北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某杰向本院提出诉讼请求：1.判决于2020年6月23日解除原被告签订的《房屋买卖合同》，由被告返还原告已经支付的购房本金135万元；2.判决被告向原告支付赔偿金136万元；3.本案诉讼费由二被告共同承担。
事实与理由：原告与二被告于2014年8月7日签订《房屋买卖合同》，合同约定二被告将位于北京市丰台区一号房屋出售给原告。上述合同已经由北京市丰台区人民法院确认合法有效，且原告已经支付了购买价款135万元人民币。现经原告查询，上述涉案房产已经被其他法院执行拍卖，拍卖价款271.15万元，导致上述合同已经不具备履行的条件，原告因此诉至贵院，请贵院支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告周某涵辩称，我方没有违约，2014年8月7日签约后，房屋就交给原告了，后来的事情我不知道。所以不同意原告的全部诉求，现在是原告毁约，房屋也给她了。原告主张的赔偿金没有法律依据，赔偿金额过高，违反《民法典》规定，本案中被告没有履行合同对原告造成损失，原告应该承担举证责任。且周某涵按约定将房屋交付给原告，原告持续将房屋出租，取得了丰厚的收益，依据《民法典》第585条规定，双方约定的违约金过分高于损失，请求法院酌减。
被告宋某建辩称，房屋我前妻已经给原告了，房屋没拍卖前就给原告了，给没给我前妻钱我也不清楚，我不认可原告全部诉讼请求，我的意见同我前妻的意见。损失我不同意，我同意退房款，等打完案外人的官司，全退房款。
法院查明
2002年10月28日，宋某建和周某涵登记结婚，2018年5月29日，二人经本院调解离婚。
2014年3月30日，M公司（甲方）与宋某建（乙方）签订《安置用房认购协议书》，约定：乙方认购的安置用房属于按经济适用房管理的产权房，安置用房为：某处3套房屋。2014年4月24日，被腾退人宋某建，全部安置人宋某建、周某涵、宋某鹏、孙某洁承诺：同意一号的房屋登记在周某涵名下。
2014年8月7日，宋某建（甲方、卖方）与陈某杰（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方房屋坐落于一号的房屋出售给乙方，该房屋甲方房款已向售楼处全部缴清。甲方夫妻二人及房屋有关产权人都同意将此房出售给乙方。……五、付款方式：现金方式：1.经甲乙双方协商，甲方同意乙方于2014年8月7日支付房屋定金15万元。2.经甲乙双方协商，余款130万元甲方同意房屋余款乙方分三次支付甲方如下：【1】第一次甲方同意乙方于2014年9月4日支付房款人民币40万元。【2】第二次甲方同意乙方于2015年2月4日支付房款30万元。【3】第三次甲方同意乙方于2015年5月27日支付房款30万元。【4】第四次甲方同意乙方于2016年2月26日支付房款5万元。六、经甲乙双方协商，甲方名下房本从开发商办理下来后甲方于三十日内，甲方必须无条件配合乙方将房本过户到乙方名下。甲方将此房屋房本名过户到乙方名下后，乙方当日将剩余房款24万元一次性支付甲方。甲方收到全款后，30日内将此房屋户口迁出。
违约责任：1.甲方必须保证此房为70年大产权。若非70年大产权视为甲方违约，乙方有权无条件退房，甲方需承担经济损失，并双倍返还乙方所付房款。2.经甲乙双方协商，乙方如需甲方配合办理有关房屋手续，甲方必须无条件配合；在此期间甲方若反悔视为甲方违约，需赔偿乙方经济损失并双倍返还所付房款。3.经甲乙双方协商，因国家政策原因，乙方购买受限制，此房为不能过户到乙方本人名下，由乙方自己解决产权落户人的问题，甲方必须无条件配合乙方过户到乙方自己找的落户人的名下。4.本协议甲乙双方签字生效后，未改名之前乙方违约，乙方定金不退，甲方有权继续出售。5.甲方将该房屋出卖给第三方，属严重违约，乙方有权退房，甲方应在三日内退还乙方全部已付房款，并另行双倍返还乙方全部已付房款，乙方购房发生的所有费用均由甲方承担。
……双方共同承诺违约责任：1.本协议甲乙双方签字生效，甲方违约，双倍返还乙方所交定金，并按房屋成交价的10%赔偿乙方违约金；乙方违约，购房定金不退，并按房屋成交价的10%赔偿甲方违约金。2.甲方将该房屋出卖给第三方，属严重违约，乙方有权退房，甲方应在三日内退还乙方全部已付房款，并双倍返还乙方定金及已付房款，按房屋成交价的20%赔偿乙方违约金；乙方购房发生的所有费用均由甲方承担。……合同尾部甲方处宋某建签名并捺有手印，甲方配偶处周某涵签名并捺有手印，乙方处陈某杰签名。
2018年4月23日，周某涵（甲方、出售方）与陈某杰（乙方、买受方）签订《房屋买卖交接书》，确认双方已经将案涉房屋钥匙交接完毕，该房屋交接书生效日起由乙方居住或出租，出租房屋租金由乙方收取。同时再次确认了《房屋买卖合同》中约定的过户日期及余款支付时间。
2019年8月某地法院向M公司出具《协助执行通知书》请M公司协助查封宋某建名下位于北京市丰台区一号房产一处。
2020年6月法院拍卖将北京市丰台区一号房屋拍卖给竞买人陈某峰，成交价格为2711500元。
2020年6月24日，本院出具判决书判决确认陈某杰与宋某建于2014年8月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效，现该判决已经生效。
庭审中，周某涵认可其与宋某建共计收陈某杰购房款135万元。
庭审后，陈某杰提交案件事实的核查回复中称：涉案房屋于2020年6月23日被拍卖后，受让人陈某峰将涉案房屋门锁更换，此后涉案房屋由陈某峰管理控制。涉案房于2018年4月23日交付后，其于2018年12月委托中介公司将涉案房屋出租，委托出租期间为2018年12月1日至2020年11月30日，月租金5200元。2020年5月，涉案房屋被张贴拍卖公告后，承租人担心租赁安全，涉案房屋未能继续租赁。
裁判结果
一、确认陈某杰与宋某建于2014年签订的《房屋买卖合同》于2020年6月解除；
二、宋某建、周某涵于本判决生效后十日内返还陈某杰购房款1350000元；
三、宋某建、周某涵于本判决生效后十日内支付陈某杰赔偿款900000元；
房产律师靳双权点评
陈某杰与宋某建签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应依约履行义务。现涉案房屋已被拍卖，致使陈某杰合同目的无法实现，陈某杰主张解除合同，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于陈某杰主张宋某建、周某涵返还购房款的诉讼请求，法院予以支持；关于赔偿金，因宋某建导致涉案房屋被拍卖，陈某杰无法实现合同目的，故对双方的合同解除，宋某建存在过错，应当赔偿陈某杰相关损失，法院对于陈某杰的该项诉讼请求，合理的部分予以支持，关于赔偿金的具体数额，法院考虑到合同履行情况、租金收益等因素酌情予以确定。《房屋买卖合同》系在宋某建、周某涵婚姻关系存续期间签订，且购房款系由二人共同收款，故陈某杰主张二人共同承担责任，法院予以支持。
