一份，载明：“本人周某德把房产（北京市丰台区）留给老伴吴某。因女儿周女士对我不管不问，所以我把我所有的财产留给老伴吴某。”周某德在立遗嘱人处签字并按捺手印，张某君、张某莉在见证人处签名并按捺手印。周某德签名处未注明年、月、日，张某君、张某莉签名下方均注明了年、月、日。张某君、张某莉作为吴某的证人均到庭，并表示上述《遗嘱》由张某莉书写，其二人见证了立遗嘱的整个过程。吴某同时提交了立遗嘱时的录像予以佐证。
周女士对上述证据的真实性予以认可，但对证明目的均不予认可，称《遗嘱》中没有标注代书人，周某德亦未签署时间，故不符合代书遗嘱的形式要件。
周女士提交了周某德与吴某于2012年12月4日签订的《婚后协议书》，拟证明吴某提供的遗嘱并非周某德的真实意思表示。《婚后协议书》载明：“经双方友好协商，本着互敬互爱的精神，特制定本协议。男方：周某德进住一号，女方：吴某住二号。……避免矛盾的发生，特制定本协议。百年之后任何一方都无权继承对方的房产。应本着互相关心的精神生活下去。本协议一式二份，各执一份。自签订之日起生效。”吴某对该协议书的真实性予以认可，不认可证明目的。
另查，吴某与杨某鹏原系夫妻关系，二人生育一女杨某芝。2011年3月30日，吴某（买受人）与北京C公司（出卖人）就M号房屋签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，约定总价款为326219元，买受人采取公积金贷款方式支付房款。吴某作为申请人，杨某鹏、杨某芝作为共同申请成员在《承诺书》中签名并按捺手印。
《承诺书》载明：“本人及共同申请成员承诺：与北京C公司签订的M号经济适用住房，合同生效后，本人及全体共同申请人又购买商品房或通过其他途径解决住房的，同意将所购经济适用住房由政府的住房保障部门回购。”2011年6月2日，甲方吴某、杨某鹏与乙方某银行、丙方北京市住房贷款担保中心签订《住房公积金贷款借款合同》，约定借款数额为22万元，……。
2012年3月22日，吴某与杨某鹏离婚。《离婚协议书》载明：“……二.双方婚前居住房屋为公有住房，故不涉及房产分割，离婚后由女方吴某继续居住，房屋内家具、电器等归女方吴某所有。三.双方各自名下其他财产归各自所有。四.双方在婚姻关系存续期间无共同债权债务，个人名下的债权债务离婚后由各自享有和承担……。”
2012年12月29日，吴某与北京C公司签订《面积结算补充协议》，约定吴某补交房价款差价496元。
2020年9月29日，吴某与杨某芝签订《不动产赠与合同》，约定吴某将其持有的M号房屋份额的1%赠与杨某芝。当日，双方办理了所有权变更登记,登记的权利人为吴某、杨某芝，共有情况为按份共有，吴某享有99%的份额，杨某芝享有1%的份额。
2020年7月19日，甲方（出卖方）吴某与乙方（买受方）李某洁、丙方（居间方）北京某中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋为M号，成交总价为332万元。吴某于2020年9月29日补缴了土地出让金1136125元。2020年10月29日，M号房屋登记的所有权人变更为李某洁。
审理中，周女士称M号房屋于2013年1月8日之后还贷支付的款项及对应的房屋增值部分属于吴某和周某德的夫妻共同财产，现对属于周某德的部分要求作为遗产进行分割。吴某称自2015年5月起，上述房屋贷款由杨某芝偿还，且该房屋系经济适用住房，在购买时由吴某、杨某鹏、杨某芝三人申请，应属于三人共同所有，同时，在吴某离婚时该房屋未进行分割，故不同意在本案中分割该房屋。
法院认为：继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。代书遗嘱应当有两个以上见证人在场见证，由其中一人代书，并由遗嘱人、代书人和其他见证人签名，注明年、月、日。对遗嘱真实性的审查应从形式要件和实质要件两方面进行。本案中，吴某提供的《遗嘱》，在实质要件方面，根据吴某提供的录像可以看出，在订立遗嘱时周某德意识清楚、表达清晰，所立遗嘱应系被继承人周某德的真实意思表示；在形式要件方面，两位见证人均在遗嘱中签名确认，且到庭对立遗嘱过程进行陈述，亦可查明代书人为张某莉，虽“周某德”处虽未签署时间，但见证人处均签署了时间，可以确定该遗嘱的形成时间，故被继承人处未签署时间及未明确代书人应属于形式要件的瑕疵，该瑕疵不足以影响遗嘱的效力，故吴某提交的被继承人周某德所立遗嘱，合法有效，予以确认。
夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。一号房屋系被继承人周某德与孙某娟在婚后取得，应属二人的夫妻共同财产，双方各占一半份额。孙某娟死亡后，其在该房屋中所占份额为其遗产，由其继承人周某德及周女士继承。周某德死亡后，其在上述房屋中享有的份额，按照其所立遗嘱进行继承。原周女士双方均认可一号房屋现在的市场价值为200万元，不持异议，该房屋按照200万元进行分割。
关于周女士主张分割M号房屋售房款332万元一节，M号房屋在出售前所有权人变更为吴某及杨某芝，因该款项涉及杨某芝的权利，杨某芝非本案的当事人，且自2015年始上述房屋贷款由杨某芝配偶偿还，对该还贷部分尚有争议，故不宜在本案中一并审理，应另案解决。
裁判结果
一、被继承人周某德名下的坐落于北京市丰台区房屋归吴某所有，吴某于判决生效后十五日内支付周女士500000元；二、周女士于判决生效后十五日内协助吴某办理北京市丰台区房屋的所有权变更登记手续。
房产律师靳双权点评
本案争议焦点为法院对涉案遗产的认定及分割处理是否适当问题。
首先，关于涉案遗嘱。吴某提供的涉案遗嘱在实质要件方面，根据吴某提供的录像可以看出，在订立遗嘱时周某德意识清楚、表达清晰，所立遗嘱应系被继承人周某德的真实意思表示；在形式要件方面，两位见证人均在遗嘱中签名确认，且到庭对立遗嘱过程进行陈述，亦可查明代书人为张某莉，虽“周某德”处未签署时间，但见证人处均签署了时间，可以确定该遗嘱的形成时间，故被继承人处未签署时间及未明确代书人应属于形式要件的瑕疵，该瑕疵不足以影响遗嘱的效力，以此法院认定吴某提交的涉案遗嘱合法有效并予以确认，符合法律规定。
其次，关于M号房屋售房款问题。该房屋在出售前所有权人变更为吴某及杨某芝，因该款项涉及杨某芝的权利，杨某芝非本案的当事人，且自2015年始上述房屋贷款由杨某芝配偶偿还，对该还贷部分尚有争议，法院认定不宜在本案中一并审理，符合法律规定。
